Autore: Armela Toska, Esmeralda Pashollari, Xhoana Çallaku e Anisa Tufa
Passeggiando in uno dei quartieri più nuovi di Belgrado, ciò che si nota sono nuovi grattacieli, ma vuoti e senza residenti.
"Questa non è la mia città" - è stata la frase che più ci ha sorpreso, pronunciata da un tassista che ci stava presentando la Belgrado odierna, una copia in miniatura di Dubai, un obiettivo che il progetto "Belgrade Waterfront" sta contribuendo a realizzare.
Proprio questa frase ci ha colpito di più, perché un progetto presentato come se dovesse modernizzare la capitale e dare un grande impulso all'economia del paese, si era fatto riconoscere dai suoi stessi cittadini.
Quando abbiamo insistito per capire il motivo di tale opinione, ha affermato che il Danubio non ha bisogno di essere cementificato, un'operazione che non servirà a nessuno tranne che agli oligarchi. "Quando ho aperto la finestra ho visto il Danubio, ho visto la mia città, con i suoi pregi e difetti, e ora non più, grattacieli, appartamenti e cemento. Questo progetto non mi serve a nulla, non ho intenzione di comprare un appartamento lì, nessuno lo farà, almeno non noi che viviamo qui, questa non è la mia città, non è la città che conosco e in cui mi aspetto di vivere", ha dichiarato.
Il progetto Waterfront nella città di Belgrado è un investimento estero diretto di oltre 2.7 miliardi di euro da parte di Emaar Group, una società di sviluppo immobiliare con sede negli Emirati Arabi Uniti. Il progetto mira a costruire un quartiere moderno e di livello mondiale che sostituirà il centro città entro il 2040, un'area senza eguali in tutta la regione. In sostanza, una società di Abu Dhabi ha promesso di presentarsi con ingenti capitali e il governo serbo le ha dato carta bianca per fare ciò che voleva con una vasta area della capitale serba.
Secondo Mateja Agatonovic, giornalista serbo di Nova Ekonomija, sebbene "il progetto Belgrade Waterfront sia in corso dal 2014, non esiste ancora un contratto pubblico tra il governo serbo e la società offshore " Eagle Hills ", di proprietà di Mohamed Alabbar e fondata nel 2014 ".
Finora nessuno in Serbia è riuscito a rivelare il contratto ufficiale tra i due paesi e la natura del partenariato pubblico-privato, e il governo si oppone fermamente alla pubblicazione dei suoi contenuti con il pretesto del segreto commerciale. Non vi è alcun segno della sua attuale esistenza né conoscenza dei dettagli, di quali azioni, garanzie e rischi avranno la città di Belgrado e i suoi cittadini.
Da oltre otto anni, membri della società civile e dei media serbi chiedono con insistenza la pubblicazione di questo contratto, ma le autorità centrali e locali si sono sempre rifiutate di divulgare le informazioni.
Il progetto di investimento in sé, nonostante l'ingente somma dichiarata, vale meno del previsto e i costi per lo Stato non sono definiti con precisione nemmeno nella legge speciale per questo investimento, adottata nell'aprile 2015 dal parlamento serbo.
Inoltre, la gentrificazione di un’intera zona della città pone interrogativi riguardo al potenziale aumento delle tasse locali anche per i residenti che non beneficiano di questo investimento.
Un altro obbligo assunto dal governo serbo per la realizzazione di questo progetto è la redazione di un piano urbanistico per l'area, per il quale i contribuenti serbi hanno sborsato 500,000 euro. Il piano, tuttavia, non è conforme alla legge statale in materia di aree urbane e si limita a descrivere il piano generale dell'investitore. Non è conforme alla legge perché la legge serba sull'espropriazione non consente l'espropriazione di proprietà private per la costruzione di edifici commerciali o residenziali, o di strutture turistiche e ricettive. Il piano prevede diversi problemi, come ingorghi stradali e costi elevati, ma non propone soluzioni.
Inoltre, secondo l'Autorità Geodetica Statale , che ha redatto un rapporto sul mercato immobiliare per il secondo trimestre del 2021, i prezzi degli appartamenti nella zona del lungomare partono da circa 10,000 euro al metro quadro. Si tratta della zona più costosa di Belgrado e una delle più care dell'intera regione balcanica. Il costo medio di un appartamento proposto è di 400,000 euro, mentre lo stipendio medio mensile in Serbia è inferiore a 850 dollari.
Queste preoccupazioni sollevate negli anni dalla società civile e dai media vengono confermate anche da Zlatko Minic, membro dell'organizzazione "Transparency Serbia". Secondo lui l'impatto del progetto sull'aumento delle tasse non è ancora noto.
"Lo Stato serbo ha messo a disposizione del progetto 80-100 ettari di terreno, anche se la situazione non è ancora chiara, dato che il progetto viene ampliato e modificato quotidianamente. Il nostro governo è stato inoltre costretto ad accollarsi i costi di demolizione, ricollocazione della popolazione e preparazione dell'area, compresa la creazione delle infrastrutture (strade, servizi, ecc.), di cui detiene il 32% delle quote, ma non ha alcun controllo sul progetto. L'investitore possiede i due terzi delle azioni. Non sappiamo ancora se e come il progetto sia redditizio e di quanto siano aumentate le entrate fiscali grazie ad esso", ha dichiarato Minic all'ACQJ.
Sia per il tassista incontrato per caso per le strade di Belgrado, sia per i rappresentanti della società civile, sia per Agatonovic, questo progetto non avvantaggia i cittadini di Belgrado, ma solo le aziende private che vi operano. "Il progetto prevede solo pochi spazi per i cittadini e per uso pubblico. Quest'area è semplicemente un'enorme zona residenziale e, a parte la passeggiata, i cittadini che non vivono qui non hanno alcun motivo per visitarla", ha affermato Agatonovic.
Il progetto del Lungomare di Belgrado ha iniziato la sua realizzazione nel 2014 e dovrebbe essere completato nel 2040. Ad oggi, l'unica parte funzionante, secondo le interviste sul campo e i rappresentanti della società civile serba, è il centro commerciale "Galerija Belgrado", che la gente del posto ironicamente lo chiamano "l'orgoglio della città" poiché è considerato il più grande centro commerciale della regione.
Trattamento speciale per investitori speciali
Ma mentre “Belgrade Waterfront” si è già materializzato nella vita quotidiana dei cittadini di Belgrado, l’investimento gemello in Albania non ha ancora preso forma, nemmeno il concetto.
Quando l'auto si avvicina alla città di Durazzo, la strada si divide in due direzioni principali, una ti porta al porto della città, il porto più grande del paese, mentre l'altra strada ti porta al centro, dove i residenti godono dei pochi spazi pubblici spazi sul lungomare della costa del Mare Adriatico.
All’inizio del 2020, il Gruppo Emaar si è rivolto al governo albanese con una proposta chiara: trasformare la costa attorno al porto di Durazzo in uno spazio dedicato a servizi alberghieri di alto livello, una zona residenziale e, soprattutto, un porto turistico per visitatori.
Sempre nel dicembre 2020, il governo ha approvato la Legge sulla ratifica dell'accordo di cooperazione economica con gli Emirati Arabi Uniti, datata 3 dicembre 2020 , una legge a prima vista simile a tutte le altre leggi sulla ratifica degli accordi di cooperazione statale, ma che conteneva elementi particolari che hanno sollevato interrogativi sulla cronologia della sua approvazione.
La legge non disciplina specificamente l'attività economica del gruppo Emar in Albania, bensì la cooperazione economica tra il governo degli Emirati Arabi Uniti e il governo albanese. L'accordo si concentra su investimenti strategici nei settori del turismo e dell'agricoltura in diverse aree dell'Albania, tra cui Valona, Saranda, Ksamil e Përmet, nonché sulla riqualificazione dell'area portuale di Durazzo. La forma di tale "riqualificazione" non è stata definita in alcun momento, ma col tempo è emerso chiaramente quale sarebbe stato il futuro di quest'area.
Nel dicembre 2021, il Comitato per gli Investimenti Strategici ha approvato lo status di "investimento strategico/investitore con procedura speciale" per il progetto di investimento "Marina & Jahtet e Durrës" (Yacht e Marina di Durazzo) con la società richiedente "Symphony Real Estate Development Sh.PK". Il progetto approvato prevede la realizzazione di un investimento integrato con un porto turistico e strutture ricettive di lusso, residenze di alto livello e servizi correlati. Il progetto sorgerà su una superficie totale di circa 80 ettari, nell'area del porto di Durazzo.
Al momento dell'approvazione di questo investimento strategico, l'investitore nominato nella decisione era "Symphony Real Estate Development sh.pk" con unico proprietario dell'entità "Symphony Invest Limited", una società offshore registrata nelle Isole Cayman, e con il garante dell'investimento NSHMI DEVELOPMENT LLC, con sede a Dubai, Emirati Arabi Uniti.
Nonostante l’ampia pubblicità sui media sull’investimento nel porto di Durazzo di Mohamed Ali Rashed Alabbar, tutte le procedure legali per l’approvazione di questo investimento sono state svolte con società create in Albania con società di comodo offshore come azionisti, mentre solo nel corso del 2022, la società vincitrice Symphony Real Estate Development sh.pk ha cambiato più volte non solo il nome, ma anche i suoi amministratori, per finire nel nome attuale, e curvato sui media, come "Eagle Hills Real Estate Development" con amministratore Sig. Mohamed Ali Rashed Alabbar.
In base alla decisione in questione, il governo albanese mette ora a disposizione di "Eagle Hills Real Estate Development" un'area di 81 ettari per la realizzazione di questo investimento, ovvero più precisamente 812.600,98 metri quadrati, nonché numerose altre infrastrutture per il coordinamento tra governo centrale, enti locali e varie agenzie, al fine di agevolare i lavori e garantire il successo del progetto proposto, pur con grande incertezza, fino a quel momento, sulla forma in cui lo Stato albanese sarà partner in questo investimento strategico.
Secondo la mappa catastale , il valore della sola proprietà del porto di Durazzo, messa a disposizione di "Eagle Hills Real Estate Development", ammonta a 14,543,914,800 Lek , ovvero quattordici miliardi e mezzo di Lekë, esclusi i costi dello studio di fattibilità del nuovo progetto portuale a Porto Romano, la sua costruzione, che secondo lo stesso governo ammontano a una cifra considerevole , il trasferimento delle attività di quest'ultimo, le espropriazioni necessarie, nonché i costi amministrativi e del personale. A ciò si aggiunge il valore dell'area che si prevede di bonificare per la costruzione di nuove spiagge, la cui gestione sarà affidata all'investitore.
Nel 2021, l'Autorità Portuale di Durazzo ha indetto la gara d'appalto per la redazione del Progetto Tecnico Dettagliato del nuovo Porto Commerciale Integrato di Durazzo a Porto Romano, per un valore di 1,431,692,965 Lekë , ovvero un miliardo e mezzo di Lekë. La procedura ha suscitato numerosi dubbi a causa dell'eliminazione di tutti i 13 concorrenti , ad eccezione del consorzio vincitore composto da HASKONINGDHV NEDERLAND BV, ADEC ENGINEERING CONSULTANCY LLC, ABKONS SH.PK, TAULANT SH.PK e GEO-ENG SH.PK. Nel suo intervento in merito a questa selezione, il Ministro Balluku ha elogiato il fatto che i progetti elaborati dal Governo albanese stiano attirando sempre più l'attenzione di aziende rinomate non solo in Europa, ma anche al di fuori del paese.
"Le cinque aziende hanno ben chiaro, innanzitutto, che non si tratta solo del porto di un piccolo Paese. Si tratta di un porto, un "hub", di particolare importanza regionale. È un porto che mira a cambiare il concetto di commercio marittimo non solo per l'Albania, ma per l'intera regione. È un "hub" economico che rifletterà lo sviluppo non solo nel territorio albanese, ma in tutti i Balcani" , ha affermato.
Fino ad ora, l'investimento del governo albanese in questo progetto ammonta a 15,975,607,765 lekë , circa 150 milioni di euro, esclusi i costi di eventuali espropriazioni, i costi di costruzione del nuovo porto, i costi di trasferimento delle infrastrutture, nonché i costi amministrativi e del personale.
Solo pochi giorni fa, il Parlamento albanese ha presentato il progetto di legge "Sull'approvazione dell'accordo quadro tra il Consiglio dei Ministri della Repubblica d'Albania e Eagle Hills Real Estate Development, Albanian Seaports Development Company, sh.a., e NSHMI Development LLC, per il progetto di investimento strategico "Marina & Yachts di Durazzo"".
Questo disegno di legge, insieme all'accordo quadro e ai suoi allegati, prevede tutte le misure previste per questo importante investimento, nonché tutti gli obblighi e i diritti delle parti. Attraverso l'accordo quadro, in caso di approvazione, è prevista la creazione di una nuova entità commerciale denominata "Durrës Marina" sh.a., dove gli interessi dello Stato saranno rappresentati attraverso quote del valore del 33% della società , rispetto al 67% di proprietà di Eagle Hills. Nell’ambito del contributo per tale percentuale di proprietà, lo Stato albanese, attraverso la ASDC (Albanian Seaports Development Company sh.a.), società partecipata dall’Autorità Portuale di Durazzo, contribuirà per un importo di 1,155,000 Lek a titolo di capitale, ed il trasferimento di proprietà di 80 ettari di terreno nell'attuale porto, per l'inizio dello sviluppo dell'investimento. Allo stesso tempo, lo Stato in questo accordo, come contributo aggiuntivo, ha previsto l'esenzione dell'investitore dall'applicazione della tassa sull'edilizia sociale e da qualsiasi imposta sulle infrastrutture applicabili.
Un'azione del genere può sembrare naturale e di scarsa importanza, ma esaminando il piano aziendale dell'investitore presentato al Comitato per gli Investimenti Strategici, si nota che la superficie edificabile totale per alloggi è di 1,264,552 m2, mentre la superficie destinata al fondo per l'edilizia abitativa è di circa 38,000 m2, corrispondente a oltre 380 appartamenti di 100 metri quadrati ciascuno, per un valore versato nelle casse del fondo pari a 56,904,840 euro , sulla base del valore minimo di 1500 euro/m2 previsto dall'investitore nel suo piano aziendale. A questo proposito, occorre considerare che, a causa dell'inflazione, in 20 anni di investimento tale valore raggiunge i 2200 euro/m2, il che aumenta ulteriormente il contributo mancante alle casse statali.
Inoltre, l'accordo quadro esenta l'investimento dall'applicazione della tassa di impatto infrastrutturale, per una superficie totale di sviluppo di 1,359,734 metri quadrati. Secondo il Ministero delle Finanze , l'importo di tale tassa è espresso in percentuale sul valore dell'investimento, dall'1% al 3% del valore dell'investimento stesso per tutti i Comuni, ad eccezione del Comune di Tirana. Al valore minimo, se l'investimento dichiarato dalla società fosse utilizzato per l'intera area di costruzione, l'importo della tassa di impatto infrastrutturale sarebbe di 22,000,000 di euro , mentre al valore massimo raggiungerebbe i 66,000,000 di euro.
Una disposizione finale, ma estremamente importante, di questo accordo, che contraddice le forti raccomandazioni dell'Unione Europea sulla rinuncia alle vicissitudini nella vendita della cittadinanza tramite investimento , prevede che gli investitori stranieri che acquistano direttamente dalla proprietà dell'Investitore Strategico avranno il diritto di richiedere la cittadinanza e/o la residenza permanente della Repubblica d'Albania sulla base del loro acquisto.
Come è stato introdotto Durrës Yachts & Marina (all'inizio)?
Uno dei primi annunci pubblici relativi al nuovo investimento a Durazzo risale al 5 dicembre 2020 , pochi giorni dopo la ratifica dell'accordo di cooperazione tra il governo albanese e quello degli Emirati Arabi Uniti. Si trattò di uno dei primi casi discussi in merito alla costruzione di un porto turistico a Durazzo, dove il ministro Balluku definì tale investimento un passo importante per il futuro turistico della città, così come il nuovo porto di Porto Romano, un investimento pluriennale di importanza strategica.
Il 16 aprile dell'anno successivo, il Primo Ministro Rama, insieme a Mohamed Alabbar, fondatore del Gruppo Emaar, rilasciò una dichiarazione pubblica in cui accoglieva con favore l'investimento e descriveva il futuro di Durazzo come la "grande porta d'accesso al turismo albanese", in cui questo investimento avrebbe trasformato la città "in un porto ricco di opportunità e di attrazioni del Mediterraneo stesso".
Nel settembre 2021 , la ministra Balluku ha menzionato il porto turistico di Durazzo come un ambizioso progetto turistico in occasione della Conferenza regionale sui trasporti marittimi, descrivendo questo investimento come un'iniziativa che costruirà un'infrastruttura turistica e complessi residenziali in grado di posizionare l'Albania sulla mappa del turismo d'élite nel Mediterraneo.
Il 31 dicembre di quell'anno, il Primo Ministro Rama apparve sui media insieme al capo del Gruppo Emaar, in occasione dei preparativi per la bonifica dell'area in cui si sarebbe svolta la prima fase di costruzione del nuovo porto turistico. Nella loro dichiarazione, affermarono che i lavori sarebbero iniziati alla fine di marzo, inizio aprile 2022. I lavori non sono ancora iniziati.
Con l'inizio del nuovo anno 2022, il Ministro Balluku si è trovato ad affrontare un'interrogazione parlamentare in merito a questo investimento. Il 22 febbraio, il deputato dell'opposizione Ferdinand Xhaferraj ha richiesto chiarimenti e trasparenza sul progetto. Il Ministro non ha fornito dati concreti alle domande poste, limitandosi a spiegare in termini generali, con lo stesso tono delle precedenti dichiarazioni e della pubblicità relativa all'investimento, che il progetto avrebbe portato numerosi benefici alla città di Durazzo, affermando che "L'investimento proviene dalla società Symphony, di proprietà di ALABAR. Comprende 79 ettari, 12 dipendenti, 12 appartamenti, 5 hotel e 850 camere. 250 posti barca per navi, yacht grandi e piccoli".
Interrogato da ACQJ, Xhaferraj ha detto che vede questo investimento come un affare corrotto a causa della non applicazione delle leggi in vigore e dell'emanazione di leggi clientelistiche, che aggirano le procedure aperte e la libera concorrenza negli appalti pubblici.
"La legge 145 del 3 dicembre 2020 prevede l'accordo con gli Emirati Arabi. Nell'articolo 6 dell'accordo, che tratta esplicitamente del porto di Durazzo, si menziona che questo accordo non è soggetto ad alcuna procedura di appalto pubblico, evitando chiaramente e apertamente la concorrenza." - dice.
"Fin dal suo inizio, il progetto è stato elaborato per evitare trasparenza e concorrenza. Se non c'è né trasparenza né concorrenza, significa chiaramente che c'è corruzione." - dice il signor Xhaferri.
L'ultimo annuncio riguardante gli investimenti in questo porto risale al 10 agosto 2022 , quando è stato firmato un memorandum d'intesa tra "Eagle Hills Real Estate Development" e "Albanian Seaports Development Company", società di proprietà dell'Autorità Portuale di Durazzo, "per la costruzione del più grande porto turistico mediterraneo di Durazzo, un investimento del valore di 2 miliardi di dollari con un impatto straordinario sullo sviluppo dell'economia del Paese" , secondo quanto dichiarato dal Primo Ministro.
Ma nonostante i numerosi spot sui social media, su YouTube, le numerose notizie sui portali governativi, sui media centrali e locali, gli speciali programmi promozionali delle televisioni nazionali sul futuro dell’Albania nelle mani del Gruppo Emaar, le notizie sull’inizio dei lavori ad aprile del 2022, e progetti grandiosi per il futuro della città, nulla si è ancora concretizzato sul terreno. Non è ancora stato reso pubblico un progetto dettagliato o uno studio di fattibilità né per il nuovo porto di Porto Romano né per “Durres Yachts & Marina”. Gli unici dati pubblici sono alcuni straordinari rendering e modelli computerizzati che mostrano cosa si prevede che accada nel cuore della città. Nel porto di Durazzo, dove avrà luogo uno dei più grandi investimenti nel Mediterraneo, tutto continua nella normalità e nella routine quotidiana.
Alla domanda su quando saranno resi pubblici tutti i documenti e l'accordo tra il governo albanese e l'investitore strategico "Eagle Hills", Endri Fuga, direttore delle comunicazioni del Primo Ministro, ha affermato che l'accordo e tutti i dati saranno resi pubblici in momento che sarà presentato al Parlamento per la revisione e l’approvazione.
A Durazzo, i traghetti continuano a trasportare passeggeri da e per Durazzo, le navi portacontainer continuano a scaricare e caricare merci sulla banchina del porto, i pescherecci continuano il loro lavoro quotidiano e, interpellati, lavoratori e visitatori affermano che finora non si è mosso nulla.
Ma non è lo stesso per l’ufficio vendite di Durrës Yachts & Marina, allestito al centro del lungomare centrale della città.
Le vendite sono iniziate (senza avviare il progetto) senza prezzo di vendita
Ad oggi è chiaro che al di là delle apparizioni pubbliche, degli spot pubblicitari, dei progetti 3D e dei vari spostamenti effettuati dalla società privata nel suo assetto proprietario, nulla è cambiato per i cittadini di Durazzo.
Attraverso una comunicazione con gli uffici "Durrës Yachats and Marina", ACQJ ha appreso che saranno costruiti 12 appartamenti, musei, teatri, scuole, centri commerciali, parcheggi sotterranei e tutta un'infrastruttura di servizi.
Tuttavia, dalla comunicazione effettuata, non è stata fornita alcuna informazione su quando inizierà la realizzazione del progetto, ma è stato dimostrato che, essendo un progetto che prevede due fasi, nella prima fase inizierà con la pulizia del mare e gli spazi accanto ad esso. Nella stessa comunicazione si spiega che la vendita degli appartamenti nei primi due edifici di prevista costruzione inizierà nella terza settimana di settembre 2022, data già trascorsa.
L'ufficio vendite ha anche fornito informazioni sul processo di vendita degli appartamenti, che secondo i rappresentanti dell'azienda è una novità sul mercato albanese, poiché questi appartamenti inizieranno ad essere prenotati e pagati dai potenziali acquirenti prima dell'inizio della costruzione avvenire nella seconda fase del progetto.
La novità non sta solo nei tempi e nelle scadenze premature della vendita, ma anche nel valore degli appartamenti per i potenziali acquirenti, che non avranno un prezzo base al metro quadro, secondo i rappresentanti, ma saranno valutati in base le offerte presentate dagli acquirenti per gli immobili, e il prezzo accumulato più alto, trasformando così l'intero processo in un'asta per l'acquisto di un oggetto ancora inesistente.
" I prezzi vengono pubblicati solo il giorno in cui iniziano le vendite, e ogni appartamento ha il suo prezzo. Vendiamo solo al metro quadro e non le aree comuni. Dopo aver ricevuto un'offerta, la riserviamo e più offerte ci sono, più il prezzo aumenta. Al momento della prenotazione, i clienti versano circa 2000 euro, che vengono poi pagati a rate al completamento dell'appartamento", ha dichiarato un agente di vendita di "Durrës Yachts & Marina", sottolineando che per partecipare a questa "asta" è obbligatorio il pagamento di 2000 euro, e che tale importo è definitivo, sia dopo l'acquisto dell'appartamento che in caso di recesso, fungendo da prezzo di partecipazione.
L'"innovazione" del pagamento degli appartamenti non finiti o peggio ancora degli appartamenti non finiti non sembra aver dato il buon esempio nel mercato internazionale, dove questa innovazione è vista più come uno schema ponzi che come un investimento concreto e redditizio.
Gli agenti di vendita vicini ad alcuni degli uffici immobiliari più famosi in Albania, contattati da ACQJ e informati su questa forma di vendita, hanno affermato che era la prima volta che ne sentivano parlare e che un tale formato di servizio è inaudito fino ad ora in Albania .
L'esperto economico Klodian Muço afferma che sono molti gli aspetti che aumentano il rischio di investire in questo progetto, dall'incertezza sulla durata del progetto all'acquisto di appartamenti come investimento in borsa, dove ci sono molte incognite .
"Il contratto in discussione per la vendita degli appartamenti in questione è un tipo di "contratto future" utilizzato negli investimenti in titoli. Quindi è come un investimento in borsa con importi incerti. A cominciare dal fattore tempo. Nessuno sa quando inizieranno i lavori di costruzione. Il secondo aspetto è il prezzo, che è variabile, e il terzo aspetto è la realizzazione del progetto", afferma.
Secondo lui, questo progetto non sarà necessariamente realizzato così come è sulla carta, poiché la costruzione di un nuovo porto mercantile richiederà anni e circa 2 miliardi di euro, di cui il governo non dispone.
Un altro aspetto importante per l'esperto Muço riguarda la forma di finanziamento del progetto. "Sebbene si dica che l'impresa di costruzioni sia Emaar, de jure è una società offshore ad aver firmato il contratto e non è noto se si tratti effettivamente di Emaar o di un'altra."
“Tutto ciò comporta il rischio di speculazione ”, conclude. L'incertezza sul modello di vendita dell'investimento è confermata anche dal rappresentante di NEREA, Reinaldo Pipiria, che non ha potuto commentare lo schema di vendita applicato da Durrës Yacht & Marina, poiché al momento tutto è poco chiaro e potenzialmente speculativo. Secondo lui, un simile schema è inedito e non è confermato da documenti ufficiali.
Durante la comunicazione con l'ufficio "Durrës Yachts & Marina", non è stata fornita alcuna spiegazione sul motivo per cui è stato scelto questo metodo di vendita e perché si ritiene che questo metodo sarà efficace per gli acquirenti, quando questa forma di vendita e acquisto di immobili immobiliare presenta più rischi che benefici per gli acquirenti.
Ma a quanto ammontano i profitti attesi?
Dal documento a disposizione di ACQJ, secondo le previsioni dell'investitore strategico, si prevede che Durres Yachts & Marina venga completato dividendo l'investimento in due fasi. Si prevede che le proprietà costruite verranno lanciate in lotti, in base alle condizioni di mercato. L'inizio del primo lotto è previsto nel primo trimestre del 2023. La prima fase di costruzione sarà composta da circa 4,000 appartamenti, circa 150 camere d'albergo e 28,000 m2 di superficie lorda, di piccole unità commerciali. Mentre nella seconda fase è prevista la costruzione di 8,646 appartamenti, circa 752 camere d'albergo, circa 280 posti barca nel porto turistico e 19,500 mq di superficie destinata a piccole imprese.
Il ricavo dalla vendita degli appartamenti è stimato a 2.2 miliardi di euro e si prevede che la vendita sarà compresa tra 1500 e 2200 euro al m2. Intanto il ricavato dei parcheggi residenziali è stimato a 247 milioni di euro con un prezzo stimato di 18,000 euro per ogni posto auto. Le entrate previste dagli Hotel saranno di 195 milioni di euro per quelli a 5 stelle e di 121 milioni di euro per quelli a 4 stelle, mentre le entrate della Marina dovrebbero essere in media di 1,750,000 euro all'anno per 20 anni.
In base a queste previsioni, ma anche ad altre fonti secondarie, l'investitore prevede di ottenere, al termine della seconda fase del progetto, un ricavo lordo di circa 3,200,000,000 di euro , ovvero un utile netto minimo, al netto di vari costi e imposte applicabili, di circa 860,000,000 di euro.
Porto di Durazzo, valutazioni per le transizioni al nuovo porto
Poiché il Porto di Durazzo tornerà a Durrës Yacht & Marina, l’attuale porto verrà spostato nell’area del Porto Romano. Secondo le proiezioni del governo, il trasferimento sarà completato entro il 2030, ma secondo le istituzioni non è stato ancora effettuato alcuno studio di fattibilità, se questa baia sia adatta a costruire un porto di tali capacità e se le scadenze pubblicate siano realistiche. Solo nel settembre 2021, l’Autorità Portuale di Durazzo ha deciso di aprire il concorso internazionale per un simile progetto, un processo che avrebbe dovuto concludersi nell’agosto 2022, ma che è stato ulteriormente rinviato nel tempo e nel valore...
Secondo quanto dichiarato dal governo, Porto Romano offrirà servizi di movimentazione di merci sfuse e container , mentre l'attuale Porto di Durazzo sarà dedicato esclusivamente ai servizi turistici e al trasporto passeggeri, pur mantenendo una parte delle attività di movimentazione merci. Il Ministero delle Infrastrutture ha garantito che la realizzazione dei due progetti avverrà in fasi, in parallelo e distribuite nel tempo, assicurando la continuità ininterrotta del trasporto e della movimentazione di merci e passeggeri.
Per il progetto di Porto Romano non esiste un piano concreto su come avverrà il trasferimento e quanto costerà. Ciò è chiarito anche nella risposta dell'Autorità Portuale di Durazzo all'ACQJ, dove l'ente indica che "il piano per la costruzione di un nuovo porto a Porto Romano è nella fase di redazione di un progetto dettagliato che definirà i dettagli sui costi del trasferimento e la funzionalità del nuovo porto".
Per quanto riguarda il finanziamento, il direttore dell'APD ha dichiarato che si prevede che parte dell'investimento sarà effettuata dall'Autorità Portuale di Durazzo con i propri introiti, in modo da non gravare sul bilancio statale. D'altra parte, questo ente, il Ministero della Difesa e il Ministero delle Infrastrutture non forniscono alcuna risposta alle domande di ACQJ sulla cronologia dei lavori, sugli aspetti amministrativi, sul trasferimento del porto militare, né sui costi di questa iniziativa. L'unica informazione pubblica riguarda l'ampliamento del finanziamento e il rinvio del contratto stipulato per la redazione del progetto tecnico dettagliato del nuovo porto commerciale, che tra le righe ammette la necessità di ulteriori dettagli per la pianificazione del nuovo porto, al fine di adattarlo e conformarsi ai requisiti della NATO e dei nostri alleati internazionali.
Dai colloqui con i residenti di Porto Romano è emerso chiaramente che non dispongono ancora di informazioni precise sulla superficie del nuovo porto. Poiché il progetto, proposto in modelli elettronici e privo di uno studio di fattibilità, si espande ogni giorno di più, temono per i loro terreni e le loro case.
Dai colloqui con i residenti si apprende che sarebbe già iniziato l'esproprio di alcune proprietà attorno alla zona portuale. Secondo loro, alle famiglie, oltre ad essere espropriate e indennizzate per il valore del terreno, è stato offerto anche un lavoro nel progetto del nuovo porto.
"Questo è uno dei motivi principali per cui le famiglie colpite dal progetto del porto non parlano con i media né alzano la voce riguardo alla costruzione del porto di Porto Romano", afferma uno dei residenti, che preferisce rimanere anonimo.
Tuttavia, se le dichiarazioni dei residenti sono vere, non è ancora chiaro come siano iniziati gli espropri per un porto che non ha ancora un'impronta definitiva. Interrogato da ACQJ, il Ministero delle Infrastrutture non si pronuncia su questo tema, mentre il Comune di Durazzo, da un lato, ci indirizza al Ministero delle Infrastrutture, affermando che è l'istituzione competente, dall'altro, annuncia che il è in corso la procedura di esproprio per la conferma da parte di ASHK dello status e del valore delle proprietà interessate dal progetto.
Il 19 settembre 2022, l'Autorità Portuale di Durazzo ha annunciato una modifica del contratto iniziale stipulato per la progettazione del Master Plan per il nuovo Porto di Porto Romano, aumentandone il valore da 1.14 a 1.36 miliardi di Lekë. Anche la durata del contratto è stata prorogata di pari passo con l'aumento del valore. Il termine per l'esecuzione del servizio era di 8 mesi dalla data di firma del contratto, mentre il nuovo termine è di 15 mesi dalla data di firma.
La ragione del cambiamento è la necessità di fornire parametri in base alle capacità richieste dalla NATO, facendo riferimento all’articolazione a livello di coordinamento politico durante la riunione ministeriale della Difesa della NATO a Bruxelles, il 15 e 16 giugno.
In una richiesta di informazioni indirizzata al Ministero della Difesa, nel maggio di quest'anno, riguardo al piano per proteggere il Porto di Durazzo dal trasferimento nell'ambito del progetto "Durrës Yachts & Marina", si afferma che tale trasferimento non pregiudica l'operatività della Marina. Nell'ambito del trasferimento del porto militare, il Ministero della Difesa dichiara che "Da parte sua, la Marina si sta adoperando per garantire che il nuovo porto di Porto Romano abbia capacità sufficienti per il dispiegamento delle unità navali. A tal fine, la Marina è coinvolta fin dalle prime fasi del progetto per garantire che il nuovo porto soddisfi i nostri requisiti".
L’ex vice comandante della Marina, Artur Meçollari, spiega che questo progetto non ha le capacità necessarie per diventare una base per lo schieramento di unità della Marina, e che il governo albanese non ha la possibilità di finanziare il trasferimento delle navi porto nella zona di Porto Romanos, un grosso ostacolo nel loro piano.
"Il progetto è concepito in un'area poco profonda, dove è molto difficile raggiungere la profondità dichiarata di 15 metri. Non vi è alcuna protezione naturale e, inoltre, l'ingresso del porto è orientato a nord-ovest, la direzione da cui soffia il 32% dei venti annuali", afferma.
Meçollari fa notare che "Il progetto presentato richiede trivellazioni durante tutto l'anno e non ci sono aree marine vicine da utilizzare come ormeggio. Il governo albanese, in condizioni di mancanza di fondi, ha chiesto finanziamenti alla NATO, ma la NATO finora è rimasta in silenzio, non essendo una banca. Anche se fosse disponibile, la NATO impiega 10-12 anni per realizzare progetti di questo tipo. Da tre anni, la NATO sta valutando la base di Pashalimani, offerta dall'Albania nel 2018. "
È il mese di novembre 2022. Dopo più di due anni di pubblicità e pubblicità, il futuro del porto di Durazzo è ancora scritto nei modelli digitali e nei post sui social media del capo del governo.
Nonostante le roboanti previsioni dei piani aziendali degli investitori strategici sui miliardi di euro che si prevede di ricavare da un simile investimento, non ci sono ancora informazioni precise sui benefici che lo Stato albanese deriverebbe da questo progetto, sui costi per il bilancio statale e, soprattutto, importante, i benefici che la città di Durazzo trarrebbe dalla privatizzazione di un’area di 80 ettari nel suo centro, e il suo ritorno ad una comunità nella quale la maggior parte degli abitanti di Durazzo o anche la maggior parte degli albanesi troverebbero impossibile far parte .
Finora, lo Stato albanese ha "condonato" all'investitore centinaia di milioni di euro, ha stanziato per il proprio bilancio circa 14,000,000 di euro, e non si sa ancora quanto costerà il nuovo porto di Durazzo a Porto Romano. Secondo gli esperti, tale valore oscilla tra i 500,000,000 e i 2,000,000,000 di euro.
Anche nel migliore dei casi, quando i profitti previsti dell’impresa investitrice raggiungerebbero il valore del 100%, l’utile netto dello Stato da questo investimento ammonterebbe nel caso più ottimistico a soli 285,000,000 di euro dall’investimento e altri 280,000,000 di euro in tasse. , per un totale di soli circa 560,000,000 di Euro. Questa delusione è ulteriormente aggravata quando si vede chiaramente che il piano industriale che sarà approvato attraverso l'accordo quadro, in nessuno dei suoi punti parla dei 12,000 dipendenti citati dal Ministro Balluku, o dei cinema, musei, teatri, scuole o centri culturali menzionati dall'ufficio vendite di "Durrës Yachts & Marina". Un progetto iniziato come progetto turistico si sta trasformando sempre più spesso in un semplice sviluppo immobiliare, con beneficiari limitati.
Quando incontra i cittadini di Durazzo, questi esprimono un certo entusiasmo per il progetto, pur nutrendo un certo scetticismo sulla sua riuscita, a causa della mancanza di informazioni. Ora che l'accordo quadro per questo investimento è stato trasmesso al Parlamento per l'approvazione, senza una procedura competitiva, senza un annuncio pubblico del suo contenuto e in assenza di un processo consultivo con i cittadini della città direttamente interessati da questo investimento, non resta che sperare che le parole del tassista di Belgrado "Questa non è la mia città" non si riflettano sul futuro dei cittadini di Durazzo.
