Autore: Armela Toska, Esmeralda Pashollari, Xhoana Çallaku e Anisa Tufa
Passeggiando in uno dei quartieri più nuovi di Belgrado, ciò che si nota sono nuovi grattacieli, ma vuoti e senza residenti.
"Questa non è la mia città" - è stata la frase che più ci ha sorpreso di un tassista cittadino, che ci ha presentato la Belgrado di oggi, una copia in miniatura di Dubai, a cui contribuisce anche il progetto "Belgrade Waterfront".
Proprio questa frase ci ha colpito di più, perché un progetto presentato come se dovesse modernizzare la capitale e dare un grande impulso all'economia del paese, si era fatto riconoscere dai suoi stessi cittadini.
Quando abbiamo insistito affinché ci spiegasse perché aveva questa opinione, ha detto che il Danubio non ha bisogno di cementificazione, che non servirà a nessuno tranne agli oligarchi. "Quando ho aperto la finestra ho visto il Danubio, ho visto la mia città, con i suoi buoni e cattivi, ma ora non più, torri, appartamenti e cemento. Questo progetto non mi serve, non ho intenzione di comprare un appartamento in quel posto, nessuno ha intenzione, almeno non noi che viviamo qui, questa non è la mia città, non è la città che conosco e che aspetto abitare". Egli ha detto.
Il progetto Waterfront nella città di Belgrado è un investimento del valore di oltre 2.7 miliardi di euro di investimenti diretti esteri da parte di Gupi Emaar, una società di sviluppo immobiliare con sede negli Emirati Arabi Uniti. Questo progetto prevede che entro il 2040, costruire un quartiere moderno e di livello mondiale che sostituirà il centro della città, un'area diversa da qualsiasi altra nell'intera regione. In sostanza, una società di Abu Dhabi ha promesso di presentarsi con un sacco di soldi e il governo serbo ha dato loro libero sfogo per fare ciò che volevano con un’ampia zona della capitale serba.
Secondo la giornalista serba di Nova Ekonomija, Mateja Agatonovic, però "Il progetto Belgrado Waterfront è iniziato dal 2014, non esiste ancora un contratto pubblico tra il governo serbo e la società offshore"Eagle Hills di proprietà di Mohamed Alabbar, fondata nel 2014".
Finora nessuno in Serbia è riuscito a rivelare il contratto ufficiale tra i due paesi e la natura del partenariato pubblico-privato, e il governo si oppone fermamente alla pubblicazione dei suoi contenuti con il pretesto del segreto commerciale. Non vi è alcun segno della sua attuale esistenza né conoscenza dei dettagli, di quali azioni, garanzie e rischi avranno la città di Belgrado e i suoi cittadini.
I membri della società civile serba e i media chiedono continuamente da più di 8 anni la disponibilità di questo contratto, ma le autorità centrali e locale si sono ripetutamente rifiutati di rendere disponibili le informazioni.
Il progetto di investimento in sé, nonostante l’importo colossale dichiarato, vale meno del previsto, e le spese per lo Stato stesso non sono definite con precisione nemmeno nella legge speciale su questo investimento, approvata nell'aprile 2015 dal parlamento serbo.
Inoltre, la gentrificazione di un’intera zona della città pone interrogativi riguardo al potenziale aumento delle tasse locali anche per i residenti che non beneficiano di questo investimento.
Un altro obbligo che il governo serbo si è assunto per la realizzazione di questo progetto è la stesura del piano territoriale dell'area, per il quale i contribuenti serbi hanno pagato 500,000 euro, che non rispetta la legge statale sulle aree urbane e non fa nulla ma descrivi il piano generale dell'investitore. Non è conforme alla legge perché la Legge sull'esproprio in Serbia non consente l'espropriazione di proprietà private per costruire strutture commerciali o residenziali, o strutture per il turismo e l'ospitalità. Il piano prevede diversi problemi, come ingorghi e costi elevati, ma non viene proposta alcuna soluzione.
Ulteriore, secondo l'Autorità geodetica statale, che ha redatto un rapporto immobiliare per il secondo trimestre del 2021, i prezzi degli appartamenti nella zona Waterfront partono da circa 10,000 euro al metro quadrato. La zona più costosa della città di Belgrado e una delle zone più costose dell'intera regione dei Balcani. Il costo medio di un appartamento proposto è di 400,000 euro, mentre lo stipendio medio mensile in Serbia è di XNUMX euro meno di 850 dollari.
Queste preoccupazioni sollevate negli anni dalla società civile e dai media vengono confermate anche da Zlatko Minic, membro dell'organizzazione "Transparency Serbia". Secondo lui l'impatto del progetto sull'aumento delle tasse non è ancora noto.
"Lo Stato serbo ha messo a disposizione del progetto 80-100 ettari di terreno, anche se questo non è ancora chiaro, perché il progetto viene ampliato e modificato ogni giorno. Inoltre, il nostro governo è stato costretto a farsi carico dei costi della demolizione, della riallocazione della popolazione nonché della preparazione del territorio, compresa la creazione di infrastrutture (strade, servizi comunali, ecc.), di cui possiede il 32% del territorio. le azioni, ma non ha alcun controllo sul progetto. L'investitore possiede due terzi delle azioni. Non sappiamo ancora come e se il progetto sarà redditizio e quante entrate fiscali sono state ricavate dal progetto" Minic ha detto ad ACQJ.
Come per il tassista incontrato per caso per le strade di Belgrado, come per i rappresentanti della società civile, così come per Agatonovic, questo progetto non è a beneficio dei cittadini di Belgrado, ma solo delle aziende private che operano in esso. "Il progetto prevede solo pochi posti per i cittadini e per uso pubblico. Questa zona è semplicemente una gigantesca zona residenziale e, fatta eccezione per il lungomare, i cittadini che non vivono in questa zona non devono visitarla"- Ha detto Agatonović.
Il progetto del Lungomare di Belgrado ha iniziato la sua realizzazione nel 2014 e dovrebbe essere completato nel 2040. Ad oggi, l'unica parte funzionante, secondo le interviste sul campo e i rappresentanti della società civile serba, è il centro commerciale "Galerija Belgrado", che la gente del posto ironicamente lo chiamano "l'orgoglio della città" poiché è considerato il più grande centro commerciale della regione.
Trattamento speciale per investitori speciali
Ma mentre “Belgrade Waterfront” si è già materializzato nella vita quotidiana dei cittadini di Belgrado, l’investimento gemello in Albania non ha ancora preso forma, nemmeno il concetto.
Quando l'auto si avvicina alla città di Durazzo, la strada si divide in due direzioni principali, una ti porta al porto della città, il porto più grande del paese, mentre l'altra strada ti porta al centro, dove i residenti godono dei pochi spazi pubblici spazi sul lungomare della costa del Mare Adriatico.
All’inizio del 2020, il Gruppo Emaar si è rivolto al governo albanese con una proposta chiara: trasformare la costa attorno al porto di Durazzo in uno spazio dedicato a servizi alberghieri di alto livello, una zona residenziale e, soprattutto, un porto turistico per visitatori.
E nel dicembre 2020 è passato il governo La legge sulla ratifica dell'accordo e sulla cooperazione economica con gli Emirati Arabi Uniti, del 3.12.2020, una legge a prima vista come tutte le altre leggi di ratifica degli accordi di cooperazione statale, ma che al suo interno conteneva elementi particolari che sollevavano interrogativi sulla cronologia della sua approvazione.
La legge non prevede espressamente l’attività economica del gruppo Emar in Albania, ma la cooperazione economica del governo degli Emirati Arabi Uniti con il governo albanese. Focus di questo accordo sono gli investimenti strategici nel settore turistico e agricolo in diverse zone dell’Albania, Valona-Saranda-Ksamil, a Permet, ma anche la riqualificazione dell’area del Porto di Durazzo. Questo "riqualificazione" non è ancora stato stabilito quale forma assumerà, ma col tempo è diventato chiaro quale sarà il futuro di quest'area.
Nel dicembre 2021, Il Comitato Investimenti Strategici ha approvato status di "investitore/investitore strategico con procedura speciale" per il progetto di investimento "Marina & Jahtet e Durres" (Durrës Yachts & Marina) con l'entità richiedente "Symphony Real Estate Development Sh.PK". Il progetto approvato prevede la realizzazione di un investimento integrato con un porto turistico e strutture ricettive d'élite, residenze e servizi di alto livello nella loro funzione. Il progetto si svilupperà su una superficie complessiva di circa 80 ettari, nell'area del Porto di Durazzo.
Al momento dell'approvazione di questo investimento strategico, l'investitore nominato nella decisione era "Symphony Real Estate Development sh.pk" con unico proprietario dell'entità "Symphony Invest Limited", una società offshore registrata nelle Isole Cayman, e con il garante dell'investimento NSHMI DEVELOPMENT LLC, con sede a Dubai, Emirati Arabi Uniti.
Nonostante l’ampia pubblicità sui media sull’investimento nel porto di Durazzo di Mohamed Ali Rashed Alabbar, tutte le procedure legali per l’approvazione di questo investimento sono state svolte con società create in Albania con società di comodo offshore come azionisti, mentre solo nel corso del 2022, la società vincitrice Symphony Real Estate Development sh.pk ha cambiato più volte non solo il nome, ma anche i suoi amministratori, per finire nel nome attuale, e curvato sui media, come "Eagle Hills Real Estate Development" con amministratore Sig. Mohamed Ali Rashed Alabbar.
In base alla decisione in questione, il governo albanese mette ora a disposizione di “Eagle Hills Real Estate Development”. una superficie di 81 ettari per la realizzazione di questo investimento, o più precisamente 812 metri quadrati, oltre a molte altre strutture per il coordinamento del governo centrale, locale e di vari enti, per facilitare il lavoro e garantire il successo del progetto proposto, ma con il grande incertezza, fino a quel momento, in quale forma lo Stato albanese sarà partner in questo investimento strategico.
Solo il valore dell'immobile del Porto di Durazzo, messo a disposizione di "Eagle Hills Real Estate Development", secondo Mappa del valore della proprietà, acquisisce un valore di 14,543,914,800 Perdita, ovvero più precisamente quattordici miliardi e mezzo di Lek, senza contare i costi dello studio di fattibilità del progetto del nuovo porto di Porto Romano, della sua realizzazione, che secondo lo stesso governo catturare una cifra significativa, il trasferimento delle attività di quest'ultima, i necessari espropri, nonché i costi amministrativi e di risorse umane. In tale importo non è compreso il valore della superficie che si prevede di bonificare, per la realizzazione di nuovi appartamenti, che saranno gestiti dall'investitore.
Nel 2021, l’Autorità Portuale di Durazzo ha aperto il concorso per gli appalti della Redazione del Progetto Tecnico Particolareggiato del nuovo Porto Commerciale Integrato di Durazzo in Porto Romano, del valore di 1,431,692,965 TUTTI, ovvero un miliardo e mezzo di Lek, procedura che ha sollevato non pochi dubbi a causa dell'eliminazione di tutti gli operatori concorrenti, 13 di loro, oltre al consorzio vincitore composto da HASKONINGDHV NEDERLAND BV, ADEC ENGINEERING CONSULTANCY LLC, ABKONS SH.PK, TAULANT SH.PK e GEO-ENG SH.PK. Nel suo discorso su questa selezione, il ministro Balluku ha apprezzato il fatto che già i progetti ideati dal governo albanese attirano sempre più l'attenzione di aziende rinomate non solo in Europa, ma anche oltre.
«Le cinque aziende hanno ben chiaro innanzitutto che non stiamo parlando solo del porto di un piccolo Paese. Qui parliamo di un porto, “hub”, di particolare rilevanza regionale. Qui parliamo di un porto che punta a cambiare il concetto di commercio marittimo non solo per l’Albania, ma per l’intera regione. Qui si parla di un “hub” economico, che rifletterà lo sviluppo non solo del territorio albanese, ma di tutti i Balcani., lei disse.
Finora l'investimento del governo albanese per questo progetto ammonta a 15,975,607,765 TUTTI, circa 150 milioni di euro, esclusi i costi di eventuali espropri, i costi di costruzione del nuovo porto, i costi di spostamento delle infrastrutture, nonché i costi amministrativi e umani.
Solo pochi giorni fa il disegno di legge è stato trasmesso al Parlamento albanese "Per l'approvazione dell'accordo quadro, tra il Consiglio dei Ministri della Repubblica d'Albania e Eagle Hills Real Estate Development, Albanian Seaports Development Company, sh.a., e NSHMI Development LLC, per il progetto di investimento strategico "Marina & Yachts di Durazzo"".
Questo disegno di legge, insieme all'accordo quadro e ai suoi allegati, prevede tutte le misure previste per questo importante investimento, nonché tutti gli obblighi e i diritti delle parti. Attraverso l'accordo quadro, in caso di approvazione, è prevista la creazione di una nuova entità commerciale denominata "Durrës Marina" sh.a., dove gli interessi dello Stato saranno rappresentati attraverso quote del valore del 33% della società , rispetto al 67% di proprietà di Eagle Hills. Nell’ambito del contributo per tale percentuale di proprietà, lo Stato albanese, attraverso la ASDC (Albanian Seaports Development Company sh.a.), società partecipata dall’Autorità Portuale di Durazzo, contribuirà per un importo di 1,155,000 Lek a titolo di capitale, ed il trasferimento di proprietà di 80 ettari di terreno nell'attuale porto, per l'inizio dello sviluppo dell'investimento. Allo stesso tempo, lo Stato in questo accordo, come contributo aggiuntivo, ha previsto l'esenzione dell'investitore dall'applicazione della tassa sull'edilizia sociale e da qualsiasi imposta sulle infrastrutture applicabili.
Un'azione del genere può sembrare naturale e poco importante, ma esaminando il piano aziendale dell'investitore presentato al Comitato per gli investimenti strategici, si osserva che la superficie totale edificabile per gli alloggi è di 1,264,552 m2, l'area che avrebbe dovuto essere destinata al fondo per l'edilizia abitativa. è di circa 38,000 m2, oltre 380 appartamenti di 100 metri quadrati ciascuno, ovvero un valore depositato nel fondo immobiliare equivalente a 56,904,840 euro, sulla base del valore minimo di 1500 euro/m2, previsto dall'investitore nel suo business plan. Qui va tenuto conto che a causa dell'inflazione, in 20 anni di investimenti, questo valore raggiunge la cifra di 2200 euro/mq, il che aumenta ulteriormente il mancato contributo alle casse dello Stato.
Inoltre, l’accordo quadro esenta l’investimento anche dall’applicazione della tassa sull’impatto delle infrastrutture, per una superficie edificabile complessiva di 1,359,734 metri quadrati. Secondo Ministero delle Finanze, il valore di questa tassa è espresso in percentuale del valore dell'investimento, dall'1% al 3% del valore di questo investimento per tutti i Comuni e Comuni, ad eccezione del Comune di Tirana. Al valore minimo, se l’investimento dichiarato dalla società dovesse essere utilizzato per tutto questo spazio edificabile, il valore dell’imposta sull’impatto delle infrastrutture sarebbe 22,000,000 Euro, mentre al valore massimo, 66,000,000 Euro.
Un ultimo ma importantissimo servizio in questo accordo, che contraddice le forti raccomandazioni dell'Unione Europea in merito rinunciando alle vicissitudini della vendita della cittadinanza attraverso gli investimenti, prevede che gli investitori stranieri che acquistano direttamente dalla proprietà dell'Investitore Strategico, avranno il diritto di richiedere la cittadinanza e/o la residenza permanente della Repubblica d'Albania in base al loro acquisto.
Come è stato introdotto Durrës Yachts & Marina (all'inizio)?
Una delle prime uscite pubbliche del nuovo investimento a Durazzo è stata quella I del 5 dicembre 2020, a pochi giorni dalla ratifica dell'accordo di cooperazione tra il governo albanese e quello degli Emirati Arabi Uniti, uno dei primi casi di cui si vociferava per la costruzione di un porto turistico a Durazzo, dove il ministro Balluku ha definito questo investimento un importante passo per il futuro turistico della città, ma anche il nuovo porto di Porto Romano, come investimento pluriennale di importanza strategica
Il 16 aprile dell'anno Il successore del Primo Ministro Rama ha rilasciato una dichiarazione pubblica, insieme a Mohamed Alabbar, fondatore del Gruppo Emaar, in cui ha accolto con favore l'investimento e ha descritto il futuro di Durazzo come "la grande porta del turismo albanese", dove questo investimento restituisce la città "in un porto ricco di possibilità e ricco di attrazioni del Mediterraneo stesso".
Nel settembre 2021, il ministro Balluku ha menzionato il porto degli yacht di Durazzo come un ambizioso progetto turistico alla Conferenza regionale sui trasporti marittimi, dove ha descritto questo investimento come un'iniziativa che costruirà un'infrastruttura turistica e un complesso residenziale, che posizionerà l'Albania sulla mappa del turismo d'élite in il Mediterraneo.
nel 31 dicembre Nello stesso anno, il primo ministro Rama apparve sui media insieme al capo del gruppo Emaar, nel quadro dei preparativi per la pulizia dell'area dove verrà realizzata la prima fase della costruzione del nuovo porto turistico. Nella loro dichiarazione hanno affermato che i lavori inizieranno alla fine di marzo, inizio aprile 2022. I lavori non sono ancora iniziati.
Il nuovo anno 2022 ha trovato il ministro Balluku di fronte a un’interpellanza riguardante questo investimento, dove il 22 febbraio Ferdinand Xhaferraj, deputato dell’opposizione, ha chiesto chiarimenti e trasparenza su questo progetto. Il ministro non ha risposto con i fatti alle domande sollevate, ma ha solo chiarito in termini generali, con lo stesso tono delle precedenti dichiarazioni e pubblicità su questo investimento, che questo progetto porterà molti benefici alla città di Durazzo, affermando che "L'investimento proviene dalla società Symphony, di proprietà di ALABAR. Comprende 79 ettari, 12mila dipendenti, 12mila appartamenti, 5 alberghi e 850 camere. 250 posti auto per navi, yacht grandi e piccoli".
Interrogato da ACQJ, Xhaferraj ha detto che vede questo investimento come un affare corrotto a causa della non applicazione delle leggi in vigore e dell'emanazione di leggi clientelistiche, che aggirano le procedure aperte e la libera concorrenza negli appalti pubblici.
"La legge 145 del 3 dicembre 2020 prevede l'accordo con gli Emirati Arabi. Nell'articolo 6 dell'accordo, che tratta esplicitamente del porto di Durazzo, si menziona che questo accordo non è soggetto ad alcuna procedura di appalto pubblico, evitando chiaramente e apertamente la concorrenza." - dice.
"Fin dal suo inizio, il progetto è stato elaborato per evitare trasparenza e concorrenza. Se non c'è né trasparenza né concorrenza, significa chiaramente che c'è corruzione." - dice il signor Xhaferri.
L'ultima uscita in termini di investimenti in questo porto è stata quella della Data 10 agosto 2022, dove è stato firmato il memorandum di cooperazione tra "Eagle Hills Real Estate Development" e "Albanian Seaports Development Company", società di proprietà dell'Autorità Portuale di Durrës, "per la costruzione del più grande porto turistico del Mediterraneo, Durazzo, un investimento del valore di 2 miliardi di dollari con un enorme impatto sullo sviluppo dell'economia del Paese" - secondo il Primo Ministro.
Ma nonostante i numerosi spot sui social media, su YouTube, le numerose notizie sui portali governativi, sui media centrali e locali, gli speciali programmi promozionali delle televisioni nazionali sul futuro dell’Albania nelle mani del Gruppo Emaar, le notizie sull’inizio dei lavori ad aprile del 2022, e progetti grandiosi per il futuro della città, nulla si è ancora concretizzato sul terreno. Non è ancora stato reso pubblico un progetto dettagliato o uno studio di fattibilità né per il nuovo porto di Porto Romano né per “Durres Yachts & Marina”. Gli unici dati pubblici sono alcuni straordinari rendering e modelli computerizzati che mostrano cosa si prevede che accada nel cuore della città. Nel porto di Durazzo, dove avrà luogo uno dei più grandi investimenti nel Mediterraneo, tutto continua nella normalità e nella routine quotidiana.
Alla domanda su quando saranno resi pubblici tutti i documenti e l'accordo tra il governo albanese e l'investitore strategico "Eagle Hills", Endri Fuga, direttore delle comunicazioni del Primo Ministro, ha affermato che l'accordo e tutti i dati saranno resi pubblici in momento che sarà presentato al Parlamento per la revisione e l’approvazione.
A Durazzo, i traghetti continuano a trasportare passeggeri da e per Durazzo, le navi portacontainer continuano a scaricare e caricare merci sulla banchina del porto, i pescherecci continuano il loro lavoro quotidiano e, interpellati, lavoratori e visitatori affermano che finora non si è mosso nulla.
Ma non è lo stesso per l’ufficio vendite di Durrës Yachts & Marina, allestito al centro del lungomare centrale della città.
Le vendite sono iniziate (senza avviare il progetto) senza prezzo di vendita
Ad oggi è chiaro che al di là delle apparizioni pubbliche, degli spot pubblicitari, dei progetti 3D e dei vari spostamenti effettuati dalla società privata nel suo assetto proprietario, nulla è cambiato per i cittadini di Durazzo.
Attraverso una comunicazione con gli uffici "Durrës Yachats and Marina", ACQJ ha appreso che saranno costruiti 12 appartamenti, musei, teatri, scuole, centri commerciali, parcheggi sotterranei e tutta un'infrastruttura di servizi.
Tuttavia, dalla comunicazione effettuata, non è stata fornita alcuna informazione su quando inizierà la realizzazione del progetto, ma è stato dimostrato che, essendo un progetto che prevede due fasi, nella prima fase inizierà con la pulizia del mare e gli spazi accanto ad esso. Nella stessa comunicazione si spiega che la vendita degli appartamenti nei primi due edifici di prevista costruzione inizierà nella terza settimana di settembre 2022, data già trascorsa.
L'ufficio vendite ha anche fornito informazioni sul processo di vendita degli appartamenti, che secondo i rappresentanti dell'azienda è una novità sul mercato albanese, poiché questi appartamenti inizieranno ad essere prenotati e pagati dai potenziali acquirenti prima dell'inizio della costruzione avvenire nella seconda fase del progetto.
La novità non sta solo nei tempi e nelle scadenze premature della vendita, ma anche nel valore degli appartamenti per i potenziali acquirenti, che non avranno un prezzo base al metro quadro, secondo i rappresentanti, ma saranno valutati in base le offerte presentate dagli acquirenti per gli immobili, e il prezzo accumulato più alto, trasformando così l'intero processo in un'asta per l'acquisto di un oggetto ancora inesistente.
"I prezzi vengono pubblicati solo il giorno in cui iniziano le vendite, dove ogni appartamento ha il suo prezzo. Vendiamo solo metri netti e non aree comuni. Una volta ricevuta un'offerta prenotiamo e più offerte vengono fornite più aumenta il prezzo. Al momento della prenotazione i clienti pagano +-2000 euro che verranno rimborsati a rate durante il completamento dell'appartamento. - ha dichiarato un agente di vendita di "Durrës Yachats & Marina", sottolineando che affinché un interessato possa partecipare a questa "asta" è obbligatorio il pagamento di 2000 euro, e che quest'ultimo è definitivo, come dopo l'acquisto dell'appartamento , anche in caso di recesso del soggetto, designando questo quale prezzo di partecipazione.
L'"innovazione" del pagamento degli appartamenti non finiti o peggio ancora degli appartamenti non finiti non sembra aver dato il buon esempio nel mercato internazionale, dove questa innovazione è vista più come uno schema ponzi che come un investimento concreto e redditizio.
Gli agenti di vendita vicini ad alcuni degli uffici immobiliari più famosi in Albania, contattati da ACQJ e informati su questa forma di vendita, hanno affermato che era la prima volta che ne sentivano parlare e che un tale formato di servizio è inaudito fino ad ora in Albania .
L'esperto economico Klodian Muço afferma che sono molti gli aspetti che aumentano il rischio di investire in questo progetto, dall'incertezza sulla durata del progetto all'acquisto di appartamenti come investimento in borsa, dove ci sono molte incognite .
"Il contratto discusso per la vendita degli appartamenti in questione è una sorta di "contratto futures" utilizzato negli investimenti di proprietà. Quindi è come un investimento nel mercato azionario con molte incognite. A partire dal fattore tempo. Nessuno sa quando inizieranno i lavori. Il secondo aspetto è il prezzo che varia e il terzo aspetto è la realizzazione del progetto." - dice.
Secondo lui, questo progetto non sarà necessariamente realizzato così come è sulla carta, poiché la costruzione di un nuovo porto mercantile richiederà anni e circa 2 miliardi di euro, di cui il governo non dispone.
Un altro aspetto per l'esperto Muço rimane la forma di finanziamento del progetto. "Anche se si dice che la società di costruzioni è la Emaar, de juro, si tratta di una società offshore che ha firmato il contratto e non si sa se questa società sia la Emaar o un'altra".
"Tutte queste comportano il rischio della speculazione". - conclude. L'incertezza sul modello di vendita dell'investimento è confermata anche dal rappresentante della NEREA Reinaldo Pipiria, che non ha potuto commentare lo schema di vendita applicato da Durrës Yacht & Marina, poiché al momento tutto non è chiaro e potenzialmente speculativo. Secondo lui questo schema è inaudito e non è confermato da documenti ufficiali.
Durante la comunicazione con l'ufficio "Durrës Yachts & Marina", non è stata fornita alcuna spiegazione sul motivo per cui è stato scelto questo metodo di vendita e perché si ritiene che questo metodo sarà efficace per gli acquirenti, quando questa forma di vendita e acquisto di immobili immobiliare presenta più rischi che benefici per gli acquirenti.
Ma a quanto ammontano i profitti attesi?
Dal documento a disposizione di ACQJ, secondo le previsioni dell'investitore strategico, si prevede che Durres Yachts & Marina venga completato dividendo l'investimento in due fasi. Si prevede che le proprietà costruite verranno lanciate in lotti, in base alle condizioni di mercato. L'inizio del primo lotto è previsto nel primo trimestre del 2023. La prima fase di costruzione sarà composta da circa 4,000 appartamenti, circa 150 camere d'albergo e 28,000 m2 di superficie lorda, di piccole unità commerciali. Mentre nella seconda fase è prevista la costruzione di 8,646 appartamenti, circa 752 camere d'albergo, circa 280 posti barca nel porto turistico e 19,500 mq di superficie destinata a piccole imprese.
Il ricavo dalla vendita degli appartamenti è stimato a 2.2 miliardi di euro e si prevede che la vendita sarà compresa tra 1500 e 2200 euro al m2. Intanto il ricavato dei parcheggi residenziali è stimato a 247 milioni di euro con un prezzo stimato di 18,000 euro per ogni posto auto. Le entrate previste dagli Hotel saranno di 195 milioni di euro per quelli a 5 stelle e di 121 milioni di euro per quelli a 4 stelle, mentre le entrate della Marina dovrebbero essere in media di 1,750,000 euro all'anno per 20 anni.
Sulla base di queste previsioni, ma anche di altre fonti secondarie, l'investitore si aspetta di ottenere un reddito lordo, al termine della seconda fase del progetto, di ca. 3,200,000,000 Euro, o utile netto minimo, dopo vari costi e tasse applicabili, di ca 860,000,000 Euro.
Porto di Durazzo, valutazioni per le transizioni al nuovo porto
Poiché il Porto di Durazzo tornerà a Durrës Yacht & Marina, l’attuale porto verrà spostato nell’area del Porto Romano. Secondo le proiezioni del governo, il trasferimento sarà completato entro il 2030, ma secondo le istituzioni non è stato ancora effettuato alcuno studio di fattibilità, se questa baia sia adatta a costruire un porto di tali capacità e se le scadenze pubblicate siano realistiche. Solo nel settembre 2021, l’Autorità Portuale di Durazzo ha deciso di aprire il concorso internazionale per un simile progetto, un processo che avrebbe dovuto concludersi nell’agosto 2022, ma che è stato ulteriormente rinviato nel tempo e nel valore...
Secondo il governo, Porto Romano offrirà il servizio di lavorazione di merci e contenitori refujo, mentre l'attuale Porto di Durazzo sarà destinato ai soli servizi turistici e al trasporto passeggeri, mantenendo anche una parte di lavorazione delle merci. Il Ministero delle Infrastrutture ha garantito che la realizzazione dei due progetti sopra menzionati avverrà per fasi, parallele e dilatate nel tempo, garantendo la continuità ininterrotta del trasporto e della lavorazione delle merci e dei passeggeri.
Per il progetto Porto Romano non esiste un piano concreto su come funzionerà il trasferimento e quanto costerà. Ciò risulta chiaro anche dalla risposta dell'Autorità Portuale di Durazzo per ACQJ dove questa istituzione lo indica "È in fase di stesura il Piano per la realizzazione del Nuovo Porto nel Porto Romano, il progetto esecutivo che definisce i dettagli sui costi di ricollocazione e sulla funzionalità del nuovo porto."
Per quanto riguarda i finanziamenti, il Direttore dell'APD ha dichiarato che si ritiene che parte dell'investimento verrà effettuato dall'Autorità Portuale di Durazzo con entrate proprie, in modo che non gravasse sul bilancio dello Stato. D'altra parte, questa istituzione, il Ministero della Difesa e il Ministero delle Infrastrutture non danno alcuna risposta alle domande di ACQJ sulla cronologia dei lavori, sugli aspetti amministrativi, sullo spostamento del porto militare e nemmeno sui costi di questa iniziativa. L'unica informazione pubblica è quella del prolungamento finanziario e del rinvio del contratto stipulato per la stesura del progetto tecnico dettagliato del nuovo porto commerciale, che tra le righe ammette che ci sono ulteriori necessità di dettaglio del progetto del nuovo porto, in modo da adattarsi e conformarsi alle esigenze della NATO e dei nostri alleati internazionali.
Dai colloqui con gli abitanti di Porto Romano risulta chiaro che non hanno ancora un annuncio preciso sulla superficie del nuovo porto. Dato che il progetto i proposti in modelli elettronici, senza un piano di fattibilità, si espande ogni giorno sempre di più, temono per le loro terre e le loro case.
Dai colloqui con i residenti si apprende che sarebbe già iniziato l'esproprio di alcune proprietà attorno alla zona portuale. Secondo loro, alle famiglie, oltre ad essere espropriate e indennizzate per il valore del terreno, è stato offerto anche un lavoro nel progetto del nuovo porto.
"Questo è uno dei motivi principali per cui le famiglie interessate dal progetto portuale non parlano ai media né alzano la voce a favore della costruzione del Porto di Porto Romano". dice uno dei residenti a condizione di anonimato.
Tuttavia, se le dichiarazioni dei residenti sono vere, non è ancora chiaro come siano iniziati gli espropri per un porto che non ha ancora un'impronta definitiva. Interrogato da ACQJ, il Ministero delle Infrastrutture non si pronuncia su questo tema, mentre il Comune di Durazzo, da un lato, ci indirizza al Ministero delle Infrastrutture, affermando che è l'istituzione competente, dall'altro, annuncia che il è in corso la procedura di esproprio per la conferma da parte di ASHK dello status e del valore delle proprietà interessate dal progetto.
Il 19 settembre 2022 l'Autorità Portuale di Durazzo ha annunciato la modifica del contratto iniziale per la concezione del Master Plan per il nuovo porto di Porto Romano, aumentandone il valore da 1.14 a 1.36 miliardi di Lek. Al valore è stato aggiunto anche il termine. Il termine per l'esecuzione del servizio era di 8 mesi dalla data della firma del contratto. Mentre la nuova durata della prestazione del servizio diventa di 15 mesi dalla data di sottoscrizione del contratto.
La ragione del cambiamento è la necessità di fornire parametri in base alle capacità richieste dalla NATO, facendo riferimento all’articolazione a livello di coordinamento politico durante la riunione ministeriale della Difesa della NATO a Bruxelles, il 15 e 16 giugno.
In una richiesta di informazioni indirizzata al Ministero della Difesa, nel maggio di quest'anno, in merito al piano di protezione del porto di Durazzo dalla delocalizzazione nell'ambito del progetto "Durrës Yachts & Marina", si afferma che tale delocalizzazione non pregiudica l'operatività del la Forza Navale. Nell'ambito del trasferimento del porto militare, lo afferma il Ministero della Difesa "Da parte [sua] la Marina Militare sta lavorando affinché il nuovo porto di Porto Romano abbia una capacità sufficiente per lo schieramento delle unità della Marina Militare. A tal fine la Marina Militare è impegnata fin dalla fase iniziale del progetto per garantire che il nuovo porto soddisfi le nostre esigenze."
L’ex vice comandante della Marina, Artur Meçollari, spiega che questo progetto non ha le capacità necessarie per diventare una base per lo schieramento di unità della Marina, e che il governo albanese non ha la possibilità di finanziare il trasferimento delle navi porto nella zona di Porto Romanos, un grosso ostacolo nel loro piano.
"Il progetto è stato concepito in una zona poco profonda, dove è molto difficile raggiungere i 15 metri di profondità come sostenuto. Non esiste alcuna protezione naturale e inoltre la direzione dell'ingresso del porto è nord-ovest, direzione da cui soffia il 32% dei venti annuali" - dice.
Meçollari richiama l'attenzione su questo fatto "Il progetto proposto richiede il dragaggio durante tutto l'anno e non c'è spazio marino nelle vicinanze da utilizzare come molo. In condizioni di mancanza di finanziamenti, il governo albanese ha chiesto finanziamenti alla NATO, ma la NATO finora ha taciuto perché non è una banca. Anche se fosse disponibile, la NATO attua tali progetti per 10-12 anni. Da tre anni la Nato valuta la Base Pashaliman, offerta dall'Albania nel 2018".
È il mese di novembre 2022. Dopo più di due anni di pubblicità e pubblicità, il futuro del porto di Durazzo è ancora scritto nei modelli digitali e nei post sui social media del capo del governo.
Nonostante le roboanti previsioni dei piani aziendali degli investitori strategici sui miliardi di euro che si prevede di ricavare da un simile investimento, non ci sono ancora informazioni precise sui benefici che lo Stato albanese deriverebbe da questo progetto, sui costi per il bilancio statale e, soprattutto, importante, i benefici che la città di Durazzo trarrebbe dalla privatizzazione di un’area di 80 ettari nel suo centro, e il suo ritorno ad una comunità nella quale la maggior parte degli abitanti di Durazzo o anche la maggior parte degli albanesi troverebbero impossibile far parte .
Finora lo Stato albanese "perdonato" l'investitore con centinaia di milioni di euro, costa al suo bilancio circa 14,000,000 di euro, e non si sa ancora quale sarà il costo del nuovo porto di Durazzo a Porto Romano. Per gli esperti, questo valore oscilla tra 500,000,000 in 2,000,000,000 di euro.
Anche nel migliore dei casi, quando i profitti previsti dell’impresa investitrice raggiungerebbero il valore del 100%, l’utile netto dello Stato da questo investimento ammonterebbe nel caso più ottimistico a soli 285,000,000 di euro dall’investimento e altri 280,000,000 di euro in tasse. , per un totale di soli circa 560,000,000 di Euro. Questa delusione è ulteriormente aggravata quando si vede chiaramente che il piano industriale che sarà approvato attraverso l'accordo quadro, in nessuno dei suoi punti parla dei 12,000 dipendenti citati dal Ministro Balluku, o dei cinema, musei, teatri, scuole o centri culturali menzionati dall'ufficio vendite di "Durrës Yachts & Marina". Un progetto iniziato come progetto turistico si sta trasformando sempre più spesso in un semplice sviluppo immobiliare, con beneficiari limitati.
Quando incontro i cittadini di Durazzo, sono un po’ entusiasti di questo progetto, anche se un po’ scettici riguardo al suo successo, a causa della mancanza di informazioni. Ora che l'accordo quadro per questo investimento è stato sottoposto all'approvazione del Parlamento, senza una procedura competitiva, senza comunicazione dei contenuti al grande pubblico e in assenza di un processo di consultazione con i cittadini della città direttamente interessati Da questo investimento non resta che sperare che le parole del tassista belgradese "Questa non è la mia città" non siate l’eco del futuro dei cittadini di Durazzo.
