1.4 milioni di metri quadrati di permessi di costruzione concessi a Tirana solo nel 2022. Gli esperti parlano di come riesce ad entrare in Albania il denaro nero della criminalità organizzata e di come riesce a investire nel settore immobiliare.
Autori: Xhoana Çallaku e Ermal Spahiu
Se oggi avete contanti e volete investire nel paese e poi acquistare un appartamento, questo obiettivo può essere raggiunto molto facilmente, anche se legalmente è impossibile a causa delle restrizioni sui pagamenti in contanti consentiti. Si sono infiltrati giornalisti dell'ACQJ perché interessati all'acquisto in contanti di un appartamento del valore di 200mila euro, la cui provenienza era dall'estero.
Interrogando vari attori, dagli agenti di polizia ai valichi di frontiera ai costruttori e agli agenti immobiliari, sono stati scoperti diversi schemi utilizzati per portare denaro nel Paese e poi acquistare un appartamento nella zona centrale della capitale.
L’introduzione del contante in Albania, o come è altrimenti noto con il termine pulizia del denaro nero, passa attraverso diverse fasi e processi.
Nel sistema istituito per il trasporto di contanti all'interno dei confini dell'Albania, le persone che hanno ingenti somme da trasferire, spesso provenienti da fonti ingiustificate, stabiliscono contatti con persone che hanno un legame diretto o indiretto con gli agenti della polizia di frontiera.
In base alla legge sulla prevenzione del riciclaggio di denaro, tutte le persone che entrano/o escono dal territorio della Repubblica d'Albania sono obbligate a dichiarare gli importi in contanti, a partire dall'importo di 10 euro, o il suo equivalente in altre valute, il scopo della loro partecipazione, nonché presentare i relativi documenti giustificativi su tale importo.
Tuttavia, questo divieto spesso rimane sulla carta, poiché lo schema stabilito garantisce nella maggior parte dei casi il trasferimento di denaro senza problemi significativi per il mittente. Chi crea i collegamenti con gli agenti della polizia di frontiera è il responsabile che porta sulle sue spalle tutta la catena del trasferimento di denaro a terra. Questa stessa persona, attraverso trattative e accordi con membri delle autorità di polizia di frontiera, riesce a far passare le somme di denaro, senza incontrare restrizioni legali o problemi con altri agenti di polizia.
Sono questi due anelli che, in compromesso e attraverso il pagamento di una percentuale per questo "servizio", concordano il trasferimento di denaro attraverso sacchi di bottino o altri beni che arrivano alla dogana di frontiera.
Questa forma di passaggio di denaro contante attraverso frontiere tossiche, utilizzata dalle reti criminali del traffico di droga, è stata citata anche dall'Osservatorio europeo delle droghe e delle tossicodipendenze, in un ultimo rapporto sulle minacce alla salute e alla sicurezza legate alla droga nei Balcani occidentali. Secondo questo rapporto, il denaro generato dai gruppi di narcotrafficanti in Europa occidentale e riciclato nei Balcani occidentali viene spesso contrabbandato oltre confine in scomparti nascosti di automobili e camion.
I camionisti intervistati, attraverso un altro schema, dicono di questo rapporto e di altri rapporti precedenti pubblicati da Iniziativa globale contro la criminalità organizzata transnazionale, poiché i corrieri di contanti viaggiano regolarmente tra l'Albania e i paesi dell'UE, nonché il Regno Unito, trasportando importi relativamente piccoli (meno di 10 euro) per evitare sospetti.
I proventi illeciti di reato vengono trasferiti anche attraverso il sistema finanziario, le società e gli operatori di trasferimento rapido di denaro hawala, un sistema basato su trasferimenti informali attraverso reti clandestine illegali. Questo sistema tiene conto del deposito dei fondi da parte dell'ordinante presso un "ufficio" nel paese di origine, e quest'ultimo notifica alla propria "filiale" nel paese ospitante l'avvenuto deposito, aprendo la strada alla consegna di un quantità equivalente di contanti alla serie di fondi.
Secondo le statistiche ufficiali della Direzione delle Dogane, nel 2021 il numero di casi in cui si è tentato di superare il limite riconosciuto dalla normativa con "contanti" non dichiarati è stato di 36. La via terrestre è stata quella che ha registrato il maggior numero di casi di passaggio di denaro, mentre il punto di confine con il maggior numero di casi dettati dalle autorità è stato l'aeroporto di Rinas. Secondo i dati forniti dalla Direzione delle dogane, in 20 casi si è tentato di trasferire denaro via terra, in 4 via mare e in 11 via aerea. In totale sono stati sequestrati 391,780 sterline inglesi, 1,218,695 euro, 33,100 dollari e 424,500 lek.
Tuttavia, nonostante le cifre ufficiali sugli importi intercettati, una persona coinvolta nel sistema di passaggio di contanti ai punti di frontiera terrestre, contattata dai giornalisti dell'ACQJ, ammette che la pratica di passaggio di contanti alla frontiera è molto comune e solo poche transazioni riescono da scoprire.
Ex funzionari delle agenzie antiriciclaggio, sotto condizione di anonimato, hanno menzionato un'altra forma di introduzione di denaro nero in Albania. Secondo loro, ciò avviene attraverso strumenti, mobili usati, costosi per gli acquirenti provenienti dal Belgio, dall'Inghilterra, ecc., dove hanno anche menzionato il caso della "Toyota Yaris con 3.5 milioni di euro negli interni".
"Esistono diverse forme di introduzione del denaro nero in Albania nei registratori di cassa, ad esempio attraverso i mobili al loro interno e gli strumenti utilizzati. Non è un caso che la Toyota Yaris costasse 3.5 milioni di euro nello stesso periodo, ma ci sono altri casi in cui vengono utilizzati come trasportatori privati, ai quali vengono consegnate le somme corrispondenti per il passaggio, e dopo essere stati raccolti in Albania, vengono distribuiti tra persone diverse per importi che non attirano l'attenzione e vengono registrati su conti bancari", - hanno detto.
Dal denaro informale, ora parte dell’economia formale
Ma cosa succede una volta che i soldi raggiungono il territorio albanese? Dopo l'arrivo dei soldi nel nostro Paese, la persona che possiede queste somme cerca di mettersi in contatto con imprese edili o agenzie immobiliari, per acquistare uno o più appartamenti, si tratta di una forma di riciclaggio di denaro che ha trovato applicazione in larga parte in l'anno scorso.
L'offerta di appartamenti è aumentata negli ultimi anni a causa del notevole aumento dei permessi di costruire nella capitale. Secondo i dati INSTAT, nel 2021, la superficie dei permessi di costruzione concessi dal Comune di Tirana ha raggiunto 1.4 milioni di metri quadrati, il livello più alto mai registrato, almeno dal 2005, anno in cui l’INSTAT ha iniziato a conservare i dati.
Gli addetti al riciclaggio di denaro sottolineano inoltre che il denaro importato viene investito principalmente nella costruzione, attraverso nuove società di nuova costituzione, per le quali sarebbe praticamente impossibile sviluppare gli investimenti per i quali hanno ricevuto i permessi di costruzione, dato il loro capitale iniziale.
"Il secondo momento dell'integrazione del denaro nero è nascondere il denaro, accumularlo. Lo fanno attraverso le imprese di costruzione, sia le grandi imprese di costruzione che le nuove imprese appena entrate nel mercato. Vedete che sono entrate nel mercato aziende che prima non avevano entrate, nessuna storia nella costruzione, ecc. A metà giornata guadagnano e iniziano a costruire torri, ecc. Quindi queste aziende non sono controllate dallo Stato, ma lo permettono loro stessi e iniziano a costruire con quei soldi."- aggiungono.
Inoltre, in termini di riciclaggio di denaro in questo settore, sottolineano che la pratica non si riscontra solo nelle società di comodo, ma elencano una serie di componenti dell’intero settore, dal ferro e cemento alle stazioni di servizio, che hanno spinto alla creazione di società di comodo in numero estremamente elevato per un paese piccolo come il nostro.
"In ogni Paese, non solo chi produce ferro o cemento, ma dal ferro, cemento a chi produce prodotti raffinati, intonaci, tende, persiane, ecc., se vedete, ci sono molte più imprese o punti vendita che il Paese ha bisogno del nostro. Proprio come ci sono i carburanti stradali, ci sono carburanti di cui probabilmente avrebbero bisogno tutti i Balcani, e in realtà a cosa servono? Se avessimo un conto economico legittimo non prelevano nemmeno le loro spese. Allora qualcuno gli dà dei soldi sporchi e loro si approfittano del valore, di una percentuale di quei soldi e poi glieli restituiscono attraverso il fatturato". - concludono.
Acquisto di appartamenti in contanti
Ma cosa succede dopo che una persona è riuscita a mettere i suoi soldi in Albania? Come può investire 200.000 euro nell'acquisto di un appartamento a Tirana? Un agente immobiliare, in condizione di anonimato, spiega ad ACQJ.
Nella maggior parte dei casi, il 50% del denaro non dichiarato viene distribuito ai parenti in quantità tali da poter essere dichiarato come risparmio e incluso nel sistema bancario senza sollevare segnali d’allarme. Tali fondi vengono poi trasferiti dai familiari alla persona, sotto forma di donazioni o bonifici ordinari con giustificazioni familiari o piccoli prestiti.
"La restante parte viene donata in contanti all'agenzia immobiliare"- lui dice.
L'agenzia a sua volta trasferisce sul suo conto gran parte dell'importo ricevuto, circa il 30% dei fondi iniziali, sotto forma di capitale per gli investimenti.
"La parte restante dei fondi, dopo essere stata trasferita sul conto dell'agenzia, viene concordata tra l'amministratore dell'agenzia immobiliare, il direttore della banca e le persone della Direzione generale per la prevenzione del riciclaggio di denaro, come amministrare in modo che l'importo non attiri l'attenzione di terzi". - conclude.
Nel momento in cui il denaro è già stato immesso nel sistema, non resta che la conclusione del contratto tra l'acquirente, l'agenzia in qualità di intermediario e il venditore dell'appartamento, alla presenza di un notaio, che formalizza l'atto contratto e ognuno va per la sua strada.
Moneyval, il meccanismo della Commissione Europea per la prevenzione del riciclaggio di denaro, nei suoi rapporti sull’Albania, ha costantemente riscontrato che il settore immobiliare è il settore più vulnerabile al riciclaggio di denaro.
Nel febbraio 2020, la Financial Action Task Force – FAFT, un meccanismo Moneyval, ha reintrodotto l’Albania nella sua lista grigia del riciclaggio di denaro, originariamente istituita nel 2015. Fino all’ultima revisione nell’ottobre 2022, L’Albania ha continuato a rimanere in questa lista, insieme alla Turchia, gli unici due paesi europei presenti nella lista.
"Per il settore immobiliare i problemi sono aggravati dalla completa mancata registrazione dei titoli e in molti casi dalla mancanza di prove attendibili della proprietà, soprattutto per le nuove costruzioni, che costituisce una fragilità che può favorire il riciclaggio di denaro". – sottolinea Moneyval.
Nella terza relazione successiva di "Misure contro il riciclaggio e il finanziamento del terrorismo” per l’Albania, maggio 2022, si rileva che nonostante i numerosi sviluppi positivi in vari settori nella lotta al riciclaggio di denaro, il settore delle agenzie immobiliari è stato quello che ha sofferto maggiormente della mancanza di un quadro normativo per varie questioni, o la sua mancata implementazione.
Un rapporto di Iniziativa globale contro la criminalità organizzata, con sede a Ginevra, lo ha scoperto "Il settore edile è particolarmente suscettibile al riciclaggio di denaro, a causa del modo in cui è strutturato. In primo luogo, le vendite di nuove costruzioni generalmente funzionano tramite pagamenti anticipati, vendendo prima dell'inizio della costruzione. Il settore è generalmente basato sul contante, con gli agenti immobiliari in Albania che riferiscono che il 40-50% di tutte le vendite vengono effettuate esclusivamente in contanti." Secondo il rapporto, per il periodo 2017-2019, si stima che nel Paese siano stati riciclati circa 1.6 miliardi di euro.
Secondo l'esperto di economia Pano Soko, nell'acquisto di appartamenti o immobili sono soprattutto i personaggi politici e pubblici, seguiti dagli immigrati che lavorano illegalmente all'estero.
Secondo lui, le banche entrano in gioco in questa forma, giustificando le entrate poiché consentono la concessione di prestiti per il rimborso del debito attraverso rate mensili.
"L'altro schema è quando le cose sono più complicate. Quanto è più complicato? In questi casi parliamo di persone più pubbliche; un politico o un regista. Se non conoscessi affatto il ragazzo di Londra e avesse acquistato 3 appartamenti, potrei non rimanere affatto colpito. Conosco il direttore della dogana, il pubblico lo conosce e ti colpisce che, ad esempio, con uno stipendio di 1 milioni di lek abbia la possibilità di acquistare 3 appartamenti. Quindi devono renderlo un po' più sofisticato ed è qui che entra in gioco la banca. Le banche in generale sono state disponibili, operative, ne fanno parte. Come entrano in gioco le banche? Io non vado a dare i soldi all'impresa edile, ma vado a chiedere un prestito alla banca con dei soldi in garanzia", - dice Soko.
I dati della Banca d’Albania mostrano che i nuovi prestiti per il settore immobiliare sono aumentati in modo significativo negli ultimi anni. Per il 9° mese del 2022, il prestito concesso dalle banche ai privati per l'acquisto di beni immobili ha raggiunto i 35 miliardi di ALL (quasi 300 milioni di euro), il doppio rispetto al 2020.
Il riciclaggio di denaro agli occhi degli esperti legali
L'esperto legale e avvocato Redi Ramaj dice ad ACQJ che la maggior parte degli acquisti di appartamenti nel nostro Paese vengono effettuati in contanti.
"La maggior parte delle transazioni nel settore immobiliare vengono effettuate con contanti in lek perché lo si può vedere dal basso valore della dichiarazione del contratto per un appartamento, anche se ogni giorno diventa sempre più difficile acquistare un appartamento a Tirana, sia in periferia o in centro. Nel centro i prezzi sono andati alle stelle e alcuni contratti dichiarati che abbiamo visto e durante i processi o in tribunale o in altre istituzioni, abbiamo notato che il valore della transazione è basso, il che significa che una parte è stata liquidata in la banca e l'altra con denaro contante", - Egli ha detto.
Nonostante ciò, Ramaj solleva un'altra preoccupazione laddove afferma che i prestiti commerciali ricevuti in banca sono a livelli bassi.
"Sono passati alcuni anni e la costruzione è ai massimi storici, il che significa che i costruttori hanno trovato altre fonti di finanziamento per la loro costruzione oltre alla banca e ai prestiti, il che significa che si tratta di denaro nero."- sottolinea.
Un altro aspetto evidente è l'aumento dei prezzi, anche se il reddito personale medio è basso, il prezzo degli appartamenti aumenta ogni giorno.
"C'è domanda di acquisto perché il prezzo aggiunge la domanda all'offerta e la domanda di acquisto proviene solo dal denaro che arriva in nero, perché non c'è alcuna possibilità che il prezzo aumenti a questo ritmo, quindi penso che sia problematico ". - conclude.
Secondo l’Indice Fischer dei prezzi delle abitazioni, calcolato dalla Banca d’Albania, il prezzo medio delle abitazioni vendute durante i primi sei mesi del 6 è aumentato del 2022% rispetto ai sei mesi precedenti e del 28.4% rispetto a un anno fa.
Rispetto al 2013, quando la Banca d’Albania ha iniziato a calcolare questo indice, i prezzi sono aumentati di circa il 110%. Nel centro di Tirana i prezzi oscillano tra 4000-5000 euro al metro quadrato, all'interno della linea gialla 1200-2500 euro, e nella periferia di Tirana non sono più economici di 700-800 euro al metro quadrato.
Ramaj 'accusa' lo Stato di essere il principale attore che ha consentito negli anni il fenomeno del riciclaggio di denaro. "Lo Stato stesso e il governo stesso hanno tollerato il fatto che queste azioni siano portate avanti, sia da agenzie che da individui, perché hanno interesse a mantenere viva e funzionante l'economia, a consentire azioni che possano essere intese come evasione fiscale, quindi come reato penale. L’economia è in uno stato critico e c’è denaro nero e credo che questo aiuti lo Stato in questo momento e questo è a breve termine, e a lungo termine lo danneggia perché vengono creati canali di denaro nero che porteranno danni a lungo termine allo La società albanese". - ha detto per ACQJ Ramaj.
Nonostante la situazione fattuale degli esperti, delle forze dell’ordine nazionali, delle istituzioni internazionali o anche dei rapporti delle organizzazioni che monitorano il riciclaggio di denaro, sono passati più di due anni da quando il governo insiste sull'attuazione di una nuova iniziativa, che prevede la formalizzazione del denaro degli immigrati provenienti dall'estero, attraverso l'attuazione di una sanatoria fiscale e penale. Questa iniziativa è stata osteggiata non solo dagli esperti economici, ma anche da istituzioni finanziarie internazionali, in quanto estremamente pericoloso, e che apre la strada all’introduzione del denaro proveniente dalla criminalità nel mercato formale.
