Ida Ismalaj
Tirana po ndërtohet me ritme marramendëse, kullat ngrihen dhe sipërfaqet e miratuara për ndërtim rriten, duke shtuar presionin mbi hapësirat publike të kryeqytetit. Nga projektet shumëkatëshe që po shtrihen edhe në zona me status të mbrojtur, te shqetësimet për të ardhmen e parqeve dhe apartamentet që qëndrojnë bosh, qytetarët përballen me mungesë gjelbërimi, strehimi dhe transparence.
Parku Rinia, kulla mbi një zonë të mbrojtur
Një nga ndërhyrjet më të fundit që ka rikthyer debatin mbi zhvillimin urban është projekti për truallin ku ndodhet kompleksi “Tajvani”, në Parkun Rinia. Një kullë 78 metra e lartë, e projektuar nga studioja daneze Bjarke Ingels Group (BIG) është shpallur fituese e konkursit ndërkombëtar. Kryeministri Edi Rama e prezantoi projektin si një “ëndërr të re” për Tiranën, duke premtuar më shumë gjelbërim në park.
Por, Parku Rinia është pjesë e ansamblit historik të Tiranës dhe gëzon statusin e monumentit të kulturës së kategorisë së dytë. Në Planin e Përgjithshëm Vendor përcaktohet si zonë e gjelbër. Ndërkohë, kulla parashikohet të ndërtohet në truallin e kompleksit “Tajvani”, pronë publike e privatizuar në vitin 2009. Një zhvillim i kësaj natyre ngre pikëpyetje për përputhshmërinë me statusin historik e kulturor të zonës. Shqetësimi nuk lidhet vetëm me pamjen arkitekturore të kullës, por edhe me kufijtë e ndërhyrjes në një hapësirë publike me rëndësi historike.
Arkitekti Gjergji Caca ngre shqetësimin se në këtë rast interesi i investitorit privat po vendoset përpara interesit publik “Nga parku i hapur kalojmë te gjelbërimi në bodrum apo në tarraca, por kjo nuk është më hapësirë publike. Rekreacionin po e ngatërrojmë me betonin” argumenton Caca.
Për të vlerësuar përfitimin për qytetarët, rëndësi ka edhe mundësia për ta përdorur gjelbërimin. Në raportin e vitit 2016 për hapësirat e gjelbra dhe shëndetin, Organizata Botërore e Shëndetësisë propozon matjen e përqindjes së banorëve që jetojnë brenda 300 metrave, në vijë ajrore, nga një hapësirë e gjelbër prej të paktën 5.000 metrash katrorë. Ky është një tregues i aksesit, jo një detyrim ligjor i BE-së.
Një krahasim tjetër vjen nga Italia: Dekreti për standardet urbanistike parashikon, si rregull të përgjithshëm, 9 metra katrorë për banor për hapësira publike të pajisura për park, lojë dhe sport, duke përjashtuar brezat e gjelbër përgjatë rrugëve. Zbatimi ka përcaktime të veçanta sipas zonave. Ky është standard italian, jo minimum i përbashkët europian.
Presioni i ndërtimeve të larta shfaqet edhe në rendet e ditës së Këshillit Kombëtar të Territorit dhe Ujit (KKTU). Tri mbledhjet e zhvilluara më 17 dhe 30 korrik dhe më 13 gusht 2026 përfshinin dhjetëra kërkesa për leje për godina shumëkatëshe, hotele, resorte dhe struktura me funksione të përziera.
Mes projekteve më të rëndësishme është “Tirana Society Towers”, e parashikuar me 77 kate mbi tokë dhe 10 kate parkim nëntokësor. Projekti ndodhet pranë Pallatit të Kulturës. Një tjetër projekt është “Mali i Tiranës” me 58 kate. Në të njëjtat mbledhje janë përfshirë edhe Garda Tower, me 43 kate, M-21 me 26 kate, Elite Tower me 24 kate dhe Vertical Village me 23 kate. Në listë është edhe projekti për rijetëzimin e stadiumit “Selman Stermasi”, me dy struktura 23 dhe 25 kate.
Por, sa nga këto projekte janë miratuar përfundimisht dhe në çfarë faze ndodhen?
Agjencia e Zhvillimit të Territorit ka refuzuar të japë informacion mbi ecurinë e vendimeve të KKTU-së. Për një pjesë të projekteve nuk gjenden vendime të zbardhura, duke penguar verifikimin e statusit dhe kushteve të miratimit.
Direktiva europiane për vlerësimin e ndikimit në mjedis kërkon që projekti t’i nënshtrohet vlerësimit publik. Konsultimi i publikut për të duhet të zgjasë të paktën 30 ditë. Duhet të merren në konsideratë edhe efektet e përbashkëta me projekte ekzistuese ose të miratuara. Për Shqipërinë, këto shërbejnë si krahasim me praktikën e BE-së, ligjshmëria e projekteve konkrete duhet vlerësuar sipas legjislacionit shqiptar dhe dokumentacionit të tyre.
Mungesa e transparencës shoqërohet edhe me shqetësime për ndikimin ekonomik të tregut të pasurive të paluajtshme. Ekspertja e ekonomisë Romina Radonshiqi paralajmëron se me paketën e re fiskale mund të kemi një tjetër shtrenjtim të banesave gjatë vitit 2027.
“Rritja e TVSH-së nga 20% në 21% për lëndët e para do të jetë një element që do të rrisë kostot e ndërtimit dhe çmimin final për individin që do të blejë një pasuri të paluajtshme. Referuar pagës mesatare, rreth gjysma e saj shkon për strehim. Strehimi në Shqipëri është kthyer në luks” shprehet Radonshiqi.
Më shumë ndërtime, por sa gjelbërim?
Shifrat tregojnë përmasat e transformimit. Sipas INSTAT, nga viti 2020 deri në vitin 2025 në Shqipëri janë miratuar mbi 7.600 leje ndërtimi, ndërsa sipërfaqja e lejuar për ndërtesa të reja ka kaluar 13 milionë metra katrorë.
Vetëm në vitin 2024, sipërfaqja e lejeve të ndërtimit për ndërtesa të reja në rang vendi arriti në 2.498.916 metra katrorë. Nga këto, 1.932.127 metra katrorë, ose 77,3%, i përkisnin Qarkut Tiranë, jo vetëm bashkisë së kryeqytetit. Në 6-mujorin e parë të po këtij viti, sipërfaqja e miratuar në qark ishte 898.640 metra katrorë.
Edhe gjatë 3-mujorit të parë të vitit 2026 janë miratuar 322 leje ndërtimi për ndërtesa të reja në rang vendi, 24,8% më shumë se në të njëjtën periudhë të vitit 2025.
Megjithatë, seria statistikore ka një kufizim: Në publikimin për tremujorin e katërt 2025, INSTAT sqaron se të dhënat mbështeten vetëm në raportimet bashkiake, për shkak të mungesës së raportimit të plotë e të standardizuar nga autoritetet e tjera.
Në anën tjetër, të dhënat për gjelbërimin janë shumë më modeste. Agjencia e Parqeve dhe Rekreacionit raportoi se gjatë vitit 2025 janë shtuar 58.512 metra katrorë sipërfaqe të reja gjelbërimi.
Për janar-shtator 2026, Bashkia e Tiranës raporton 4.450 metra katrorë gjelbërim të ri pranë Liqenit të Prushit, ku janë mbjellë 278 drurë dekorativë, me një investim prej 3.852.000 lekësh.
Ndërkohë, Drejtoria e Përgjithshme e Pastrimit dhe Gjelbërimit raporton 8.000 metra katrorë gjelbërim të shtuar për të njëjtën periudhë. Sipërfaqja e gjelbër publike në mirëmbajtjen e kësaj drejtorie raportohet 378.986 metra katrorë.
Në Bashkimin Europian, Rregullorja për Restaurimin e Natyrës vendos pikërisht një objektiv për bilancin: Deri në fund të vitit 2030, shtetet anëtare duhet të sigurojnë që të mos ketë humbje neto në totalin kombëtar të hapësirave të gjelbra urbane dhe të mbulesës së kurorave të pemëve.
Ndërtimi nuk ndryshon vetëm panoramën e kryeqytetit, por sjell edhe të ardhura të konsiderueshme për Bashkinë e Tiranës.
Vetëm nga taksa e ndikimit në infrastrukturë, Bashkia arkëtoi 9.3 miliardë lekë gjatë janar-gushtit 2024. Në vitin 2023, të ardhurat nga kjo taksë arritën në 7 miliardë lekë, ndërsa në vitin 2022 në 7.4 miliardë lekë. Taksa nuk aplikohet më që prej dhjetorit 2025, megjithatë Bashkia raportoi arkëtime prej 18 miliardë lekësh për periudhën janar-shtator 2026, të cilat sipas saj u përkasin detyrimeve të papaguara të viteve të mëparshme.
Pra, ndërtimi gjeneron miliarda për Bashkinë, por transparenca mbi mënyrën se si këto të ardhura janë përkthyer në investime publike mbetet e paqartë.
Banesa bosh, ndërsa 60 mijë familje nuk kanë shtëpi në pronësi
Paradoksi i tregut të pasurive të paluajtshme shfaqet qartë në të dhënat e Censit 2023.
Në 5 bashkitë e Qarkut Tiranë, përkatësisht Tiranë, Kamëz, Vorë, Kavajë dhe Rrogozhinë, Censi 2023 regjistroi 247.466 njësi ekonomike familjare. Prej tyre, 60.596, ose rreth 24,5% nuk ishin pronare apo në proces të marrjes së aktit ligjor për banesën ku jetonin: 39.572 ishin me qira dhe 21.024 kishin një marrëveshje tjetër banimi. Në të njëjtën kohë, në qark numëroheshin 85.457 banesa të zakonshme të pabanuara, rreth 26,6% e totalit. Nga këto, 56.207 ishin në pallate.
Vetëm në Bashkinë e Tiranës, Censi regjistroi 52.871 banesa të zakonshme të pabanuara, ose 21,5% të totalit. Brenda pallateve, 39.765 nga 163.457 apartamente rezultonin të pabanuara: afërsisht një në katër.
Në rang kombëtar, Censi evidenton 1 milion e 82 mijë banesa, nga të cilat 356 mijë janë të pabanuara. Kjo tablo tregon një kontradiktë të fortë: Ndërtimet shtohen, apartamentet bosh mbeten jashtë përdorimit dhe mijëra familje nuk kanë banesë në pronësi.
Banesa e papërdorur ngre edhe një pyetje mjedisore për materialet dhe emetimet e krijuara gjatë ndërtimit të saj. Sipas Komisionit Europian, ndërtimet e reja përbëjnë vetëm 1% të sipërfaqes së stokut të ndërtesave në BE, por lidhen me 18% të emetimeve të tij gjatë gjithë ciklit të jetës. Ky tregues përfshin si emetimet nga materialet e ndërtimi, ashtu edhe përdorimin, mirëmbajtjen dhe fundin e jetës së ndërtesës.
Radonshiqi ngre dyshime për përdorimin e tregut të pasurive të paluajtshme për pastrimin e parave, duke vënë në pikëpyetje burimin e parave me të cilat janë blerë një pjesë e apartamenteve.
“Një pjesë e mirë e pasurive blihet edhe me para cash, nga individë që nuk dihet burimi i të ardhurave. Ka individë që kanë blerë 2-3 apartamente dhe një pjesë e tyre mbeten bosh, nuk përdoren as për banim” shprehet Radonshiqi.
Qeveria ka paralajmëruar një ndërhyrje të re fiskale për pronat e paluajtshme, duke vënë në fokus apartamentet që mbahen bosh dhe vilat luksoze në zonat bregdetare.
“Një super taksë prone për ata që blejnë dhe mbajnë apartamente bosh, duke refuzuar t’i japin me qira” është shprehur kryeministri Edi Rama.
Eksperti i pasurive të paluajtshme Ervin Demirxhiu e konsideron të nevojshëm taksimin e apartamenteve të mbajtura bosh.
“Në momentin që pronari duhet të paguajë për një pronë të pashfrytëzuar, do të ketë më shumë interes ta japë me qira. Kur apartamentet futen në treg, çmimet mund të normalizohen” argumenton ai.
Energjia dhe mbetjet që shoqërojnë ndërtimin
Ndërtesat e larta sjellin edhe pyetje për konsumin e energjisë. Një studim i University College London, i prezantuar më 2017 dhe i mbështetur në të dhëna të ndërtesave në Mbretërinë e Bashkuar, gjeti se godinat me të paktën 20 kate konsumonin për metër katror 135% më shumë energji elektrike dhe 40% më shumë energji nga lëndët djegëse fosile sesa ato me deri në 6 kate. Rezultati nuk mund t’u zbatohet automatikisht kullave në Tiranë, ku ndryshojnë klima, funksionet dhe projektimi, por tregon rëndësinë e publikimit të konsumit të parashikuar për çdo projekt.
Një tjetër kosto është ajo e materialeve dhe mbetjeve. Sipas Eurostat, sektori i ndërtimit gjeneroi 38,2% të të gjitha mbetjeve në BE gjatë vitit 2024, më shumë se çdo sektor tjetër ekonomik. Shifra përfshin ndërtimin në tërësi, edhe infrastrukturën, jo vetëm kullat. Direktiva europiane për mbetjet kishte vendosur për vitin 2020 objektivin që të paktën 70% e peshës së mbetjeve jo të rrezikshme të ndërtimit dhe prishjeve t’i nënshtrohej përgatitjes për ripërdorim, riciklimit ose rikuperimit tjetër material, përfshirë mbushjen kur zëvendëson materiale të tjera.
Tirana po rritet në lartësi dhe në sipërfaqe ndërtimi. Por, për të matur përfitimin publik të këtij transformimi, krahas lejeve dhe të ardhurave duhen edhe të dhëna të krahasueshme për gjelbërimin e fituar e të humbur, aksesin në parqe dhe ndikimin mjedisor të projekteve. Shifrat e shpërndara mes institucioneve ende nuk japin këtë bilanc./acqj.al
