Autore: Ina Allkanjari
Il mercato immobiliare nelle capitali balcaniche sta registrando notevoli aumenti dei prezzi, rendendo sempre più difficile l'acquisto di una casa. Questa tendenza è particolarmente preoccupante, considerando che i redditi delle famiglie non hanno tenuto il passo con l’aumento dei prezzi, creando nuove sfide per i potenziali acquirenti in tutta la regione.
Egzona, un 28enne di Pristina, dice a Sinjalizo che l'acquisto di un appartamento nella nuova capitale d'Europa richiede molta pianificazione finanziaria, anche se i rischi legati alla documentazione della proprietà dell'appartamento sono grandi.
"I prezzi negli ultimi anni sono aumentati molto e non solo in centro. Direi che nella maggior parte dei quartieri i prezzi partono da un minimo di 1000 euro al metro quadro."
Per i cittadini del Kosovo il problema non è solo il prezzo per l'acquisto di un appartamento nella capitale Pristina, ma anche la fornitura della documentazione di legalizzazione, la cui assenza rappresenta un rischio per il riconoscimento della proprietà.
"La dose di rischio deriva dal fatto che molti edifici non sono completamente legalizzati, quindi con l'acquisto dobbiamo tenere presente che potrebbero esserci problemi legali con la documentazione, tra le altre cose", dice il 28enne vecchio.
In termini di costi e prezzi degli immobili, negli ultimi anni il mercato immobiliare di Sarajevo ha presentato grandi sfide anche ai giovani che aspirano ad acquistare un appartamento. AZ, 30 anni di Sarajevo, racconta a Sinjalizo i problemi affrontati dai cittadini che cercano di assicurarsi una casa nella capitale della Bosnia.
“Dopo la ripresa dei mercati dopo il Covid-19 e soprattutto dopo l’invasione russa dell’Ucraina, i prezzi degli immobili a Sarajevo sono saliti alle stelle!”, afferma AZ
Il giovane, che da tempo cercava di acquistare un appartamento, si è trovato a fronteggiare prezzi estremamente alti.
"A seconda della zona della città, il prezzo al metro quadro va dai 1200 ai 4000 euro, con appartamenti di nuova costruzione. La città vecchia e le parti del centro città sono le più costose. In periferia l'appartamento di 58 mq costa 2 euro, da dove servono più di 130.000 minuti per raggiungere il centro. Lo stesso appartamento vicino al centro costerebbe 30-170 euro a seconda delle condizioni", ha detto.
L'AZ si sofferma anche sulle banche e sulle possibilità che hanno i giovani di ottenere un prestito a Sarajevo.
"Le banche sono propense a concedere prestiti, ma anche i tassi di interesse sono alti, a seconda del tipo e della durata del prestito. Per quanto riguarda i sussidi statali, il governo del cantone di Sarajevo ha offerto 5 euro di sussidi, ma a causa del gran numero di richiedenti è stato concesso molto meno", racconta il trentenne.
Gli alti prezzi degli immobili a Sarajevo hanno reso l’acquisto di un appartamento una grande sfida per le coppie appena sposate.
"Quando si tratta della possibilità di acquistare un appartamento, possono farlo solo se entrambi hanno un lavoro a tempo pieno e uno degli stipendi deve essere destinato alle rate mensili del prestito", afferma AZ.
In confronto, Tirana deve affrontare sfide simili. I prezzi per un metro quadrato nel centro di Tirana arrivano fino a 2,611.15 euro, mentre fuori dal centro si aggirano intorno ai 1,352.36 euro. I prezzi per gli appartamenti di lusso nel centro di Tirana possono variare da € 200,000 a € 400,000. Queste cifre sono molto alte rispetto a Pristina e riflettono un mercato immobiliare diventato sempre più distante per i comuni cittadini.
La capitale dell’Albania ha vissuto negli ultimi anni un rapido sviluppo urbano e un forte aumento dei prezzi degli appartamenti. Mentre le nuove costruzioni si sono concentrate in gran parte in immobili di lusso, i cittadini comuni e la classe media devono affrontare sfide importanti per garantire alloggi a prezzi accessibili. Confrontando la situazione di Tirana con quella delle altre capitali dei Balcani, come Pristina, Skopje, Podgorica, Sarajevo, Belgrado e Zagabria, si evidenziano forti contrasti e problematiche comuni.
Confronto regionale dei prezzi degli appartamenti
Secondo i dati forniti da Numbeo, il database globale del costo della vita, il prezzo al metro quadrato per acquistare un appartamento nel centro di Tirana è di 2,611.15 euro, mentre fuori centro è di 1,352.36 euro. Questi dati collocano Tirana tra le città più care della regione, rispetto alle principali città dei Balcani.
Per comprendere meglio la posizione di Tirana nel mercato immobiliare, è importante fare un confronto con i prezzi delle altre capitali dei Balcani:
– Skopje: 1,944.60 euro al metro quadro in centro e 1,380.82 euro fuori centro.
– Prishtina: 2,000.00 euro al metro quadro in centro e 975.00 euro fuori centro.
– Podgorica: 2,043.75 euro al metro quadrato in centro e 1,559.38 euro fuori centro.
- Tirana: 2,611.15 euro al metro quadro in centro e 1,352.36 euro fuori centro.
-Sarajevo: 2,651.20 euro al metro quadro in centro e 1,688.03 euro fuori centro.
– Belgrado: 3,844.90 euro al metro quadrato in centro e 2,352.80 euro fuori centro.
– Zagabria: 4,023.08 euro al metro quadro in centro e 2,833.57 euro fuori centro.
Da questo confronto risulta chiaro che Tirana ha prezzi elevati per gli appartamenti in centro, ma rimane più conveniente di Zagabria e Belgrado. Tuttavia, fuori dal centro, i prezzi a Tirana sono più bassi che in altre capitali, ma comunque inaccessibili per molti cittadini locali.
Prezzi elevati e distorsioni del mercato
Negli ultimi anni i prezzi degli appartamenti nelle capitali dei Balcani occidentali hanno registrato un aumento significativo. L'esperto di economia Zef Preçi afferma che la mancanza di programmi di sostegno abitativo per la pubblica amministrazione e i bisognosi ha aggravato la polarizzazione sociale. L'esperto sottolinea che ciò ha creato opportunità di corruzione e investimenti criminali, distorcendo il mercato e aumentando il costo della vita.
Anche a Pristina i prezzi degli appartamenti sono in aumento, con una media di 2,000 euro al metro quadrato in centro e 975 euro fuori centro. Secondo l'esperto economico, c'è una differenza che è per lo più legata alle specificità del Paese piuttosto che al fatto dove vengono affrontati o cosa sostengono le politiche pubbliche. A differenza di Tirana, la maggior parte delle capitali della regione hanno uno sviluppo urbano più integrato, dice l'esperto, poiché secondo lui vengono prese in considerazione le esigenze di nuove aree residenziali e le opportunità di investimento nel settore dell'edilizia.
"Basta andare a Pristina per capire che non un solo centimetro di superficie pubblica è stato occupato in modo criminale come a Tirana con le decisioni del comune o della Commissione di Regolazione Territoriale della Repubblica. Pertanto va tutelato il benessere delle persone, dall’inquinamento, dal rumore, dalla possibilità di utilizzare superfici verdi”, afferma Preçi.
Edifici per l'élite
Tirana sta vivendo una crescita demografica influenzata non solo dalla crescita naturale, ma anche dalle migrazioni interne. Arianita Brahaj, direttrice di "Open Data Albania", ha dichiarato a "Sinjalizo" che una delle principali preoccupazioni è la concentrazione delle nuove costruzioni su unità di lusso e uffici, a discapito di semplici alloggi per famiglie a reddito medio o basso. " Non vediamo semplici edifici con appartamenti di una o due stanze, ma solo grattacieli e unità commerciali ", afferma. Ciò ha portato a una sovrapposizione di immobili di lusso e a una carenza di permessi di costruzione per alloggi a prezzi accessibili. Di conseguenza, i prezzi degli appartamenti sono aumentati notevolmente, diventando inaccessibili per la maggior parte dei cittadini.
Un altro problema sollevato da Brahaj riguarda la gestione del bilancio del Comune di Tirana.
" Nell'ultimo anno, l'importo riportato dal 2023 al 2024 è stato di 10 miliardi di lek, ovvero quasi il 30% del bilancio comunale. Ciò significa che il comune riscuote tasse sulle infrastrutture per le nuove costruzioni, ma non risponde a queste tasse con infrastrutture adeguate. Di conseguenza, non vengono creati nuovi quartieri, nuove strade, nuove scuole, nuove reti fognarie, né vengono offerte opportunità di trasferimento delle abitazioni ai cittadini ", afferma Brahaj. Questa discrepanza crea una crisi infrastrutturale che incide negativamente sulla qualità della vita dei cittadini.
Un altro problema importante riguarda i servizi urbani. Brahaj sottolinea che, mentre il Comune promuove grandi progetti per migliorare i servizi urbani, la realtà è che il trasporto pubblico a Tirana crea molti problemi. I cittadini incontrano difficoltà a raggiungere il posto di lavoro in modo puntuale e preciso, il che spinge molti di loro ad acquistare un'auto privata prima ancora di riuscire ad affittare un appartamento. " Per quanto il Comune promuova soluzioni come le auto elettriche o i parcheggi comunali a pagamento, questo non fa altro che costringere le persone ad acquistare un'auto prima ancora di comprare un appartamento, perché non esiste un trasporto pubblico che garantisca di arrivare al lavoro in orario ", aggiunge Brahaj.
Acquisto e vendita di appartamenti a Tirana
L'indice "Fischer" della Banca d'Albania per la seconda metà del 2023 fornisce una panoramica dettagliata del settore immobiliare.
Il numero totale di immobili venduti è stato 1169 nella seconda metà del 2023, indicando una stabilità del mercato rispetto al periodo precedente.
Si è notato un cambiamento significativo nelle preferenze degli acquirenti riguardo all'ubicazione degli immobili. Circa il 43% delle compravendite realizzate sono rappresentate da immobili ubicati nelle zone più privilegiate della città. Ciò indica un aumento della domanda di immobili nel centro della città, forse riflettendo una preferenza per un accesso più facile ai servizi e alle infrastrutture.
Finanziamento degli acquisti
Il finanziamento dell’acquisto di immobili rimane una sfida importante per molti acquirenti. Il mercato immobiliare di Tirana si trova ad affrontare cambiamenti significativi, influenzati dall’aumento del costo del credito e dalle sfide economiche che incidono sul bilancio familiare. Gli ultimi dati della Banca Albanese mostrano un rallentamento nella crescita dei prestiti per l'acquisto di case, mentre i prestiti al consumo hanno registrato una significativa accelerazione. Secondo l'indice “Fischer” della Banca d'Albania, circa il 60% degli immobili ad uso residenziale e commerciale venduti dagli agenti sono stati acquistati con prestiti bancari. Nel 60% di questi casi il mutuo copriva fino al 60% del valore dell'immobile.
Nel corso della seconda metà del 2023 i mutui per l'acquisto di abitazioni sono aumentati del 13.1%, in rallentamento di 3 punti percentuali rispetto alla prima metà dell'anno. Questo rallentamento avviene nonostante la forte concorrenza tra le banche e l’allentamento delle condizioni creditizie in questo segmento.
Mentre i prezzi degli immobili continuano a salire nelle capitali dei Balcani, il sogno di possedere una casa diventa sempre più fuori portata per molti cittadini. Affrontare queste sfide richiede strategie globali che bilancino lo sviluppo urbano con le esigenze dei cittadini comuni, garantendo che il mercato rimanga accessibile e alla portata di tutti.
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