Ida Ismail
Die Zahl nicht lizenzierter Agenturen hat in den letzten Jahren stark zugenommen, was zu unfairer Konkurrenz für legale Agenturen führt. Diese Agenturen arbeiten ohne Arbeitsvertrag, ohne Lizenz und oft ohne rechtliche Verantwortung. Laut Immobilienexperte Ervin Demirxhiu agieren nicht lizenzierte Agenturen nach dem Gesetz des Stärkeren, missachten jegliche gesetzlichen Vorschriften und zielen darauf ab, Käufern und Eigentümern Geld abzupressen.
„Diese Agenturen arbeiten mit niedrigen Provisionen, um mit denen zu konkurrieren, die Steuern zahlen. Sie verlangen 1-2 Prozent für ihre Dienstleistungen, verglichen mit 3 Prozent bei legalen Agenturen. Sie setzen unqualifizierte Makler ein, oft Gebäudeverwalter, die als informelle Makler agieren und versuchen, von beiden Parteien, Verkäufern und Käufern, Geld zu bekommen“, sagt Demirxhiu.
Ana, eine Maklerin bei einer Immobilienagentur in Tirana, sagt, sie arbeite ohne Vertrag.
„Wir erhalten ein sehr niedriges Grundgehalt. Wenn wir nach abgeschlossenen Transaktionen den versprochenen Prozentsatz an Provisionen verlangen, setzen sie uns auf die Straße. Die Transaktionen werden von der Agentur im Geheimen durchgeführt, wobei ein Teil des Geldes auf der Bank deklariert wird und der Rest in bar“, betont Ana.
Rechtsagenturen in der Krise, ihr Image nimmt Schaden
Aufgrund des Betrugs nicht lizenzierter Agenturen verlieren selbst professionelle Agenturen an Glaubwürdigkeit. „Die Leute beginnen zu sagen, es sei besser, selbst zu verkaufen, als eine Agentur einzuschalten“, sagt Immobilienexperte Ervin Demirxhiu.
Einer von ihnen ist Denis, der von seinen Erfahrungen beim Wohnungskauf in Tirana berichtet. Der 38-Jährige hatte sich bei mehreren Immobilienagenturen für eine Wohnung interessiert, stellte jedoch fest, dass für dieselbe Immobilie unterschiedliche Preise angeboten wurden. Das lag daran, dass die Agenturen keinen Exklusivvertrag mit dem Eigentümer hatten und den Preis nach ihren eigenen Interessen festlegten. Denis sagte: „Einige Agenturen hatten weder feste Büros noch einen Anwalt, der die Formalitäten erledigt hätte, da ich die Wohnung mit einem Kredit bekommen würde. Ich entschied mich, die Wohnung ohne die Vermittlung der Agenturen zu kaufen.“
Fälle von Wohnungsverkaufsbetrug
Im Juli 2025 deckte die Polizei von Tirana zwei Fälle von Wohnungsbetrug auf. Ein 31-jähriger Mann erschlich sich 75 Euro von einem Bürger für eine nicht existierende Immobilie, während ein anderer seine Wohnung zweimal verkaufte. Der Notar, der zwei Kaufverträge für dieselbe Immobilie aufsetzte, landete ebenfalls im Gefängnis.
Anstatt den Markt zu regulieren, hat der Staat weitere Unsicherheit geschaffen. Die angekündigte, aber nicht beschlossene verzögerte Neubewertung von Immobilien führte allein im Jahr 4500 zur Blockierung von rund 2024 Transaktionen.
Experte Demirxhiu sagte, dieser Prozess habe Immobilienagenturen zerstört, da die Eigentümer Verkäufe in der Hoffnung auf eine Neubewertung und einen geringeren Preis stoppten.
Die Leerstandssteuer stellt einen weiteren Druck auf Eigentümer dar, die leerstehende Wohnungen als Kapitalanlage behalten.
Ein weiteres Problem ist die im Juli 2025 eingeführte Kreditbeschränkung. Die Bank von Albanien wird nur 80 % des Wohnungspreises finanzieren, eine Maßnahme, die die Kaufkraft erheblich einschränkt.
Preise angesichts der Informalität
Da die tatsächliche Nachfrage nicht mit der Bautätigkeit Schritt gehalten hat, sind die Wohnungspreise um 30 bis 70 Prozent stärker gestiegen als der vom Staat veröffentlichte Referenzpreis. Laut Wirtschaftsexpertin Joana Shima sind diese Preise im Verhältnis zu den Lebenshaltungskosten ungerechtfertigt. Die Hauptursachen seien ausländische Käufer, wirtschaftliche Informalität und mangelnde Markttransparenz.
Der Bauherrenverband gibt an, dass der Preisanstieg vor allem auf die gestiegenen Verpflichtungen der Bauherren hinsichtlich der Infrastrukturabgabe infolge der Erhöhung der Referenzpreise zurückzuführen sei. Trotz der hohen Preise weisen viele neue Wohnungen eine schlechte Bauqualität, unzureichende Isolierung, Lärm und mangelnde Instandhaltung auf.
Marktrückgang
Die Zahl der Immobilienverkäufe ist im vergangenen Jahr nach Angaben der staatlichen Katasterbehörde (ASHK) zurückgegangen. Der Rückgang der Wohnungsverkäufe um 20 % setzte sich im ersten Halbjahr 6 fort, als es 2025 % weniger Kaufverträge gab als im Jahr 12.5.
Der albanische Immobilienverband (NAREA) schätzt, dass ein Großteil der Transaktionen in Tirana über Provisionsverträge abgewickelt wird.
Das Finanzministerium hat neue Referenzpreise veröffentlicht, mit denen Bürger und Unternehmen die Möglichkeit haben, ihre Immobilien neu zu bewerten und sie so den tatsächlichen Marktpreisen anzunähern.
Die Neubewertung soll vom 1. Januar bis zum 30. September 2026 beginnen. Dieses Datum wurde vom Finanzministerium vorgeschlagen und zur öffentlichen Konsultation vorgelegt. Die Neubewertung wird dieses Mal mit einer Steuer von 5 % erfolgen, gegenüber 3 % in der letzten Kampagne im Jahr 2022. Die Initiative zielt darauf ab, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen und dem Staatshaushalt mehr Einnahmen zu bescheren, ohne die bestehenden Steuersätze zu erhöhen.
Der Immobilienmarkt in Albanien ist heute verzerrt. Da staatliche Interventionen fehlen, die Transparenz, Kontrolle und gleiche Regeln gewährleisten, sind die Bürger am stärksten gefährdet.
