Denada Jushi
Nel pieno della calura, lungo l'asse Lushnje-Valona, serre e campi agricoli brulicano di attività. Tra questi, un contadino che raccoglie pomodori a bordo strada si ferma ad asciugarsi il sudore:
"L'agricoltura è un lavoro duro e pericoloso. Si lavora sodo per mesi, e bastano 10 minuti di grandine per mandare tutto in fumo."
Come questo agricoltore, migliaia di cittadini albanesi si trovano ancora ad affrontare l'incubo irrisolto della proprietà terriera. Sviluppano questo settore quasi senza sussidi, subiscono perdite anno dopo anno, eppure non rinunciano a uno dei due pilastri più importanti dell'economia nazionale.
In un momento in cui, anche dopo 36 anni e decine di riforme, la questione della proprietà rimane una ferita aperta e gli investimenti sono ostaggio di leggi contraddittorie, il governo ha sottoposto a consultazione pubblica il progetto di legge "Sul trasferimento della proprietà dei terreni agricoli a persone fisiche e giuridiche straniere".
Questa iniziativa mira a concedere a cittadini e imprese stranieri il diritto di acquistare terreni agricoli, sia privati che statali. Secondo il Ministero dell'Agricoltura e dello Sviluppo Rurale, l'obiettivo è creare condizioni più favorevoli agli investimenti, modernizzare il settore e sviluppare le aree rurali. Tuttavia, la bozza ha scatenato un acceso dibattito tra esperti legali, ambientalisti e oppositori, che sollevano seri interrogativi sulle conseguenze di questa liberalizzazione nel contesto dell'attuale caos immobiliare.
Secondo il rapporto allegato, la riforma agraria degli anni '90 ha distribuito terre a circa 445 famiglie di agricoltori, mentre circa 100 ettari di terreno indiviso continuano ad essere amministrati dagli enti locali. È proprio questa categoria di terreni che, secondo le nuove procedure, dovrebbe passare in proprietà di stranieri.
La bozza stabilisce che qualsiasi entità straniera può acquistare fino a 2 ettari di terreno all'interno di un comune e fino a 30 ettari a livello nazionale. Il terreno deve essere utilizzato esclusivamente per l'agricoltura, l'allevamento o l'agroindustria, mentre è vietato cambiarne la destinazione d'uso, salvo in specifici casi previsti dalla legge. Sono inoltre previste sanzioni in caso di violazioni o inosservanza delle norme ambientali.
Liberalizzazione senza registrazione degli immobili
Tuttavia, la bozza presenta un grave paradosso: da un lato, mira a liberalizzare il mercato, mentre dall'altro non ha ancora completato il processo di registrazione iniziale della proprietà, consolidamento dei titoli e indennizzo dei precedenti proprietari. Ciò significa che lo Stato sta consentendo il trasferimento di un bene strategico, mentre lo status giuridico di gran parte del terreno stesso rimane incerto.
Anche i meccanismi di controllo sollevano dubbi. Il limite di 30 ettari si applica solo a un singolo soggetto, ma la bozza non prevede filtri chiari per impedire l'utilizzo di società affiliate o partnership (schemi "di comodo") per controllare aree molto più vaste. Il rischio di concentrazione della proprietà terriera nelle mani di pochi rimane concreto. Non è inoltre chiaro come verrà verificata la provenienza del capitale.
ACQJ si è rivolta al Ministero dell'Agricoltura per chiedere chiarimenti su tali incertezze, ma al momento della pubblicazione di questo articolo non è ancora pervenuta alcuna risposta.
Rischi legali e trattamento preferenziale
Per l'avvocata Irena Dule, il problema non risiede nell'attrarre investimenti, bensì nella struttura del progetto di legge. A suo avviso, invece di modificare la legge vigente, si sta creando una legge parallela che istituisce un regime speciale esclusivamente per gli stranieri.
"Se l'obiettivo fosse semplicemente quello di trattare gli stranieri allo stesso modo dei cittadini albanesi, basterebbe modificare una disposizione della legge vigente. La creazione di una legge speciale dimostra che l'obiettivo non è eliminare la discriminazione, bensì creare un trattamento preferenziale per gli investitori stranieri", sostiene Dule.
Un'altra preoccupazione riguarda la privatizzazione dei terreni statali in un momento in cui il risarcimento ai precedenti proprietari è ancora in sospeso. Ciò crea un'asimmetria: i cittadini albanesi sono soggetti a rigide restrizioni, mentre per le entità straniere viene creata una sorta di "via d'uscita" legale. L'avvocato solleva inoltre dubbi sulle procedure di revoca della proprietà in caso di violazioni, definendo le disposizioni poco chiare e facilmente ribaltabili in tribunale.
Anche l'esperto ambientale Abdulla Diku considera la questione della proprietà un problema fondamentale. Ricorda che l'Albania possiede una delle superfici agricole più limitate d'Europa e che questa rappresenta una risorsa strategica per la sovranità nazionale.
Secondo Diku, l'Unione Europea non sta costringendo l'Albania a vendere i terreni, ma richiede semplicemente la libera circolazione dei capitali. Molti Stati membri hanno mantenuto solidi meccanismi di protezione per gli agricoltori locali, come il diritto di prelazione o severi controlli amministrativi. Inoltre, il progetto di legge albanese utilizza il termine generico "persone straniere", aprendo le porte agli investitori provenienti da paesi extra UE.
Qualcuno propone un modello alternativo: invece di vendere, agli investitori stranieri dovrebbe essere garantito l'uso a lungo termine del terreno tramite contratti di locazione.
"L'Albania ha bisogno di investimenti in agricoltura, ma non necessariamente per la vendita di terreni. Investimento e proprietà non sono la stessa cosa. Il cibo è un elemento strategico e la terra è l'unica risorsa in cui viene prodotto", afferma l'esperto.
Centralizzazione dei poteri
Sulla stessa linea critica, il deputato del partito "Mundësia", Erald Kapri, considera il progetto di legge parte di un modello più ampio di centralizzazione del potere. Afferma ad ACQJ che questo schema trasferisce di fatto il processo decisionale finale agli uffici del Primo Ministro, indebolendo i filtri istituzionali.
Secondo Kapri, questa iniziativa segue la stessa filosofia della legge sugli investitori strategici, del Pacchetto Montagna e delle modifiche alla legge sulle aree protette.
Prima di entrare a far parte dell'UE, l'Albania deve seguire la strategia degli Stati membri, dove l'agricoltura e la proprietà sono considerate sacre, investendo negli agricoltori locali attraverso garanzie finanziarie. Il settore ha un disperato bisogno di capitali, ma è fondamentale distinguere se questo sviluppo avverrà alienando la proprietà o attraverso modelli che assorbano gli investimenti mantenendo il controllo sulla risorsa più strategica del Paese.
