Autor: Armela Toska, Esmeralda Pashollari, Xhoana Çallaku dhe Anisa Tufa
Ndërkohë që shëtit në një nga lagjet më të reja të Beogradit, ajo që vihet re janë ndërtesa të reja shumëkatëshe, por të boshatisura dhe pa banorë.
“Ky nuk është qyteti im” – ishte fjalia që na çuditi më shumë nga një taksist i qytetit, i cili po na njihte me Beogradin e sotem, një kopje në miniaturë e Dubait, qëllim për të cilin po i vjen në ndihmë dhe projekti “Belgrade Waterfront”.
Ishte pikërisht kjo fjali që na bëri më shumë përshtypje, sepse një projekt që u prezantua sikur do të modernizonte kryeqytetin dhe do të sillte një hov të madh në ekonominë e vendit, kishte bërë që vetë qytetarët e tij të mos e njohin më.
Kur insistuam të na shpjegonte pse kishte një mendim të tillë, ai u shpreh se Lumi Danub nuk ka nevojë për betonizim, i cili nuk do t’i shërbejë askujt përveç oligarkëve. “Kur hapja dritaren shihja Danubin, shihja qytetin tim, me të mirat dhe të këqijat e tij, ndërsa tani jo më, kulla, apartamente dhe betonim. Ky projekt mua nuk më shërben për asgjë, skam ndërmend të blej një apartament në atë vend, askush nuk ka ndërmend, të paktën jo ne që jetojmë këtu, ky nuk është qyteti im, nuk është qyteti që e njoh dhe pres të jetoj”, u shpreh ai.
Projekti Waterfront në qytetin e Beogradit është një investim me një vlerë prej më shumë se 2.7 miliardë euro investime të huaja direkte nga Gupi Emaar, një kompani e zhvillimit të pasurive të paluajtshme e vendosur në Emiratet e Bashkuara Arabe. Ky projekt ka si plan që brenda 2040, të ndërtojë një lagje të klasit botëror dhe moderne për të zëvendësuar qendrën e qytetit, një zonë ndryshe nga asnjë vend tjetër në të gjithë rajonin. Në thelb, një kompani nga Abu Dhabi premtoi se do të paraqitej me thasë me para dhe qeveria serbe u dha atyre dorë të lirë për të bërë atë që dëshironin me një hapësirë të gjerë të kryeqytetit Serb.
Sipas gazetarit serb të Nova Ekonomija, Mateja Agatonovic, edhe pse “projekti Belgrade Waterfront ka nisur që prej vitit 2014, ende nuk ka një kontratë publike midis qeverisë serbe edhe kompanis off shore “Eagle Hills me pronarë Mohamed Alabbar e themeluar po në vitin 2014”.
Askush deri më sot në Serbi nuk ka arritur të zbulojë kontratën zyrtare mes dy vendeve dhe natyrën e partneritetit publik-privat, dhe qeveria me ngulm kundërshton publikimin e përmbajtjes së saj, nën petkun e sekretit tregtar. Nuk ka asnjë shenjë të ekzistencës së saj aktuale apo njohuri mbi detajet, çfarë aksionesh, garancish dhe rreziqesh do të ketë qyteti i Beogradit dhe qytetarët e tij.
Anëtarë të shoqërisë civile dhe medias serbe në mënyrë të vazhdueshme kanë kërkuar vënien në dispozicion të kësaj kontrate, për më shumë se 8 vjet tashmë, por, autoritetet qëndrore dhe lokale kanë refuzuar vazhdimisht vënien në dispozicion të informacionit.
Vetë projekti i investimit, pavarësisht shumës kolosale të deklaruar, vlen më pak se sa pritej, dhe shpenzimet për vetë shtetin nuk janë përcaktuar saktësisht as në ligjin e posaçëm për këtë investim, të miratuar në Prill të 2015 nga parlamenti Serb.
Për më tepër, xhentrifikimi i një zone të tërë të qytetit, ngre pikëpyetje edhe për sa i përket rritjes potenciale të taksave vendore edhe për banorët që nuk përfitojnë nga ky investim.
Një tjetër detyrim që qeveria serbe mori përsipër për zbatimin e këtij projekti është edhe hartimi i planit hapësinor për zonën, ku taksapaguesit serbë kanë paguar 500,000 euro për këtë plan i cili nuk përputhet me ligjin shtetëror për zonat urbane, dhe nuk bën gjë tjetër veçse përshkruan masterplanin e investitorit. Nuk përputhet me ligjin sepse ligji për Shpronësimin në serbi nuk lejon shpronësimin e pronës private për të ndërtuar objekte komerciale apo banesa, apo objekte për turizëm dhe hotelieri. Në plan parashikohen probleme të ndryshme, si bllokime trafiku dhe kosto të larta, por nuk propozohen zgjidhje.
Më tej, sipas Autoritetit Shtetëror Gjeodezik, i cili përpiloi një raport të pasurive të paluajtshme për tremujorin e dytë të vitit 2021, çmimet për apartamente në zonën e Waterfront fillojnë nga rreth 10,000 euro metri katror. Zona më e shtrenjtë në qytetin e Beogradit, dhe një nga zonat më të shtrenjta në të gjithë rajonin e Ballkanit. Kostoja mesatare e një apartamenti të propozuar është 400,000 euro, ndërsa paga mesatare mujore në Serbi është më pak se 850 USD.
Këto shqetësime të ngritura nga shoqëria civile dhe media ndër vite, pohonen dhe nga Zlatko Minic, anëtar i organizatës “Transparency Serbia”. Sipas tij, ende nuk dihet ndikimi i projektit në rritjen e taksave.
“Shteti serb ka dhënë në dispozicion të projektit 80-100 hektarë tokë edhe pse kjo ende nuk është e qartë, sepse projekti është duke u zmadhuar dhe ndryshuar çdo ditë. Gjithashtu qeveria jonë u detyrua të marrë përsipër shpenzimet e prishjes, rialokimin e popullsisë si dhe përgatitjes së zonës, duke përfshirë këtu edhe krijimin e infrastrukturës (rrugë, shërbime komunale, etj), ku zotëron 32% të aksioneve, por nuk ka asnjë kontroll mbi projektin. Investitori ka dy të tretat e aksioneve. Ne ende nuk e dimë se si dhe nëse projekti është fitimprurës dhe sa janë rritur të ardhurat nga taksat të ndikuara nga projekti” tha Minic për ACQJ.
Si për taksistin e takuar rastësisht në rrugët e Beogradit, si për përfaqësuest e shoqërisë civile, ashtu dhe për Agatonovic, ky projekt nuk është në dobi të qytetarëve të Beogradit, por vetëm për kompanitë private që operojnë në të. “Projekti ka vetëm pak vende për qytetarët dhe për përdorim publik. Kjo zonë është vetëm një zonë rezidenciale gjigante, dhe përveç shëtitores, qytetarët që nuk jetojnë në këtë zonë nuk kanë pse ta vizitojnë”- tha Agatonovic.
Projekti Belgrade Waterfront ka filluar zbatimin e tij ne 2014, dhe pritet të përfundojë në vitin 2040. Deri më sot, e vetmja pjesë funksionale sipas intervistave në terren dhe përfaqësuesve të shoqërisë civile Serbe, është Qendra Tregtare “Galerija Belgrade”, që vendasit me ironi e quajnë si “krenari të qytetit” duke qenë se mendohet të jetë qendra tregtare më e madhe në rajon.
Trajtim i veçantë për investitorë të veçantë
Por ndërkohë që “Belgrade Waterfront” tashmë është materializuar në jetën e përditshme të qytetarëve të Beogradit, investimit simotër në Shqipëri ende nuk i ka marë forme as koncepti.
Ndërkohë që makina i afrohet qytetit të Durrësit, rruga ndahet në dy drejtime kryesore, njëri të përcjell drejt portit të qytetit, portit më të madh të vendit, ndërkohë që rruga tjetër të sjell në qendër, ku banorët gëzojnë ato pak hapsira publike në shëtitoren në breg të detit Adriatik.
Në fillim të 2020, Grupi Emaar, iu afrua qeverisë shqiptare me një propozim të qartë: të kthejë bregdetin përreth portit të Durrësit në një hapesire të dedikuar shërbimeve hoteliere të nivelit të lartë, një zonë rezidenciale dhe kryesorja, një port jahtesh për vizitorët.
Po në dhjetor të 2020, qeveria kaloi Ligjin për ratifikimin e marrvëshjes dhe bashkpunimit ekomomik me Emiratet e Bashkuara Arabe, i dates 3.12.2020, një ligj në pamje të parë si të gjithë ligjet e tjera për ratifikimin e marrëveshjeve të bashkëpunimeve shtetërore, por që në brendësinë e tij kishte elementë të veçantë që ngrinin pikëpyetje mbi kronologjinë e miratimit të tij.
Ligji nuk parashikon specfikisht aktivitetin ekonomik të grupit Emar në Shqipëri, por bashkëpunim ekonomik të qeverisë së Emirateve të Bashkuara Arabe me Qeverinë shqiptare. Në fokus të kësaj marrëveshje janë investime strategjike në industrinë e turizmit dhe bujqësisë në disa zona të Shqipërisë, Vlorë-Sarandë-Ksamil, në Përmet, por edhe rizhvillimin e zonës së Portit të Durrësit. Ky “rizhvillim” në asnjë pikë nuk është përcaktuar se i çfarë forme do të jetë, por me kalimin e kohës, u bë e qartë cila ishte e ardhmja e kësaj zone.
Në dhjetor 2021, Komiteti i Investimeve Strategjike miratoi statusin “investim/investitor strategjik me procedurë të veçantë” për projektin e investimit “Marina & Jahtet e Durrësit” (Durrës Yachts & Marina) me subjekt aplikues “Symphony Real Estate Development Sh.P.K”. Projekti i miratuar parashikon të realizojë një investim të integruar me port turistik dhe struktura akomoduese elitare, rezidenca me standard të lartë dhe shërbime në funksion të tyre. Projekti do të zhvillohet në një sipërfaqe totale prej afërsisht 80 hektarë, në zonën e Portit Durrës.
Në kohën e miratimit të këtij investimi strategjik, investitori i cilësuar në vendim ka qenë “Symphony Real Estate Development sh.p.k” me pronar të vetëm subjektin “Symphony Invest Limited”, një kompani offshore e regjistruar në Ishujt Cayman, dhe me garantues të investimit NSHMI DEVELOPMENT L.L.C, me adresë në Dubai, Emriatet e Bashkuara Arabe.
Pavarësisht reklamimit të gjerë në media mbi investimin në Portin Durrës nga Mohamed Ali Rashed Alabbar, të gjithë procedurat ligjore për miratimin e këtij investimi janë bërë me kompani të krijuara në Shqipëri me aksionerë kompani guacka offshore, ndërkohë që vetëm gjatë vitit 2022, kompania fituese Symphony Real Estate Development sh.p.k ka ndryshuar jo vetëm emër disa herë, por edhe administratorë, për të përfunduar në emrin aktual, dhe të lakuar në media, si “Eagle Hills Real Estate Development” me administrator Z. Mohamed Ali Rashed Alabbar.
Bazuar në vendimin në fjalë, qeveria shqiptare i vë në dispozicion, tashmë “Eagle Hills Real Estate Development”, një hapsirë prej 81 hektarë për zbatimin e këtij investimi, ose më saktë 812 600.98 metra katrorë, si dhe lehtësi të tjera të shumta për koordinimin e pushtetit qendror, lokal dhe agjencive të ndryshme, për lehtësimin e punës dhe garantimin e suksesit të projektit të propozuar, por me paqartësi të mëdha, deri në atë moment, se në çfarë forme është partner shteti shqiptar në këtë investim strategjik.
Vetëm vlera e pronës së Portit Durrës, e vënë në dispozicion të “Eagle Hills Real Estate Development”, sipas Hartës së Vlerës së Pronës, kap një vlerë prej 14,543,914,800 Lek, ose më saktë katërmbëdhjetë miliardë e gjysëm Lekë, pa përfshirë kostot e studimit të fizibilitetit të projektit të portit të ri në Porto Romano, ndërtimit të tij, që sipas vetë qeverisë kapin një shifër të konsiderueshme, transferimit të operacioneve të këtij të fundit, shpronësimeve të nevojshme, si dhe kostot administrative dhe ato të burimeve njerëzore. Këtu nuk përfshihet as vlera e sipërfaqes e parashikuar për tu bonifikuar, për ndërtimin e plaheve të reja, të cilat do të jenë në administrim të investitorit.
Në 2021, Autoriteti Portual Durrës hapi garën për prokurim të Hartimit të Projektit të detajuar teknik të Portit të ri tregtar të Integruar të Durresit në Porto Romano, me një vlerë prej 1,431,692,965 Lekë, ose një miljardë e gjysëm Lekë, një procedurë e cila ka ngritur dyshime të shumta për shkak të eliminimit të të gjithë operatorëve konkurues, 13 prej tyre, përveç konsorciumit fitues të përbërë prej HASKONINGDHV NEDERLAND B.V, ADEC ENGINEERING CONSULTANCY L.L.C, ABKONS SH.P.K., TAULANT SH.P.K dhe GEO-ENG SH.P.K.. Në fjalën e saj për këtë përzgjedhje, Ministrja Balluku vlerësoi faktin se tashmë projektet e hartuara nga Qeveria Shqiptare po tërheqin gjithmonë e më shumë vëmendjen e kompanive të njohura jo vetëm në Europë, por edhe më gjerë.
“Të pesta kompanitë e kanë shumë të qartë para së gjithash se këtu nuk flitet thjesht për portin e një shteti të vogël. Këtu flitet për një port, “hub”, me rëndësi të veçantë rajonale. Këtu flitet për një port i cili synon të ndryshojë konceptin e tregtisë detare jo vetëm për Shqipërinë, por për të gjithë rajonin. Këtu flitet për një “hub” ekonomik, i cili do të reflektojë zhvillimin jo vetëm në territorin e Shqipërisë, por në të gjithë Ballkanin”, u shpreh ajo.
Deri në këtë pikë, investimi i qeverisë shqiptare për këtë projekt kap vlerën prej 15,975,607,765 Lekë, rreth 150 milionë Euro, pa përfshirë kostot e shpronësimeve eventuale, kostot e ndërtimit të portit të ri, kostot e zhvendosjes së infrastrukturës, apo kostot administrative dhe njerëzore.
Vetëm pak ditë më parë, në Kuvendin e Shqipërisë është përcjellë propozimi i projektligjit “Për miratimin e marrëveshjes kuadër, ndërmjet Këshillit të Ministrave të Republikës së Shqipërisë dhe Eagle Hills Real Estate Development, Albanian Seaports Development Company, sh.a., dhe NSHMI Development L.L.C, për projektin e investimit strategjik “Marina & Jahtet e Durrësit””.
Ky projektligj, së bashku me marëveshjen kuadër dhe anekset e tij, parashikojnë të gjithë hapat që parashikohen të ndërmerren për këtë investim madhor, dhe të gjithë detyrimet dhe të drejtat e palëve. Përmes marëveshjes kuadër, në rast miratimi, parashikohet krijimi i një entiteti të ri biznesi me emrin “Durrës Marina” sh.a., ku interesat e shtetit do të përfaqësohen përmes aksioneve në vlerën 33% të kompanisë, krahasuar me 67% në zotërim të Eagle Hills. Si pjesë e kontributit për këtë përqindje në pronësi, shteti shqiptar, përmes ASDC (Albanian Seaports Development Company sh.a.), kompani në pronësi të Autoritetit Portual Durrës, do të kontrubojë në masën 1,155,000 Lek si kapital themeltar, dhe transferimin e pronësisë të 80 hektarë tokë në portin aktual, për fillimin e zhvillimit të investimit. Në të njëjtën kohë, shteti në këtë marrëveshje, si kontribut shtesë, ka parashikuar dhe përjashtimin e investitorit nga aplikimi i takses së strehimit social, dhe çdo taksë mbi infrastrukturën të aplikueshme.
Një veprim i tillë mund të duket i natyrshëm dhe jo tejet i rëndësishëm, por kur duke parë planin e biznesit të investitorit të dorëzuar pranë Komitetit të Investimeve Strategjike, vërehet që sipërfaqja totale e ndërtueshme për akomodim është 1,264,552 m2, sipërfaqja që supozohej të shkonte për fondin e banesave është afërsisht 38,000 m2, mbi 380 apartamente me nga 100 metra katrorë, ose një vlerë e depozituar në arkën e fondit të banesave ekuivalente prej 56,904,840 euro, bazuar në vetë vlerën minimale prej 1500 euro/m2, të parashikuar nga investitori në planin e tij të biznesit. Këtu duhet marrë parasysh që për shkak të inflacionnit, në 20 vite investim, kjo vlerë kap shumën 2200 Euro/m2, e cila e rrit edhe më tej kontributin e munguar në arkën e shtetit.
Më tej, marëveshja kuadër përjashton investimin edhe nga aplikimi i taksës së ndikimit në infrastrukturë, për një sipërfaqe totale zhvillimi prej 1,359,734 metra katrorë. Sipas Minsitrisë së Financave, vlera e kësaj takse shprehet si përqindje ndaj vlerës së investimit, 1% deri në 3% e vlerës së këtij investimi për gjithë Bashkitë dhe Komunat, përjashtimit për Bashkinë e Tiranës. Në vlerën minimale, nëse për të gjithë këtë hapsirë ndërtimi do të përdorej investimi i deklaruar nga kompania, vlera e taksës në ndikim në infrastrukturë do të ishte 22,000,000 Euro, ndërsa në vlerën maksimale, 66,000,000 Euro.
Një shërbim i fundit, por tejet i rëndësishëm në këtë marëveshje, që bie ndesh me rekomandimet e forta të Bashkimit Evropian mbi heqjen dorë nga peripecitë në shitjen e shtetësisë përmes investimeve, parashikon që investitorët e huaj që blejnë drejtpërdrejt nga prona e Investitorit Strategjik, do të kenë të drejtë të aplikojnë për shtetësi dhe/ose rezidencën e përhershme të Republikës së Shqipërisë bazuar në blerjen e tyre.
Si u prezantua (në fillim) Durrës Yachts & Marina?
Një nga daljet e para publike të investimit të ri në Durrës ka qënë ai I datës 5 Dhjetor 2020, vetëm pak ditë pas ratifikimi të marëveshjes së bashkëpunimit mes Qeverisë shqiptare dhe asaj të Emirateve të Bashkuara Arabe, një nga rastet e para që u përfol për ndërtimin e një marine jahtesh në Durrës, ku Ministrja Balluku e quajti këtë investim një hap të rëndësishëm për të ardhmen turistike të qytetit, por edhe portin e ri në Porto Romano, si një investim shumëvjeçar me rëndësi strategjike
Në 16 Prill të vitit pasardhës Kryeministri Rama doli një në deklaratë publike, së bashku me Mohamed Alabbar, themeluesin e Emaar Group, ku e përshëndeti investimin dhe e përshkroi të ardhmen e Durrësit si “portën e madh të turizmit shqiptar”, ku ky investim e kthen qytetin “në një port plot mundësira dhe plot atraksion të vetë Mesdheut”.
Në shtator 2021, Ministrja Balluku ka përmendur Portin e Jahteve në Durrës si një projekt turistik ambicioz në Konferencën Rajonale të Transportit Detar, ku e cilësoi këtë investim si një iniciativë që do të ndërtojë një infrastrukturë turistike dhe komplekse rezidenciale, që do ta pozicionojnë Shqipërinë në hartën e turizmit elitar në Mesdhe.
Në 31 dhjetor të po atij viti, Kryeminnistri Rama doli në media me drejtuesin e Emaar Group, në kuadrin e përgatitjeve për pastrimin e zonës ku do të realizohet faza e parë e ndërtimit të portit të ri turistik. Në prononcimin e tyre, ata thanë se punimet do të fillojnë në fund të muajit Mars, fillim Prilli të vitit 2022. Punimet nuk kanë nisur ende.
Viti i ri 2022, e gjeti Ministren Balluku përballë një interpelance në lidhje me këtë investim, ku në 22 Shkurt, Ferdinand Xhaferraj, deputet i opozitës kërkoi sqarim dhe transparencë mbi këtë projekt. Ministrja, nuk iu përgjigj me fakte pyetjeve të ngritura, por vetëm sqaroi në linja të përgjithshme, në të njëjtin ton me deklaratat dhe publicitetin e mëparshëm për këtë investim, që ky projekt do të sjellë të mira të shumta për qytetin e Durrësit, duke thënë se “Investimi vjen nga kompania Symphony që është pronë e ALABAR. Përfshin 79 hektar, 12 mijë të punësuar, 12 mijë banesa, 5 hotele dhe 850 dhoma. 250 poste për parkimin e anijeve, jahte të mëdha dhe të vogla”.
I pyetur nga ACQJ, Xhaferraj u shpreh se ai e sheh këtë investim si një aferë korruptive për shkak të mosaplikimit të ligjeve në fuqi, dhe nxjerrjes së ligjeve klienteliste, që anashkalojnë procedurat e hapura dhe konkurencën e lirë në tendera publikë.
“Ligji 145, datë 3 Dhjetor 2020 parashikon marrëveshjen me Emiratet Arabe. Në nenin 6 të marrëveshjes, i cili merret në mënyrë eksplicite me Portin e Durrësit, citohet se kjo marrëveshje nuk i nënshtrohet asnjë procedure prokurimi publik duke shmangur qartazi dhe haptazi konkurencën.” – shprehet ai.
”Që në gjenezë projekti është përpiluar për të shmangur transparencën dhe konkurrencën. Nëse nuk ke as transparencë dhe as konkurencë, qartazi do të thotë se ke korrupsion.” – thotë Z. Xhaferri.
Dalja e fundit përsa i përket investimit në këtë port ka qenë ajo e datës 10 Gusht 2022, ku u firmos memorandumi i bashkëpunimit mes “Eagle Hills Real Estate Development” dhe “Albanian Seaports Development Company”, një kompani në pronësi të Autoritetit Portual Durrës, “për ndërtimin e portit më të madh turistik mesdhetar të Durrësit, një investim me vlerë 2 miliardë dollarë me një ndikim të jashtëzakonshëm në zhvillimin e ekonomisë së vendit” – sipas Kryeministrit.
Por, pavarësisht spoteve të shumta në media sociale, në YouTube, lajmeve të shumta në portalet qeveritare, në mediat qendrore dhe lokale, emisioneve speciale promocionale nga televizione kombëtare mbi të ardhmen e Shqipërisë në duart e Emaar Group, lajmeve mbi fillimin e punimeve në Prill të 2022, dhe projekteve grandioze për të ardhmen e qytetit, asgjë ende nuk është materializuar në terren. Ende nuk ka një projekt të detajuar apo studim fiziblititeti, të bërë publik si për portin e ri në Porto Romano, ashtu edhe për “Durres Yachts & Marina”. Të vetmet të dhëna që janë publike, janë disa pamje mahnitëse kompjutetike dhe makete, që tregojnë se çfarë pritet të ndodhë në zemër të qytetit. Në Portin e Durrësit, ku do të zërë vend një nga investimet më të madha në Mesdhe, gjithçka vijon brenda normalitetit dhe brenda rutinës së përditshme.
I pyetur në lidhje me faktin se kur do të bëhen publike të gjithë dokumentat dhe marrëveshja mes qeverisë shqiptare dhe investitorit strategjik “Eagle Hills”, Endri Fuga, Drejtori i Komunikimit të Kryeministrit, shprehet se marrëveshja dhe të gjithë të dhënat do të bëhen publike në moment që do të paraqiten në Parlament për shqyrtim dhe miratim.
Në Durrës, tragetet vijojnë transportojnë pasagjerë drejt dhe prej Durrësit, anije me konteniere vijojnë të shkarkojnë dhe ngarkojnë mallra në kalatën e portit, peshkarexhat vijojnë punën e tyre të përditshme, dhe punëtorët dhe vizitorët kur pyeten thonë që asgjë nuk ka lëvizur deri më tani.
Por nuk është e njëjta gjë për zyrën e shitjes së Durrës Yachts & Marina, e ngritur në mes të shëtitores qëndrore të qytetit.
Nisën shitjet, (pa nisur projekti) pa çmim shitje
Deri më sot, është e qartë që përtej daljeve publike, spoteve të reklamave, projekteve 3D dhe levizjeve të ndryshme të bëra nga kompania pirvate në strukturën e saj të pronësisë, asgjë nuk ka ndryshuar për qytetarët e Durrësit.
Nëpërmjet një komunikimi me zyrat “Durrës Yachats and Marina”, ACQJ mësoi se do të ndërtohen 12 mijë apartamente, muze, teatër, shkolla, qendër tregtare, parkime nëntokësore dhe një infrastrukturë e tërë shërbimesh.
Megjithatë, nga komunikimi i realizuar nuk u ofrua asnjë informacion se kur do të fillojë zbatimi i projektit, por u tregua, se si projekt i cili do të kishte dy faza, në faza e parë e tij do të fillonte me pastrimin e detit dhe të hapësirave pranë tij. Në të njëjtin komunikim, u shpjegua se shitja e apartamenteve në dy godinat e para të planifikuara për tu ndërtuar, do të nisë në javën e tretë të muajit shtator 2022, një datë që tashmë ka kaluar.
Nga Zyra e shitjes gjithashtu u vu në dispozicion dhe informacion mbi procesin e shitjes së apartamenteve, që sipas përfaqësuesve të kompanisë është një risi në tregun shqiptar, pasi këto apartamente do të fillojnë të rezervohen dhe paguhen nga blerësit potencial ende pa filluar ndërtimi i tyre, që parashikohet të ndodhë në fazën e dytë të projektit.
Risia nuk qëndron vetëm në kohën dhe afatet e parakohshme të shitjes, por edhe tek vlera e apartamenteve për blerësit potencial, që nuk do të kenë një çmim bazë për metër katror, sipas përfaqësuesve, por do të vlerësohen në bazë të ofertave që dorëzohen nga blerësit për pronat, dhe çmimin më të lartë të akumuluar, duke e kthyer kështu të gjithë procesin në një ankand për blerjen e një objekti ende inekzistent.
“Çmimet dalin vetëm në ditën kur fillojnë shitjet, ku secili apartament ka çmimin e tij. Shesim vetëm metra neto dhe jo sipërfaqe të përbashkët. Pasi marrim një ofertë rezervojmë dhe sa më shumë oferta të jepen aq më shumë rritet çmimi. Në momentin që bëhet rezervimi, klientët paguajnë +-2000 euro të cilat shlyhen me këste gjatë përfundimit të apartamentit,” – deklaroi një agjente shitje e “Durrës Yachats & Marina”, duke theksuar se në mënyrë që një përson i interesuar të marrë pjesë në këtë “ankand” ka të detyrueshme pagesën prej 2000 Euro, dhe se kjo e fundit është finale, si pas blerjes së apartamentit, ashtu dhe në rast se personi tërhiqet, duke e caktuar këtë si një çmim pjesmarrje.
“Risia” e të kërkuarit pagesë për apartamente të papërfunduar ose edhe më keq për apartamente të panisura nuk duket se ka dhënë një shembull të mirë në tregun ndërkombëtar, ku kjo risi shihet më së shumti si një skemë ponzi se sa një investim konkret dhe fitimprurës.
Agjentë shitjesh pranë disa prej zyrave Real Estate më të njohura në Shqipëri, të kontaktuar nga ACQJ dhe pyetur mbi këtë formë shitje, u shprehën se ishte hera e parë që dëgjojnë për të, dhe që një format i tillë shërbimi është i padëgjuar deri më tashti në Shqipëri.
Eksperti i ekonomisë, Klodian Muço shprehet se ka shumë aspekte që rrisin rriskun në investimin për këtë projekt, nga paqartësia e kohëzgjatjes së projektit deri tek blerja e apartamenteve në formën e investimit si në bursë ku ka shumë të panjohura.
“Kontrata që diskutohet për shitjen e apartamenteve në fjalë është një tip “contrate futures” që përdoret në investimet e titujve. Pra është si një investim në bursë me shumë të pa njohura. Duke nisur nga faktori kohë. Asnjë nuk di kur fillon ndërtimi. Aspekti i dytë është çmimi që varion dhe aspekti i tretë është realizimi i projektit.” – shprehet ai.
Sipas tij, jo domosdoshmërisht ky projekt do realizohet siç është në letër pasi të ndërtohet një port mallrash i ri duhen vite dhe rreth 2 mld euro, që qeveria nuk i ka.
Aspekt tjetër për ekspertin Muço mbetet forma e financimit të projektit. “Edhe pse thuhet që kompania ndërtuese është Emaar, de juro, ështe një kompani offshore që ka firmos kontratën dhe nuk dihet nëse kjo kompani është Emaar apo një tjetër”.
“Të gjitha këto kanë brenda riskun e spekulimit”. – përfundon ai. Pasigurinë mbi modelin e shitjes së investimit e konfirmon edhe përfaqësuesi i NEREA-s Reinaldo Pipiria, i cili nuk mundi të japë një koment mbi skemën e shitjes së aplikuar nga Durrës Yacht & Marina, pasi çdo gjë për momentin nuk është e qartë dhe potencialisht spekulative. Sipas tij, një skemë e tillë është e padëgjuar si dhe jo e konfirmuar me dokumenta zyrtare.
Gjatë komunikimit me zyrën e “Durrës Yachts & Marina” nuk u dha një shpjegim pse është zgjedhur kjo mënyrë shitje, dhe pse mendohet që kjo mënyrë do jetë efektive për blerësit, kur kjo formë shit-blerje pasurie të patundshme prezanton më shumë risqe se sa benefite për blerësit.
Por sa janë fitimet e parashikuara?
Nga dokumenta në dispozicion të ACQJ, sipas parashikimeve të investitorit strategjik, Durres Yachts & Marina pritet të përfundojë i ndarë si investim në dy faza. Pronat e ndërtuara janë planifikuar të nisin në grupe, sipas kushteve të tregut. Grupi i parë vlerësohet të fillojë në tremujorin e parë të vitit 2023. Faza e parë e ndërtimit do të përbëhet nga rreth 4,000 apartamente, afërsisht 150 dhoma Hoteli dhe 28,000 m2 sipërfaqe e dyshemesë bruto, të zonës së njësive të biznesit të vogël. Ndërsa faza e dytë parashikohet të përfshijë ndërtimin e 8,646 apartamenteve, afërsisht 752 dhoma hoteli, rreth 280 Vende Ankorimi të Marinës dhe 19,500 m2 sipërfaqe të zonës së njësive të biznesit të vogël.
Të ardhurat nga shitja e apartamenteve vlerësohen të jenë 2.2 miliardë euro dhe parashikohen të shiten me 1500 Euro deri 2200 Euro për m2. Ndërsa, të ardhurat nga parkimet rezidenciale vlerësohen të jenë 247 milione Euro me një çmim të parashikuar prej 18,000 Euro për çdo hapsirë. Të ardhurat nga Hoteli parashikohen të jenë 195 milionë Euro për ato me 5 yje dhe 121 milionë Euro për ato me 4 yje, ndërsa të ardhurat nga Marina, parashikohet të jenë mesatarisht 1,750,000 Euro në vit për 20 vjet.
Bazur në këto parashikime, por edhe burime të tjera dytësore, investitori parashikon të ketë një të ardhur bruto, në përfundim të fazës së dytë të projektit, prej rreth 3,200,000,000 Euro, ose fitim neto minimal, pas kostove të ndryshme dhe taksave të aplikueshme, prej rreth 860,000,000 Euro.
Porti Durrësit, vleresimet për kalimet tek porti i ri
Duke qenë se Porti i Durrësit do të kthehet në Durrës Yacht & Marina, porti i tanishëm do zhvendoset në zonën e Porto Romanos. Sipas projeksioneve të qeverisë, zhvendosja do të realizohet deri në vitin 2030, por nga ana e institucioneve, nuk është kryer ende asnjë studim fizibiliteti, nëse ky gji është i përshtatshëm për të ndërtuar një port të kapaciteteve të tilla dhe se afatet e publikuara janë realiste. Vetëm në shtator të 2021, Autoriteti Portual Durrës vendosi të hapë garën ndërkombëtare për një plan të tillë, proces i cili pritej të përfundonte në gusht 2022, por që u shty dhe më tej në kohë dhe në vlerë…
Sipas qeverisë, Porto Romano do të ofrojë shërbimin e përpunimit të mallrave rifuxho dhe kontejnerëve, ndërsa Porti aktual i Durrësit, do të jetë vetëm për shërbime turistike dhe shërbimet e transportit të pasagjerëve, duke mbajtur edhe një pjesë të përpunimit të mallrave. Ministria e Infrastrukturës garantoi se, zbatimi i dy projekteve të sipërpërmendura, do të realizohet me faza, paralele dhe të shtrira në kohë, duke siguruar vijimësinë e pandërprerë të transportit dhe përpunimit të mallrave dhe pasagjerëve.
Për projektin e Porto Romanos nuk ka një plan konkret se si do funksionojë zhvendosja dhe se sa do jetë kosto e zhvendosjes. Kjo gjë është bërë e qartë edhe në kthimin e përgjigjes nga Autoriteti Portual Durrës për ACQJ ku ky institucion tregon se “plani për ndërtimin e një Porti të ri në Porto Romano është fazë hartimi projekti i detajuar që përcakton detajet mbi kostot e zhvendosjes dhe funksionalitetin e portit të ri.”
Lidhur me financimin, Drejtori i APD ka deklaruar se është menduar që një pjesë e investimit ta bëjë Autoriteti Portual i Durrësit me të ardhurat e veta, në mënyrë që të mos jetë barrë në buxhetin e shtetit. Nga ana tjetër, ky institucion, Ministria e Mbrojtjes dhe ajo e Infrastrukturës nuk i japin asnjë përgjigje pyetjeve të ACQJ mbi kronologjinë e punimeve, aspektet administrative, spostimin e portit ushtarak, apo edhe kostot e kësaj iniciative. I vetmi informacion publik është ai mbi zgjerimin financiar dhe shtyrjen e kontratës së lidhur për hartimin e projektit të detajuar teknik të Portit të ri tregtar, e cila mes rrjeshtave pranon që ka nevoja të mëtejshme për detajimin e planeve të portit të ri, në mënyrë që t’i përshtatet dhe të jetë konform kërkesave të NATO-s dhe aleatëve tanë ndërkombëtarë.
Nga bisedat me banorët e Porto Romano është e qartë që ende nuk kanë një njoftim të saktë mbi sipërfaqen e portit të ri. Duke qenë se projekti i propozuar në makete elektronike, pa një plan fizibiliteti, po zgjerohet çdo ditë edhe më shumë, ata kanë frikë për tokat dhe shtëpitë e tyre.
Nga bisedat me banorët pretendohet se shpronësimi i disa pronave rreth zones së portit tashmë ka filluar. Sipas tyre, familjet përveçse janë shpronësuar dhe dëmshpërblyer për vlerën e tokës, gjithashtu u janë ofruar edhe vende punë në projektin e portit të ri.
“Kjo është një nga arsyet kryesore pse familjet e prekura nga projekti i portit nuk flasin për mediat ose ngrenë zërin për ndërtimin e Portit në Porto Romano”, thotë një nga banorët në kushtet e anonimatit.
Megjithatë, nëse deklaratat e banorëve janë të vërteta, është ende e paqartë se si kanë filluar shpronësimet për një port i cili ende nuk ka një gjurmë përfundimtare. E pyetur nga ACQJ, Ministria e Infrastrukturës nuk shprehet mbi këtë çështje, ndërkohë që Bashkia Durrës, nga një anë na drejton tek Ministria e Infrastrukturës, duke u shprehur se ajo është institucioni kompetent, nga ana tjetër njofton se procedura e shpronësimeve është në proces konfirmimi nga ASHK për statuset dhe vlerën e pronave të prekura nga projekti.
Më 19 shtator 2022 Autoriteti Portual i Durrësit njoftoi modifikim e kontrates fillestare të lidhur për konceptimin e Masterplanit për Portin e ri në Porto Romano, duke e shtuar vlerën e saj nga 1.14 ne 1.36 miliardë Lekë. Me vlerën është shtuar edhe afati. Afati i kryerjes se shërbimit ishte 8 muaj nga data e nënshkrimit të kontratës. Ndërsa afati i ri i kryerjes së shërbimit bëhet 15 muaj nga data e nënshkrimit të kontratës.
Arsyeja e ndryshimit është nevoja për tu siguruar parametra sipas kapaciteteve të kërkuara nga NATO, referuar artikulimit në nivel koordinimi politik gjatë Ministerialit të Mbrojtjes së NATO në Bruksel, në datat 15 dhe 16 Qershor.
Në një kërkesë për informacion drejtuar Ministrisë së Mbrojtjes, në Maj të këtij viti, në lidhje me planin e mbrojtjes së Portit të Durrësit nga zhvendosja në kuadër të projektit “Durrës Yachts & Marina” ajo thotë që kjo zhvendosje nuk prek operacionalitetin e Forcës Detare. Në kuadër të zhvendosjes së portit ushtarak, Ministria e Mbrojtjes shprehet se “Nga ana e [saj], Forcës Detare po punohet që në portin e ri në Porto Romano të ketë kapacitete të mjaftueshme për vendosjen e njësive të Forcës Detare. Për këtë qëllim, Forca Detare është e angazhuar që në fazën fillestare të projektit për tu siguruar që porti i ri do të përmbushë kërkesat tona.”
Ish-zëvendëskomandanti i Forcës Detare, Artur Meçollari, shpjegon se ky projekt nuk i përbush kapacitetet e duhura për tu bërë një bazë për vendosjen e njësive të Forcës Detare, dhe se qeveria shqiptare nuk ka mundësinë e finacimin e zhvendosjes së portit në zonën e Porto Romanos, një pengesë shumë e madhe në planin e tyre.
“Projekti është i projektuar në një zonë të cekët, ku është shumë e vështirë arritja e thellësisë 15 m siç pretendohet. Nuk ka mbrojtje natyrale dhe për më tepër drejtimi i hyrjes së portit është veriperëndim, drejtim nga i cili fryn 32% të erave vjetore” – thotë ai.
Meçollari sjell në vëmendje faktin se “Projekti i paraqitur kërkon thellim përgjatë gjithë vitit, dhe nuk ka hapesirë detare pranë për ta përdorur si radë. Qeveria Shqiptare në kushtet e mungesës së financimit i ka kërkuar NATO-s financim, por NATO deri tani ka heshtur, pasi nuk është bankë. Edhe sikur të ishte e disponueshme, NATO i zbaton projekte të tilla për 10-12 vjet. Prej tre vitesh NATO po vlerëson Bazën e Pashalimanit, të ofruar nga Shqipëria në 2018”.
Është muaji nëntor 2022. Pas më shumë se dy vite reklamë dhe publicitet, e ardhmja e Portit të Durrësit është e shkruar ende në makete digjitale dhe postime në media sociale të kreut të qeverisë.
Pavarësisht parashikimeve bombastike të planeve të biznesit të investitorit strategjik mbi milijardat në Euro që parashikohet të fitohen nga një investim i tillë, ende nuk ka një informacion të saktë mbi përfitimet e shtetit shqiptar nga ky projekt, kostot për buxhetin e shtetit, dhe kryesorja, benefitet e qytetit të Durrësit nga privatizimi i një hapësire prej 80 hektarësh në qendër të tij, dhe kthimin e saj në një komunitet në të cilin shumica e banorëve të Durrësit apo edhe shumica e shqiptarëve do ta kishin të pamundur të bëheshin pjesë.
Deri më tani, shteti shqiptar “i ka falur” investitorit me qindra milionë Euro, po i kushton buxhetit të vet rreth 14,000,000 Euro, dhe ende nuk dihet se sa do të jetë kosto e portit të ri të Durrësit në Porto Romano. Për ekspertët kjo vlerë luhatet mes 500,000,000 në 2,000,000,000 Euro.
Edhe në rastin më të mirë, kur fitimet e parashikuara të firmës investitore do të arrinin vlerën 100%, fitimi neto i shtetit nga ky investim do të ishte në rastin më optimist vetëm 285,000,000 Euro nga investimi dhe 280,000,000 Euro të tjera në taksa, në një total prej rreth vetëm 560,000,000 Euro. Ky zhgënjim rëndohet edhe më tej kur shihet qartë që plani i biznesit që do të miratohet përmes marëveshjes kuadër, në asnjë nga pikat e tij nuk flet për 12,000 të punësuarit e cituar nga Ministrja Balluku, apo kinematë, muzetë, teatrot, shkolla apo qendrat kulturore të përmendura nga zyra e shitjes e “Durrës Yachts & Marina”. Sa vjen e më shumë, një projekt i cili nisi si projekt turistik, në fakt po kthehet në një zhvillim të thjeshtë real estate, me përfitues të limituar.
Kur takon qytetarët e Durrësit, ata shprehen disi entuziastë për këtë projekt, sado pak skeptik mbi suksesin e tij, për shkak të mungesës së informacionit. Tashmë që marrëveshja kuadër për këtë investim është përcjellë në Parlament për miratim, pa një proces konkurues, pa një njoftim mbi përmbajtjen tek publiku i gjerë dhe në mungesë të një procesi konsultativ me qytetarët e qytetit i cili preket në mënyrë të drejtpërdrejtë nga ky investim, e vetmja gjë që mbetet është të shpresohet që fjalët e taksistit të Beogradit “Ky nuk është qyteti im” mos të jenë jehonë e të ardhmes së qytetarëve të Durrësit.