Ida Ismail
Dalla baia di Lalëz a Ksamil, l'immagine da cartolina della costa albanese sta cambiando rapidamente. Mentre il governo difende con passione il boom del turismo e il ruolo degli investitori strategici come nuovo motore economico del paese, sul campo si combatte un'altra battaglia.
Dietro le facciate dei resort di lusso si cela un interrogativo che divide la società: stiamo costruendo un'economia sostenibile o stiamo distruggendo proprio quelle risorse naturali che hanno conferito valore all'Albania?
La costa sta subendo una profonda trasformazione urbana, con progetti turistici e residenziali spesso sostenuti dallo status di investitori strategici e da politiche volte ad attrarre capitali nazionali ed esteri. Tuttavia, dopo questi investimenti vertiginosi, è in corso un acceso dibattito sull'utilizzo del territorio, soprattutto nelle aree precedentemente tutelate dalla legge.
Investimenti strategici: turismo o sviluppo immobiliare?
I dati dell'Agenzia albanese per lo sviluppo degli investimenti (AIDA) mostrano che nel periodo 2016-2025 sono stati approvati 56 progetti con status di investimento strategico. Di questi, 40 appartengono a società albanesi e 16 a investitori stranieri. Tuttavia, la loro distribuzione settoriale solleva interrogativi sull'obiettivo iniziale della legge.
In teoria, la legge sugli investimenti strategici è stata concepita per promuovere lo sviluppo in diversi settori dell'economia, come l'energia, l'industria manifatturiera, la tecnologia, le infrastrutture e l'agricoltura. In pratica, il 71.4% degli investimenti strategici si è concentrato sul turismo, principalmente in resort, complessi turistici e sviluppi residenziali lungo la costa.
Zone come Lalëzit Bay, Palasa, Dhërmi, Himara, Ksamil e Saranda sono diventate epicentri di questo modello. Tale orientamento ha suscitato forti critiche per la cementificazione incontrollata e per l'utilizzo dello status "strategico" come strumento per un rapido sviluppo immobiliare, dove gli edifici vengono costruiti per la vendita immediata e non necessariamente per generare benefici economici a lungo termine.
Parallelamente a questa tendenza, i prezzi degli immobili sulla costa sono aumentati significativamente. Secondo l'esperto immobiliare Ervin Demirxhiu, la domanda continua a rimanere elevata, soprattutto da parte degli acquirenti stranieri:
"Il mercato immobiliare sulla costa rimane estremamente dinamico. Le ville vengono acquistate principalmente come residenza stagionale, mentre gli appartamenti sono visti come un puro investimento per l'affitto giornaliero."
La Commissione europea ha inoltre ripetutamente espresso riserve in merito all'estensione della legge sugli investimenti strategici, la cui entrata in vigore è stata rinviata per ben sei volte. Le relazioni sullo stato di avanzamento dei lavori hanno evidenziato serie preoccupazioni circa l'impatto ambientale e gli sviluppi in aree ad elevata sensibilità ecologica.
Tuttavia, il Primo Ministro Edi Rama ha recentemente dichiarato che la legge ha raggiunto il suo scopo e non sarà più necessaria dopo la scadenza del termine attuale. In un incontro con i giornalisti dei paesi dell'Unione Europea, Rama ha affermato:
"Questa legge ha contribuito ad attrarre investimenti che altrimenti non sarebbero arrivati in Albania. L'Albania sta entrando in una nuova fase di sviluppo economico, in cui capitali e grandi investitori arrivano senza bisogno di particolari agevolazioni legali, ma alla ricerca di maggiore sicurezza e protezione."
Dal Blue Eye alla Narta: come la nuova legge ha lasciato i monumenti naturali senza protezione
Alcuni dei dibattiti più accesi riguardano progetti che vengono sviluppati direttamente all'interno o in prossimità di aree di particolare valore naturale. Il progetto “Durres Yachts & MarinaIl progetto, del valore di circa 2 miliardi di dollari, è stato accompagnato da controversie a seguito di segnalazioni di problemi strutturali in alcuni degli edifici in costruzione. A sud, la Costa Verde di Palasa continua ad espandersi con nuovi edifici da 1 a 9 piani, mentre la Baia di Lalëzit sta vivendo un'intensità di costruzioni tale da aver messo in discussione la capacità infrastrutturale e causato una perdita irreparabile di spazi naturali.
Ma lo scontro più grande si è concentrato nelle zone di Narta e Zvërnec a Valona, dove ambientalisti e cittadini sono scesi in piazza nella capitale per protestare contro un importante progetto turistico che sta distruggendo la biodiversità. La laguna e gli habitat circostanti dimora di centinaia di specie di uccelli, tra cui i fenicotteri, il che rende la zona uno dei luoghi più sensibili dal punto di vista ambientale in Albania.
Le preoccupazioni si sono acuite dopo l'adozione della Legge n. 21/2024, che ha modificato la legge fondamentale sulle aree protette. Una delle modifiche più dibattute è l'eliminazione delle zone "cuscinetto" intorno ai monumenti naturali. Ciò significa che aree come Syri i Kaltër, canyon o grotte non godono più di una protezione aggiuntiva contro le costruzioni intensive nelle loro vicinanze. La nuova legge amplia le possibilità di costruzione, autorizzando la realizzazione di un super-resort turistico con tutte le infrastrutture annesse anche all'interno di un Parco Nazionale, purché "sia garantita l'integrità ambientale". Inoltre, la legge conferisce pieni poteri al Consiglio Nazionale dei Territori (NKT), che decide su tutto attraverso riunioni a porte chiuse e senza audizioni pubbliche.
Secondo l'esperto ambientale Taulant Bino, questo nuovo quadro giuridico trasforma l'ambiente in una merce da vendere: "Constato con rammarico che tutto ciò che abbiamo costruito per decenni nel campo della tutela della natura viene messo in discussione. Ci saranno edifici di otto piani, dove i pini rimarranno più bassi degli edifici stessi. Il problema maggiore riguarda gli interventi sotterranei nelle dune di sabbia. Si tratta di habitat prioritari e qualsiasi intervento può avere conseguenze irreversibili."
La Società Ornitologica Albanese (AOS) e l'organizzazione EcoAlbania hanno presentato ricorso alla Corte Costituzionale, ma la richiesta è stata respinta nel luglio dello scorso anno (2025). Secondo loro, la legge viola la Convenzione di Aarhus sulla partecipazione pubblica e crea una grande incertezza giuridica.
Joni Vorpsi, esperto del PPNEA, aggiunge che la classificazione delle aree non è stata effettuata su basi scientifiche: "Le conseguenze saranno molto gravi, non solo per la biodiversità, ma anche per il processo stesso di integrazione dell'Albania nell'Unione Europea".
Teatro IKMT: Demolizione nel pieno della stagione, mentre il cemento ufficiale non si ferma
In un periodo in cui vengono approvati nuovi progetti colossali, le autorità, paradossalmente, continuano ad avviare azioni di demolizione di edifici esistenti proprio nel pieno della stagione turistica. Secondo i dati dell'IKMT, lo scorso anno sono state demolite 447 costruzioni abusive e sono state inflitte 232 multe.
Solo sulla costa sono crollati 106 edifici:
- 67 a Capo Rodoni
- 20 a Palasa, Dhërmi e Jalë
- 10 sulla costa di Valona
- 3 in Ksamil
- Dalle 2 a Velipojë, Shëngjin e Shiroka
Le ispezioni hanno inoltre rivelato gravi problemi di sicurezza tecnica. A Golem e Qerret, secondo il capo ispettore dell'IKMT, Afrim Qendro, su 55 permessi di costruzione attivi, solo due edifici sono risultati pienamente conformi ai criteri di sicurezza previsti dalla legge. Tuttavia, lo svolgimento di queste azioni in piena estate, periodo in cui il Paese prevede il maggior afflusso di turisti, ha sollevato interrogativi sulla strategia e sul messaggio che si sta trasmettendo al mondo.
Tra nuove autorizzazioni, drastici cambiamenti legislativi, proteste cittadine e demolizioni selettive, il grande punto interrogativo rimane. In fin dei conti, il turismo non si misura solo con il numero di visitatori o l'altezza degli hotel a cinque stelle. Se la sabbia delle dune di Narta viene sostituita da uno strato di cemento e se i pini vengono soffocati da edifici di otto piani, cosa resterà da vedere ai turisti tra dieci anni?
L'Albania si trova a un bivio cruciale: o frena la sua insaziabile sete di cementificazione rapida, oppure passerà alla storia come il paese che ha sacrificato il suo paradiso naturale per guadagni immobiliari a breve termine. Il tempo stringe e l'ambiente non può aspettare le prossime sessioni del KKT.acqj.al
