Autor: Armela Toska, Esmeralda Pashollari, Xhoana Çallaku und Anisa Tufa
Bei einem Spaziergang durch eines der neuesten Viertel Belgrads fallen neue Hochhäuser auf, die jedoch leer und ohne Bewohner sind.
„Das ist nicht meine Stadt“ - war der Satz, der uns am meisten überraschte von einem Stadttaxifahrer, der uns das heutige Belgrad vorstellte, eine Miniaturkopie von Dubai, wozu auch das Projekt „Belgrade Waterfront“ beiträgt.
Genau dieser Satz hat uns am meisten beeindruckt, denn ein Projekt, das so dargestellt wurde, als würde es die Hauptstadt modernisieren und die Wirtschaft des Landes kräftig ankurbeln, war bei den eigenen Bürgern nicht mehr wiedererkannt worden.
Als wir darauf bestanden, dass er uns erklärt, warum er eine solche Meinung vertritt, sagte er, dass die Donau nicht betoniert werden müsse, was niemandem außer den Oligarchen nütze. „Als ich das Fenster öffnete, sah ich die Donau, ich sah meine Stadt mit ihren guten und schlechten, aber jetzt nicht mehr vorhandenen Türmen, Wohnungen und Beton. Dieses Projekt nützt mir nichts, ich habe nicht die Absicht, dort eine Wohnung zu kaufen, niemand hat die Absicht, zumindest nicht wir, die wir hier leben, das ist nicht meine Stadt, es ist nicht die Stadt, die ich kenne und erwarte darin leben“. er sagte.
Das Waterfront-Projekt in der Stadt Belgrad ist eine Investition im Wert von mehr als 2.7 Milliarden Euro an ausländischen Direktinvestitionen von Gupi Emaar, einem Immobilienentwicklungsunternehmen mit Sitz in den Vereinigten Arabischen Emiraten. Dieses Projekt sieht vor, dass bis 2040 zu bauen ein erstklassiges, modernes Viertel, das das Stadtzentrum ersetzen soll, ein Gebiet, das seinesgleichen in der gesamten Region hat. Im Grunde versprach ein Unternehmen aus Abu Dhabi, mit Säcken voller Geld aufzutauchen, und die serbische Regierung ließ ihnen freie Hand, mit einem weiten Teil der serbischen Hauptstadt zu tun, was sie wollten.
Laut der serbischen Journalistin von Nova Ekonomija, Mateja Agatonovic, allerdings „Das Belgrade Waterfront-Projekt läuft seit 2014, es gibt noch keinen öffentlichen Vertrag zwischen der serbischen Regierung und dem Offshore-Unternehmen.“Eagle Hills im Besitz von Mohamed Alabbar, gegründet 2014“.
Bisher war es niemandem in Serbien möglich, den offiziellen Vertrag zwischen den beiden Ländern und die Art der öffentlich-privaten Partnerschaft preiszugeben, und die Regierung lehnt die Veröffentlichung seiner Inhalte unter dem Deckmantel des Geschäftsgeheimnisses entschieden ab. Es gibt keine Anzeichen für seine aktuelle Existenz oder Kenntnis über die Einzelheiten, welche Maßnahmen, Garantien und Risiken die Stadt Belgrad und ihre Bürger haben werden.
Mitglieder der serbischen Zivilgesellschaft und Medien fordern seit mehr als acht Jahren kontinuierlich die Verfügbarkeit dieses Vertrags, aber die zentralen Behörden und lokal haben sich wiederholt geweigert, Informationen zur Verfügung zu stellen.
Das Investitionsprojekt selbst ist trotz der deklarierten kolossalen Summe weniger wert als erwartet, und die Ausgaben für den Staat selbst sind selbst im genehmigten Sondergesetz zu dieser Investition nicht genau definiert im April 2015 vom serbischen Parlament.
Darüber hinaus wirft die Gentrifizierung eines ganzen Stadtviertels Fragen hinsichtlich einer möglichen Erhöhung der Kommunalsteuern auch für Bewohner auf, die von dieser Investition nicht profitieren.
Eine weitere Verpflichtung, die die serbische Regierung für die Umsetzung dieses Projekts übernommen hat, ist die Ausarbeitung des Raumordnungsplans für das Gebiet, für den serbische Steuerzahler 500,000 Euro gezahlt haben, was nicht mit dem staatlichen Gesetz über städtische Gebiete übereinstimmt und nichts bewirkt sondern beschreiben Sie den Masterplan des Investors. Es entspricht nicht dem Gesetz, weil Das Enteignungsgesetz in Serbien erlaubt nicht die Enteignung von Privateigentum zum Bau von Gewerbe- oder Wohneinrichtungen oder Einrichtungen für Tourismus und Gastgewerbe. Der Plan sieht verschiedene Probleme wie Staus und hohe Kosten vor, es werden jedoch keine Lösungen vorgeschlagen.
Weiter, nach Angaben der Staatlichen Geodätischen BehördeLaut der Studie, die einen Immobilienbericht für das zweite Quartal 2021 erstellt hat, beginnen die Preise für Wohnungen im Waterfront-Bereich bei etwa 10,000 Euro pro Quadratmeter. Das teuerste Gebiet der Stadt Belgrad und eines der teuersten Gebiete der gesamten Balkanregion. Die durchschnittlichen Kosten für eine vorgeschlagene Wohnung betragen 400,000 Euro, während das durchschnittliche Monatsgehalt in Serbien bei XNUMX Euro liegt weniger als 850 USD.
Diese seit Jahren von Zivilgesellschaft und Medien geäußerten Bedenken werden auch von Zlatko Minic, Mitglied der Organisation „Transparenz Serbien“, bestätigt. Ihm zufolge seien die Auswirkungen des Projekts auf die Steuererhöhung noch nicht bekannt.
„Der serbische Staat hat dem Projekt 80-100 Hektar Land zur Verfügung gestellt, obwohl dies noch nicht klar ist, da das Projekt täglich erweitert und verändert wird.“ Außerdem war unsere Regierung gezwungen, die Kosten für den Abriss, die Umverteilung der Bevölkerung sowie die Vorbereitung des Gebiets, einschließlich der Schaffung von Infrastruktur (Straßen, kommunale Dienstleistungen usw.), zu übernehmen, an dem sie 32 % besitzt die Anteile, hat aber keine Kontrolle über das Projekt. Der Investor besitzt zwei Drittel der Anteile. Wir wissen immer noch nicht, wie und ob das Projekt profitabel ist und wie viel Steuereinnahmen durch das Projekt erzielt wurden.“ Minic erzählte ACQJ.
Was den Taxifahrer betrifft, den er zufällig auf den Straßen Belgrads getroffen hat, ebenso wie die Vertreter der Zivilgesellschaft und auch Agatonovic: Dieses Projekt dient nicht den Bürgern Belgrads, sondern nur den privaten Unternehmen, die tätig sind darin. „Das Projekt verfügt nur über wenige Plätze für Bürger und zur öffentlichen Nutzung. Dieses Gebiet ist nur ein riesiges Wohngebiet, und bis auf die Promenade müssen Bürger, die nicht in diesem Gebiet wohnen, es nicht besuchen“ – Sagte Agatonovic.
Die Umsetzung des Belgrade Waterfront-Projekts begann im Jahr 2014 und wird voraussichtlich im Jahr 2040 abgeschlossen sein. Bis heute ist der einzige funktionsfähige Teil laut Feldinterviews und Vertretern der serbischen Zivilgesellschaft das Einkaufszentrum „Galerija Belgrade“, was die Einheimischen ironischerweise sagen Sie nennen es den „Stolz der Stadt“, da es als das größte Einkaufszentrum der Region gilt.
Sonderbehandlung für besondere Anleger
Doch während „Belgrade Waterfront“ bereits im täglichen Leben der Bürger Belgrads Gestalt annimmt, hat die Schwesterinvestition in Albanien noch nicht einmal Gestalt angenommen, nicht einmal das Konzept.
Wenn sich das Auto der Stadt Durrës nähert, teilt sich die Straße in zwei Hauptrichtungen: Die eine führt Sie zum Hafen der Stadt, dem größten Hafen des Landes, während die andere Straße Sie ins Zentrum bringt, wo die Bewohner den wenigen öffentlichen Verkehr genießen Plätze an der Promenade an der Adriaküste.
Anfang 2020 wandte sich die Emaar Group mit einem klaren Vorschlag an die albanische Regierung: die Küste rund um den Hafen von Durrës in einen Raum für erstklassige Hoteldienstleistungen, ein Wohngebiet und vor allem einen Yachthafen umzuwandeln Besucher.
Und im Dezember 2020 verabschiedete die Regierung Das Gesetz zur Ratifizierung des Abkommens und der wirtschaftlichen Zusammenarbeit mit den Vereinigten Arabischen Emiraten vom 3.12.2020, ein Gesetz auf den ersten Blick wie alle anderen Gesetze zur Ratifizierung staatlicher Kooperationsverträge, das jedoch in seinem Inneren Besonderheiten aufwies, die Fragen über die Chronologie seiner Genehmigung aufwarfen.
Das Gesetz sieht nicht speziell die wirtschaftliche Tätigkeit der Emar-Gruppe in Albanien vor, sondern die wirtschaftliche Zusammenarbeit der Regierung der Vereinigten Arabischen Emirate mit der albanischen Regierung. Der Schwerpunkt dieser Vereinbarung liegt auf strategischen Investitionen in die Tourismus- und Landwirtschaftsindustrie in mehreren Gebieten Albaniens, Vlorë-Saranda-Ksamil, in Permet, aber auch auf der Sanierung des Hafengebiets von Durrës. Das "Sanierung" Zu keinem Zeitpunkt stand fest, wie es aussehen wird, aber im Laufe der Zeit wurde klar, wie die Zukunft dieses Gebiets aussehen würde.
Im Dezember 2021, Der Ausschuss für strategische Investitionen stimmte zu Status „Investment/strategischer Investor mit besonderem Verfahren“ für das Investitionsprojekt „Marina & Jahtet e Durres“ (Durrës Yachts & Marina) mit dem antragstellenden Unternehmen „Symphony Real Estate Development Sh.PK“. Das genehmigte Projekt sieht die Realisierung einer integrierten Investition mit einem Touristenhafen und Elite-Unterkunftsstrukturen, hochwertigen Residenzen und Dienstleistungen in ihrer Funktion vor. Das Projekt wird auf einer Gesamtfläche von etwa 80 Hektar im Bereich des Hafens von Durrës entwickelt.
Zum Zeitpunkt der Genehmigung dieser strategischen Investition war der in der Entscheidung genannte Investor „Symphony Real Estate Development sh.pk“ mit dem alleinigen Eigentümer des Unternehmens „Symphony Invest Limited“, einem auf den Cayman Islands registrierten Offshore-Unternehmen mit dem Garantiegeber der Beteiligung NSHMI DEVELOPMENT LLC, mit Sitz in Dubai, Vereinigte Arabische Emirate.
Trotz der umfangreichen Werbung in den Medien für die Investition in den Hafen von Durrës durch Mohamed Ali Rashed Alabbar wurden alle rechtlichen Verfahren zur Genehmigung dieser Investition mit in Albanien gegründeten Unternehmen mit Offshore-Mantelfirmen als Aktionären durchgeführt, während erst im Jahr 2022 Das siegreiche Unternehmen Symphony Real Estate Development sh.pk hat nicht nur mehrmals seinen Namen, sondern auch seine Administratoren geändert, um schließlich den aktuellen Namen zu tragen, und wurde in den Medien als „Eagle Hills Real Estate Development“ mit Administrator Mr. bekannt. Mohamed Ali Rashed Alabbar.
Basierend auf der betreffenden Entscheidung stellt die albanische Regierung nun „Eagle Hills Real Estate Development“ zur Verfügung. eine Fläche von 81 Hektar für die Umsetzung dieser Investition, genauer gesagt 812 Quadratmeter, sowie viele andere Einrichtungen zur Koordinierung der Zentralregierung, der lokalen Regierung und verschiedener Behörden, zur Erleichterung der Arbeit und zur Gewährleistung des Erfolgs des vorgeschlagenen Projekts, aber mit der Bis zu diesem Zeitpunkt war die Ungewissheit groß, in welcher Form der albanische Staat Partner dieser strategischen Investition sein wird.
Nur der Wert des Eigentums des Hafens von Durrës, der „Eagle Hills Real Estate Development“ zur Verfügung gestellt wurde, heißt es Immobilienwertkarte, erfasst einen Wert von Lek14,543,914,800, genauer gesagt vierzehneinhalb Milliarden Lek, ohne die Kosten für die Machbarkeitsstudie des Projekts des neuen Hafens in Porto Romano, dessen Bau nach Angaben der Regierung selbst erfolgt eine bedeutende Figur einfangen, die Betriebsübertragung, die notwendigen Enteignungen sowie Verwaltungs- und Personalkosten. Darin nicht enthalten ist der Wert der voraussichtlich zurückzugewinnenden Fläche für den Bau neuer Wohnungen, die vom Investor verwaltet werden.
Im Jahr 2021 die Hafenbehörde von Durrës den Ausschreibungswettbewerb eröffnet des Entwurfs des detaillierten technischen Projekts des neuen integrierten Handelshafens von Durrës in Porto Romano mit einem Wert von 1,431,692,965 ALLE, oder eineinhalb Milliarden Lek, ein Verfahren, das aufgrund der Eliminierung aller konkurrierenden Betreiber viele Zweifel aufkommen ließ, 13 davon, zusätzlich zum siegreichen Konsortium bestehend aus HASKONINGDHV NEDERLAND BV, ADEC ENGINEERING CONSULTANCY LLC, ABKONS SH.PK, TAULANT SH.PK und GEO-ENG SH.PK. In ihrer Rede zu dieser Auswahl würdigte Ministerin Balluku die Tatsache, dass die von der albanischen Regierung entworfenen Projekte bereits jetzt immer mehr Aufmerksamkeit namhafter Unternehmen nicht nur in Europa, sondern auch darüber hinaus auf sich ziehen.
„Den fünf Unternehmen ist zunächst einmal klar, dass es sich nicht nur um den Hafen eines kleinen Landes handelt. Es handelt sich hierbei um einen Hafen, einen „Hub“, von besonderer regionaler Bedeutung. Wir sprechen hier von einem Hafen, dessen Ziel es ist, das Konzept des Seehandels nicht nur für Albanien, sondern für die gesamte Region zu verändern. Wir sprechen hier von einem wirtschaftlichen „Hub“, der die Entwicklung nicht nur auf dem Territorium Albaniens, sondern auf dem gesamten Balkan widerspiegeln wird., äußerte sie.
Bis zu diesem Zeitpunkt beträgt die Investition der albanischen Regierung für dieses Projekt 15,975,607,765 ALLE, etwa 150 Millionen Euro, ohne die Kosten für eventuelle Enteignungen, die Kosten für den Bau des neuen Hafens, die Kosten für den Umzug der Infrastruktur sowie die Verwaltungs- und Personalkosten.
Erst vor wenigen Tagen wurde der Gesetzesentwurf an das albanische Parlament weitergeleitet „Für die Genehmigung der Rahmenvereinbarung zwischen dem Ministerrat der Republik Albanien und Eagle Hills Real Estate Development, Albanian Seaports Development Company, sh.a. und NSHMI Development LLC, für das strategische Investitionsprojekt „Marina & Yachts.“ von Durrës“.
Dieser Gesetzesentwurf regelt zusammen mit der Rahmenvereinbarung und ihren Anhängen alle voraussichtlichen Schritte für diese Großinvestition sowie alle Pflichten und Rechte der Parteien. Durch die Rahmenvereinbarung ist im Falle der Genehmigung die Gründung einer neuen Geschäftseinheit mit dem Namen „Durrës Marina“ sh.a. vorgesehen, in der die Interessen des Staates durch Anteile im Wert von 33 % des Unternehmens vertreten werden , im Vergleich zu 67 % im Besitz von Eagle Hills. Als Teil des Beitrags für diesen Eigentumsanteil wird der albanische Staat über ASDC (Albanian Seaports Development Company sh.a.), ein Unternehmen im Besitz der Hafenbehörde von Durrës, 1,155,000 Lek als Kapital und die Übertragung beisteuern des Eigentums von 80 Hektar Land im derzeitigen Hafen, für den Beginn der Entwicklung der Investition. Gleichzeitig hat der Staat in dieser Vereinbarung als zusätzlichen Beitrag die Befreiung des Investors von der Anwendung der Sozialwohnungssteuer und etwaiger Steuern auf die entsprechende Infrastruktur vorgesehen.
Eine solche Maßnahme mag natürlich und nicht sehr wichtig erscheinen, aber wenn man sich den Geschäftsplan des Investors ansieht, der dem Ausschuss für strategische Investitionen vorgelegt wurde, stellt man fest, dass die gesamte bebaubare Fläche für Wohnraum 1,264,552 m2 beträgt, die Fläche, die eigentlich in den Wohnungsbaufonds fließen sollte beträgt ca. 38,000 m2, über 380 Wohnungen zu je 100 Quadratmetern bzw. ein im Wohnungsbaufonds hinterlegter Gegenwert von 56,904,840 Euro, basierend auf dem Mindestwert von 1500 Euro/m2, den der Investor in seinem Geschäftsplan angibt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass dieser Wert aufgrund der Inflation in 20 Investitionsjahren den Betrag von 2200 Euro/m2 erreicht, was den fehlenden Beitrag zur Staatskasse noch weiter erhöht.
Darüber hinaus befreit die Rahmenvereinbarung die Investition für eine Gesamtentwicklungsfläche von 1,359,734 Quadratmetern von der Anwendung der Infrastrukturauswirkungssteuer. Entsprechend FinanzministeriumDer Wert dieser Steuer wird als Prozentsatz des Werts der Investition ausgedrückt und beträgt 1 % bis 3 % des Werts dieser Investition für alle Gemeinden und Gemeinden mit Ausnahme der Gemeinde Tirana. Wenn die von der Firma deklarierte Investition für die gesamte Baufläche verwendet würde, wäre der Mindestwert die Höhe der Infrastrukturbelastungssteuer 22,000,000 Euro, während auf dem Maximalwert, 66,000,000 Euro.
Ein letzter, aber sehr wichtiger Dienst in diesem Abkommen, der den starken Empfehlungen der Europäischen Union widerspricht Verzicht auf die Wechselfälle des Verkaufs der Staatsbürgerschaft durch Investitionensieht vor, dass ausländische Investoren, die direkt vom Eigentum des strategischen Investors kaufen, das Recht haben, aufgrund ihres Kaufs die Staatsbürgerschaft und/oder den ständigen Wohnsitz der Republik Albanien zu beantragen.
Wie wurde Durrës Yachts & Marina eingeführt (am Anfang)?
Einer der ersten öffentlichen Ausstiege aus der neuen Investition in Durrës war, dass ich vom 5. Dezember 2020, nur wenige Tage nach der Ratifizierung des Kooperationsabkommens zwischen der albanischen Regierung und der der Vereinigten Arabischen Emirate, einem der ersten Fälle, in denen Gerüchte über den Bau eines Yachthafens in Durrës laut wurden, wobei Minister Balluku diese Investition als wichtig bezeichnete Schritt für die touristische Zukunft der Stadt, sondern auch der neue Hafen in Porto Romano als mehrjährige Investition von strategischer Bedeutung
Am 16. April des Jahres Nachfolge-Premierminister Rama gab zusammen mit Mohamed Alabbar, dem Gründer der Emaar Group, eine öffentliche Erklärung ab, in der er die Investition begrüßte und die Zukunft von Durrës als beschrieb „das große Tor des albanischen Tourismus“, wo diese Investition die Stadt zurückbringt „in einem Hafen voller Möglichkeiten und voller Attraktionen des Mittelmeers.“
Im September 2021Ministerin Balluku hat den Yachthafen in Durrës auf der regionalen Seeverkehrskonferenz als ehrgeiziges Tourismusprojekt erwähnt und diese Investition als eine Initiative zum Aufbau einer touristischen Infrastruktur und eines Wohnkomplexes beschrieben, die Albanien auf der touristischen Elite-Landkarte positionieren wird das Mittelmeer.
IM 31. Dezember Im selben Jahr erschien Premierminister Rama zusammen mit dem Leiter der Emaar Group in den Medien im Rahmen der Vorbereitungen für die Säuberung des Gebiets, in dem die erste Phase des Baus des neuen Touristenhafens durchgeführt werden soll. In ihrer Erklärung sagten sie, dass die Arbeiten Ende März, Anfang April 2022 beginnen werden. Die Arbeiten haben noch nicht begonnen.
Im neuen Jahr 2022 stand Minister Balluku vor einer Interpellation zu dieser Investition, in der Ferdinand Xhaferraj, der Oppositionsabgeordnete, am 22. Februar um Klärung und Transparenz zu diesem Projekt bat. Der Minister beantwortete die aufgeworfenen Fragen nicht mit Fakten, sondern stellte lediglich allgemein und im gleichen Ton wie die vorherigen Erklärungen und die Publizität zu dieser Investition klar, dass dieses Projekt der Stadt Durrës viele Vorteile bringen wird „Die Investition kommt von der Firma Symphony, die zu ALABAR gehört. Es umfasst 79 Hektar, 12 Mitarbeiter, 12 Wohnungen, 5 Hotels und 850 Zimmer. 250 Stellplätze für Schiffe, große und kleine Yachten.
Auf Nachfrage von ACQJ sagte Xhaferraj, dass er diese Investition aufgrund der Nichtanwendung der geltenden Gesetze und des Erlasses klientelistischer Gesetze, die offene Verfahren und den freien Wettbewerb bei öffentlichen Ausschreibungen umgehen, als korrupte Angelegenheit betrachte.
„Gesetz 145 vom 3. Dezember 2020 sieht das Abkommen mit den Arabischen Emiraten vor. In Artikel 6 der Vereinbarung, der sich ausdrücklich mit dem Hafen von Durrës befasst, wird erwähnt, dass diese Vereinbarung keinem öffentlichen Vergabeverfahren unterliegt, wodurch Wettbewerb klar und offen vermieden wird.“ - sagt er.
„Seit seiner Gründung wurde das Projekt darauf ausgerichtet, Transparenz und Konkurrenz zu vermeiden. Wenn es weder Transparenz noch Wettbewerb gibt, bedeutet das eindeutig, dass es Korruption gibt.“ - sagt Herr Xhaferri.
Der letzte Ausstieg in Bezug auf Investitionen in diesen Hafen war der des Datums 10. August 2022, wo das Kooperationsmemorandum zwischen „Eagle Hills Real Estate Development“ und „Albanian Seaports Development Company“, einem Unternehmen der Durrës Port Authority, unterzeichnet wurde, „Für den Bau des größten Mittelmeer-Touristenhafens Durrës, eine Investition im Wert von 2 Milliarden Dollar mit enormen Auswirkungen auf die Entwicklung der Wirtschaft des Landes“ - nach Angaben des Premierministers.
Aber trotz zahlreicher Spots in den sozialen Medien, auf YouTube, zahlreichen Nachrichten auf Regierungsportalen, in zentralen und lokalen Medien, Sonderwerbesendungen nationaler Fernsehsender über die Zukunft Albaniens in den Händen der Emaar Group und Nachrichten über den Beginn der Arbeiten im April Von 2022 und grandiosen Projekten für die Zukunft der Stadt ist vor Ort noch nichts zustande gekommen. Sowohl für den neuen Hafen in Porto Romano als auch für „Durres Yachts & Marina“ liegt noch kein detailliertes Projekt oder eine Machbarkeitsstudie vor. Die einzigen Daten, die öffentlich sind, sind einige beeindruckende Computerdarstellungen und Modelle, die zeigen, was im Herzen der Stadt passieren wird. Im Hafen von Durrës, wo eine der größten Investitionen im Mittelmeerraum stattfinden wird, läuft alles wie gewohnt und im Alltag weiter.
Auf die Frage, wann alle Dokumente und die Vereinbarung zwischen der albanischen Regierung und dem strategischen Investor „Eagle Hills“ veröffentlicht werden, sagte Endri Fuga, der Kommunikationsdirektor des Premierministers, dass die Vereinbarung und alle Daten veröffentlicht werden Moment, der dem Parlament zur Prüfung und Genehmigung vorgelegt wird.
In Durres befördern Fähren weiterhin Passagiere von und nach Durres, Containerschiffe laden und entladen weiterhin Waren am Hafenkai, Trawler gehen ihrer täglichen Arbeit nach und Arbeiter und Besucher sagen auf Nachfrage, dass sich bisher nichts bewegt habe.
Anders verhält es sich mit dem Verkaufsbüro von Durrës Yachts & Marina, das mitten an der zentralen Promenade der Stadt liegt.
Der Verkauf begann (ohne Projektstart) ohne Verkaufspreis
Bis heute ist klar, dass sich für die Bürger von Durrës über die öffentlichen Auftritte, Werbespots, 3D-Projekte und diversen Maßnahmen des Privatunternehmens in seiner Eigentümerstruktur hinaus nichts geändert hat.
Durch eine Kommunikation mit den Büros von „Durrës Yachats and Marina“ erfuhr ACQJ, dass 12 Wohnungen, Museen, Theater, Schulen, Einkaufszentren, Tiefgaragen und eine ganze Infrastruktur an Dienstleistungen gebaut werden.
Aus der durchgeführten Mitteilung gingen jedoch keine Angaben darüber hervor, wann mit der Umsetzung des Projekts begonnen wird. Es wurde jedoch gezeigt, dass es sich um ein Projekt mit zwei Phasen handelt, wobei in der ersten Phase mit der Reinigung des Meeres begonnen wird die Leerzeichen daneben. In derselben Mitteilung wurde erklärt, dass der Verkauf der Wohnungen in den ersten beiden geplanten Gebäuden in der dritten Septemberwoche 2022 beginnen wird, ein Datum, das bereits abgelaufen ist.
Das Verkaufsbüro stellte auch Informationen über den Prozess des Wohnungsverkaufs zur Verfügung, was laut Unternehmensvertretern ein Novum auf dem albanischen Markt ist, da diese Wohnungen bereits vor Baubeginn von potenziellen Käufern reserviert und bezahlt werden Dies geschieht in der zweiten Phase des Projekts.
Die Neuheit liegt nicht nur in der Zeit und den vorzeitigen Fristen des Verkaufs, sondern auch im Wert der Wohnungen für potenzielle Käufer, der nach Angaben der Vertreter keinen Grundpreis pro Quadratmeter haben wird, sondern anhand dessen bewertet wird die von den Käufern abgegebenen Angebote für die Immobilien und den höchsten kumulierten Preis, so dass der gesamte Prozess zu einer Auktion für den Kauf eines noch nicht existierenden Objekts wird.
"Die Preise werden erst am Tag des Verkaufsstarts bekannt gegeben, wobei jede Wohnung ihren eigenen Preis hat. Wir verkaufen nur Nettometer und keine Gemeinschaftsflächen. Sobald wir ein Angebot erhalten, buchen wir und je mehr Angebote vorliegen, desto höher steigt der Preis. Zum Zeitpunkt der Reservierung zahlen Kunden +-2000 Euro, die bei Fertigstellung der Wohnung in Raten zurückgezahlt werden. - erklärte ein Handelsvertreter von „Durrës Yachats & Marina“ und betonte, dass für die Teilnahme einer interessierten Person an dieser „Auktion“ die Zahlung von 2000 Euro obligatorisch sei und dass diese endgültig sei, da sie nach dem Kauf der Wohnung endgültig sei , auch für den Fall, dass die Person zurücktritt und dies als Beteiligungspreis bezeichnet.
Die „Innovation“, eine Zahlung für unfertige Wohnungen oder noch schlimmer für unfertige Wohnungen zu verlangen, scheint auf dem internationalen Markt kein gutes Beispiel gegeben zu haben, wo diese Innovation eher als Schneeballsystem denn als konkrete und rentable Investition angesehen wird.
Handelsvertreter in der Nähe einiger der beliebtesten Immobilienbüros in Albanien, die von ACQJ kontaktiert und nach dieser Verkaufsform gefragt wurden, sagten, dass es das erste Mal sei, dass sie davon hörten, und dass ein solches Serviceformat in Albanien bisher unbekannt sei .
Der Wirtschaftsexperte Klodian Muço sagt, dass es viele Aspekte gibt, die das Risiko einer Investition in dieses Projekt erhöhen, von der Ungewissheit über die Dauer des Projekts bis hin zum Kauf von Wohnungen als Investition an der Börse, wo es viele Unbekannte gibt .
„Bei dem diskutierten Vertrag zum Verkauf der betreffenden Wohnungen handelt es sich um eine Art „Terminkontrakt“, der bei Eigentumsinvestitionen verwendet wird. Es ist also wie eine Investition an der Börse mit vielen Unbekannten. Angefangen beim Faktor Zeit. Niemand weiß, wann mit dem Bau begonnen wird. Der zweite Aspekt ist der variierende Preis und der dritte Aspekt ist die Realisierung des Projekts.“ - sagt er.
Ihm zufolge wird dieses Projekt nicht unbedingt so realisiert werden, wie es auf dem Papier steht, da der Bau eines neuen Frachthafens Jahre dauern wird und rund 2 Milliarden Euro kostet, über die die Regierung nicht verfügt.
Ein weiterer Aspekt bleibt für Experte Muço die Form der Projektfinanzierung. „Obwohl es heißt, dass es sich bei der Baufirma um Emaar handelt, handelt es sich de juro um eine Offshore-Firma, die den Vertrag unterzeichnet hat, und es ist nicht bekannt, ob es sich bei dieser Firma um Emaar oder eine andere handelt.“
„Das alles birgt die Gefahr der Spekulation“. - schließt er. Die Unsicherheit über das Investitionsverkaufsmodell wird auch vom Vertreter von NEREA Reinaldo Pipiria bestätigt, der keinen Kommentar zum von Durrës Yacht & Marina angewandten Verkaufsschema abgeben konnte, da derzeit nicht alles klar und möglicherweise spekulativ ist. Seiner Meinung nach ist ein solcher Plan unbekannt und wird nicht durch offizielle Dokumente bestätigt.
Während der Kommunikation mit dem Büro „Durrës Yachts & Marina“ wurde keine Erklärung abgegeben, warum diese Verkaufsmethode gewählt wurde und warum davon ausgegangen wird, dass diese Methode für Käufer effektiv sein wird, wenn diese Form des Verkaufs und Kaufs von Immobilien angeboten wird mehr Risiken als Vorteile für Käufer.
Doch wie hoch sind die erwarteten Gewinne?
Aus dem ACQJ vorliegenden Dokument geht hervor, dass Durres Yachts & Marina nach den Prognosen des strategischen Investors voraussichtlich in zwei Phasen aufgeteilt als Investition fertiggestellt wird. Es ist geplant, die gebauten Immobilien je nach Marktbedingungen in Chargen in Betrieb zu nehmen. Der erste Bauabschnitt wird voraussichtlich im ersten Quartal 2023 beginnen. Die erste Bauphase wird aus etwa 4,000 Wohnungen, etwa 150 Hotelzimmern und 28,000 m2 Bruttogeschossfläche, bestehend aus Kleingewerbeeinheiten, bestehen. Während die zweite Phase voraussichtlich den Bau von 8,646 Wohnungen, etwa 752 Hotelzimmern, etwa 280 Marina-Liegeplätzen und 19,500 m2 Fläche für kleine Gewerbeeinheiten umfassen wird.
Der Erlös aus dem Verkauf der Wohnungen wird auf 2.2 Milliarden Euro geschätzt und soll für 1500 bis 2200 Euro pro m2 verkauft werden. Mittlerweile werden die Einnahmen aus dem Anwohnerparken auf 247 Millionen Euro geschätzt, bei einem geschätzten Preis von 18,000 Euro pro Stellplatz. Die Einnahmen aus dem Hotel werden voraussichtlich 195 Millionen Euro für diejenigen mit 5 Sternen und 121 Millionen Euro für diejenigen mit 4 Sternen betragen, während die Einnahmen aus der Marina voraussichtlich 1,750,000 Jahre lang durchschnittlich 20 Euro pro Jahr betragen werden.
Basierend auf diesen Prognosen, aber auch auf anderen Sekundärquellen, geht der Investor davon aus, dass er am Ende der zweiten Projektphase einen Bruttoerlös von ca. 3,200,000,000 Eurooder Mindestnettogewinn, nach verschiedenen Kosten und anfallenden Steuern, von ca 860,000,000 Euro.
Hafen von Durrës, Auswertungen für die Übergänge zum neuen Hafen
Da der Hafen von Durrës zu Durrës Yacht & Marina zurückkehren wird, wird der derzeitige Hafen in das Gebiet von Porto Romano verlegt. Den Prognosen der Regierung zufolge wird die Verlagerung bis 2030 abgeschlossen sein, den Institutionen zufolge wurde jedoch noch keine Machbarkeitsstudie durchgeführt, ob diese Bucht für den Bau eines Hafens mit solchen Kapazitäten geeignet ist und ob die veröffentlichten Fristen realistisch sind. Erst im September 2021 beschloss die Hafenbehörde von Durrës, den internationalen Wettbewerb für einen solchen Plan zu eröffnen, ein Prozess, der voraussichtlich im August 2022 enden sollte, der sich jedoch zeitlich und finanziell noch weiter verzögerte...
Nach Angaben der Regierung Porto Romano wird den Service der Verarbeitung von Refujo-Waren und -Containern anbieten, während der derzeitige Hafen von Durrës nur für touristische Dienstleistungen und Personentransportdienste vorgesehen sein wird, während auch ein Teil der Warenabfertigung erhalten bleibt. Das Infrastrukturministerium garantierte, dass die Umsetzung der beiden oben genannten Projekte schrittweise, parallel und zeitlich verlängert erfolgen wird, um eine ununterbrochene Kontinuität des Transports und der Verarbeitung von Gütern und Passagieren zu gewährleisten.
Für das Projekt Porto Romano gibt es keinen konkreten Plan, wie der Umzug ablaufen wird und wie viel der Umzug kosten wird. Dies wird auch in der Antwort der Hafenbehörde von Durrës deutlich für ACQJ, wo diese Institution dies angibt „Der Plan für den Bau eines neuen Hafens in Porto Romano befindet sich in der Entwurfsphase, das detaillierte Projekt, das die Details zu den Umzugskosten und der Funktionalität des neuen Hafens definiert.“
Zur Finanzierung: Der Direktor der APD hat erklärt Es wird davon ausgegangen, dass ein Teil der Investition von der Hafenbehörde von Durrës aus eigenen Einnahmen getätigt wird, so dass sie den Staatshaushalt nicht belastet. Andererseits geben diese Institution, das Verteidigungsministerium und das Infrastrukturministerium keine Antworten auf die Fragen des ACQJ zur Chronologie der Arbeiten, zu den administrativen Aspekten, zur Verlegung des Militärhafens oder auch nur zu den Kosten dieser Initiative . Die einzige öffentliche Information betrifft die finanzielle Verlängerung und die Verschiebung des Vertrags zur Ausarbeitung des detaillierten technischen Projekts des neuen Handelshafens, wobei zwischen den Zeilen eingeräumt wird, dass weiterer Bedarf für die Detaillierung der Pläne des neuen Hafens besteht. um uns an die Anforderungen der NATO und unserer internationalen Verbündeten anzupassen und ihnen zu entsprechen.
Aus den Gesprächen mit den Bewohnern von Porto Romano geht hervor, dass sie noch immer keine genaue Ankündigung auf der Oberfläche des neuen Hafens haben. Da das Projekt i in elektronischen Modellen vorgeschlagen, ohne einen Machbarkeitsplan, wächst jeden Tag noch mehr, sie fürchten um ihr Land und ihre Häuser.
Aus Gesprächen mit Anwohnern geht hervor, dass die Enteignung einiger Grundstücke rund um das Hafengebiet bereits begonnen hat. Ihren Angaben zufolge wurden den Familien neben der Enteignung und der Entschädigung für den Wert des Landes auch Arbeitsplätze im neuen Hafenprojekt angeboten.
„Dies ist einer der Hauptgründe, warum die vom Hafenprojekt betroffenen Familien nicht mit den Medien sprechen oder ihre Stimme zum Bau des Hafens in Porto Romano erheben.“ sagt einer der Bewohner unter der Bedingung, anonym zu bleiben.
Sollten die Aussagen der Anwohner allerdings zutreffen, ist noch unklar, wie die Enteignungen für einen Hafen begannen, der noch immer keine eindeutige Spur hat. Auf Anfrage von ACQJ äußert sich das Ministerium für Infrastruktur nicht zu diesem Thema, während die Gemeinde Durrës uns einerseits an das Ministerium für Infrastruktur verweist und erklärt, dass es die zuständige Institution sei, andererseits dies bekannt gibt Das Enteignungsverfahren wird derzeit von der ASHK über den Status und den Wert der von dem Projekt betroffenen Immobilien bestätigt.
Am 19. September 2022 hat die Hafenbehörde von Durrës kündigte die Änderung des ursprünglichen Vertrags zur Konzeption des Masterplans für den neuen Hafen in Porto Romano an, wodurch sich sein Wert von 1.14 auf 1.36 Milliarden Lek erhöhte. Der Begriff wurde auch zum Wert hinzugefügt. Die Frist für die Leistungserbringung betrug 8 Monate ab Vertragsunterzeichnung. Die neue Leistungsdauer beträgt 15 Monate ab Vertragsunterzeichnung.
Der Grund für die Änderung ist die Notwendigkeit, Parameter bereitzustellen, die den von der NATO geforderten Kapazitäten entsprechen, und bezieht sich auf die Artikulation auf politischer Koordinierungsebene während der NATO-Verteidigungsministerkonferenz am 15. und 16. Juni in Brüssel.
In einem im Mai dieses Jahres an das Verteidigungsministerium gerichteten Auskunftsersuchen bezüglich des Plans, den Hafen von Durrës vor einer Verlagerung im Rahmen des Projekts „Durrës Yachts & Marina“ zu schützen, heißt es, dass diese Verlagerung die Funktionsfähigkeit von Durrës nicht beeinträchtigt die Seestreitkräfte. Im Rahmen der Verlegung des Militärhafens gibt das Verteidigungsministerium an „Die Marine setzt sich ihrerseits dafür ein, dass der neue Hafen in Porto Romano über ausreichende Kapazitäten für den Einsatz von Marineeinheiten verfügt.“ Zu diesem Zweck engagiert sich die Marine bereits in der Anfangsphase des Projekts, um sicherzustellen, dass der neue Hafen unseren Anforderungen entspricht.“
Der ehemalige stellvertretende Kommandeur der Seestreitkräfte, Artur Meçollari, erklärt, dass dieses Projekt nicht über die notwendigen Kapazitäten verfüge, um eine Basis für den Einsatz von Seestreitkräften zu werden, und dass die albanische Regierung nicht die Möglichkeit habe, die Verlegung der Seestreitkräfte zu finanzieren Hafen in die Gegend von Porto, ein sehr großes Hindernis in ihrem Plan.
„Das Projekt ist in einem flachen Gebiet konzipiert, in dem es sehr schwierig ist, die angegebene Tiefe von 15 m zu erreichen. Es gibt keinen natürlichen Schutz und außerdem ist die Richtung der Hafeneinfahrt nordwestlich, die Richtung, aus der 32 % der jährlichen Winde wehen.“ - sagt er.
Meçollari macht darauf aufmerksam „Das vorgeschlagene Projekt erfordert das ganze Jahr über Baggerarbeiten und es gibt in der Nähe keinen Meeresraum, der als Anlegestelle genutzt werden könnte. Die albanische Regierung hat angesichts der fehlenden Finanzierung die NATO um Finanzierung gebeten, doch die NATO hat bisher geschwiegen, da sie keine Bank ist. Selbst wenn es verfügbar wäre, führt die NATO solche Projekte 10-12 Jahre lang durch. Seit drei Jahren evaluiert die NATO den 2018 von Albanien angebotenen Stützpunkt Pashaliman..
Wir schreiben den Monat November 2022. Nach mehr als zwei Jahren Werbung und Öffentlichkeitsarbeit wird die Zukunft des Hafens von Durrës immer noch in digitalen Modellen und Social-Media-Beiträgen des Regierungschefs beschrieben.
Trotz der bombastischen Prognosen der Geschäftspläne des strategischen Investors über die zu erwartenden Milliardengewinne einer solchen Investition liegen noch keine genauen Informationen über den Nutzen des albanischen Staates aus diesem Projekt, die Kosten für den Staatshaushalt, und vor allem die Vorteile der Stadt Durres aus der Privatisierung einer Fläche von 80 Hektar in ihrem Zentrum und ihrer Rückkehr zu einer Gemeinschaft, in der die meisten Einwohner von Durres oder sogar die meisten Albaner nicht leben könnten Teil von.
Bisher der albanische Staat „vergeben“ Für den Investor mit Hunderten Millionen Euro kostet es sein Budget etwa 14,000,000 Euro, und es ist noch nicht bekannt, wie hoch die Kosten für den neuen Hafen von Durrës in Porto Romano sein werden. Für Experten schwankt dieser Wert zwischen 500,000,000 in 2,000,000,000 Euro.
Selbst im besten Fall, wenn die prognostizierten Gewinne des investierenden Unternehmens den Wert von 100 % erreichen würden, würde der Nettogewinn des Staates aus dieser Investition im optimistischsten Fall nur 285,000,000 Euro aus der Investition und weitere 280,000,000 Euro an Steuern betragen , also insgesamt nur etwa 560,000,000 Euro. Diese Enttäuschung wird noch verschärft, wenn deutlich wird, dass der Geschäftsplan, der durch die Rahmenvereinbarung genehmigt wird, in keinem Punkt die von Minister Balluku genannten 12,000 Mitarbeiter oder die Kinos, Museen, Theater, Schulen usw. erwähnt Kulturzentren, die vom Verkaufsbüro von „Durrës Yachts & Marina“ erwähnt werden. Immer mehr entwickelt sich ein Projekt, das als touristisches Projekt begann, tatsächlich zu einer einfachen Immobilienentwicklung mit begrenzten Nutznießern.
Wenn ich die Bürger von Durrës treffe, sind sie einigermaßen begeistert von diesem Projekt, obwohl sie aufgrund des Mangels an Informationen etwas skeptisch gegenüber seinem Erfolg sind. Nachdem nun die Rahmenvereinbarung für diese Investition dem Parlament zur Genehmigung vorgelegt wurde, ohne Wettbewerbsverfahren, ohne Bekanntmachung des Inhalts an die breite Öffentlichkeit und ohne ein Konsultationsverfahren mit den direkt betroffenen Bürgern der Stadt Von dieser Investition bleibt nur zu hoffen, dass die Worte des Belgrader Taxifahrers eingehalten werden „Das ist nicht meine Stadt“ Seien Sie kein Echo der Zukunft der Bürger von Durrës.
