Ida Ismail
Per chi ha intenzione di vendere il proprio immobile, il momento migliore sono i prossimi 12 mesi, dal 1° gennaio al 2026. Dal 15% di imposta che si paga oggi, con la rivalutazione si può pagare il 5%. I gruppi di interesse hanno chiesto un'imposta sugli utili del 3%, ma la loro richiesta non è stata presa in considerazione.
Questa iniziativa è stata valutata come una buona opportunità per cittadini e imprese di ridurre l'onere fiscale. Il Ministro delle Finanze, Petrit Malaj, durante un incontro con l'Associazione dei Costruttori e le Camere di Commercio, ha descritto il processo come una riforma necessaria per contrastare l'aumento dei prezzi nel mercato immobiliare.
"Dal 1° gennaio 2026 entreranno in vigore i nuovi prezzi di riferimento per i distretti e la rivalutazione degli immobili. La nuova metodologia darà a privati e aziende tempo sufficiente per valutare i propri beni e pagare le tasse su questi valori", ha dichiarato Malaj.
Come funziona la rivalutazione?
La rivalutazione si calcola approssimando il valore catastale dell'immobile al prezzo di mercato attuale. L'imposta si paga sulla differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita.
Se un cittadino ha acquistato un immobile per 100mila euro e oggi lo rivende per 120mila euro, l'imposta sulla differenza di 20mila euro è di 3mila euro all'aliquota attuale del 15%. Con la nuova rivalutazione, l'imposta sarà solo del 5%, ovvero 1mila euro. Il risparmio è significativo, ma solo per chi ha un immobile certificato e rientra nel regime.
Oltre ai privati, anche le aziende possono rivalutare i propri immobili, inclusi appartamenti e terreni, ma con un'imposta del 5%. La rivalutazione immobiliare non è una novità, poiché negli ultimi 13 anni sono state condotte 5 campagne di questo tipo.
- 2011-2013, imposta del 1%
- 2016-2017, imposta del 2%
- 2020-2022, imposta del 3%
- Attualmente, tassazione del 15%
- 2026 (pianificato) imposta del 5%
Negli anni 2011-2013 sono stati rivalutati più di 95 mila immobili, con un'aliquota dell'1%, e il bilancio dello Stato ha guadagnato 39.8 milioni di euro di entrate, come risultato del pagamento effettuato da cittadini e imprese per la differenza tra il valore dei loro immobili e quanto emerso dopo la rivalutazione.
Tre anni dopo, nel 2016-2017, è stata effettuata la seconda campagna di rivalutazione. Questa volta gli interessi sono stati inferiori, con il raddoppio del tasso di interesse, dall'1% al 2%. In totale, 64.686 immobili sono stati sottoposti a questo processo, mentre il bilancio dello Stato ha beneficiato di 56.9 milioni di euro in più grazie all'aumento dell'imposta.
L'ultima rivalutazione è stata effettuata nel periodo 2020-2022, con un'aliquota d'imposta del 3%. Da 168.200 immobili completati, lo Stato ha incassato 12.7 miliardi di lek, grazie al significativo aumento dei prezzi nel mercato immobiliare.
La prossima è prevista per gennaio 2026 e, in base ai dati INSTAT e CENSUS del 2023, circa 500 case sono potenzialmente soggette a rivalutazione, la maggior parte delle quali con più di 25 anni. Ma questo ciclo ha creato un nuovo comportamento nel mercato: l'attesa. I proprietari di case mantengono le loro case pignorate e aspettano la successiva rivalutazione per venderle.
Mercato congelato, prezzi alti
Oltre a proprietari e acquirenti, ad attendere la rivalutazione degli immobili sono anche agenti immobiliari ed esperti di mercato. Questi ultimi confermano che l'attuale tasso ha influenzato direttamente il congelamento delle transazioni.
"Quando la tassa è del 15%, il proprietario non può permettersela e aggiunge questo costo al prezzo finale. Questo ha gonfiato artificialmente i prezzi e allontanato gli acquirenti", afferma AA, un agente immobiliare di Tirana.
Mentre l'esperto immobiliare Ervin Demirxhiu sottolinea che la rivalutazione potrebbe creare un effetto di normalizzazione temporaneo:
"Negli ultimi sei mesi, molti immobili certificati non sono stati venduti perché i proprietari sono in attesa della rivalutazione. Una volta completata la procedura, gli immobili torneranno in massa sul mercato, aprendo la strada ad acquirenti con prestiti bancari", spiega Demirxhiu.
Secondo l'esperto, la rivalutazione crea vantaggi per tre categorie: i cittadini che riducono il loro carico fiscale, lo Stato che incassa più entrate anche con un'aliquota bassa e gli acquirenti che si trovano di fronte a più offerte.
Tuttavia, non tutti gli immobili possono beneficiare del regime di rivalutazione. Sono esclusi gli immobili in fase di legalizzazione, per i quali il disegno di legge non fornisce una soluzione chiara, sebbene gran parte del patrimonio immobiliare nelle periferie non abbia ancora un titolo definitivo.
Più problematica è l'esclusione degli appartamenti acquistati con contratti di cessione d'azienda, una forma di acquisto diffusasi nell'ultimo decennio. Questi contratti vengono registrati presso l'Agenzia del Catasto dello Stato e utilizzati come garanzia per i prestiti bancari, ma non sono inclusi nella rivalutazione.
Il paradosso è evidente: l'immobile è riconosciuto dalla banca, ma non dal regime di rivalutazione. La situazione è stata aggravata dalle ultime disposizioni del Catasto, che prevedono il rifiuto di registrare i contratti di compravendita in caso di variazioni planimetriche o inesattezze nei documenti, un problema comune nell'edilizia degli ultimi anni.
L'Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari (NAREA) ha presentato ufficialmente un pacchetto di proposte di modifica al disegno di legge, tra cui l'imposizione di un'imposta sugli utili del 3% per gli immobili residenziali e del 5% per gli altri immobili. NAREA ha inoltre proposto l'inclusione di contratti personalizzati, incentivi per la prima casa e la correzione delle plusvalenze in base all'inflazione e agli oneri finanziari.
Nel frattempo, l'esperta economica Romina Radonshiqi ha affermato che i proprietari di immobili che non hanno intenzione di venderli possono scegliere di non partecipare alla rivalutazione. Per quanto riguarda la riduzione del 10% dell'imposta sugli utili, Radonshiqi ha sottolineato che l'aliquota attuale è elevata e ha incoraggiato la sottodichiarazione e l'aumento dei prezzi immobiliari.
"Il processo di rivalutazione è utile anche al governo, poiché consente di riscuotere le entrate derivanti dal pagamento dell'imposta di rivalutazione per un breve periodo di tempo", afferma.
Ufficialmente, la rivalutazione mira alla giustizia fiscale e all'armonizzazione con il mercato. Nella pratica, una campagna intrapresa più volte nel corso degli anni sembra aver funzionato anche come strumento per la rapida riscossione di entrate per l'erario statale.acqj.al
