Migliaia di appartamenti sono in stock, altre migliaia sono in costruzione
Autore: Gersi Kokonozi
A Tirana i terreni sono già cari e chi compra per costruire guarda al cielo. Si stanno costruendo edifici alti fino a 40 piani e i lavori non si sono fermati nemmeno durante i giorni della quarantena contro il coronavirus. I maggiori investimenti vengono fatti nei grattacieli.
Ma la Capitale ha bisogno di tanti nuovi spazi?
Il sindaco Erion Veliaj ha detto in un'intervista che Tirana ha bisogno di 7 nuovi appartamenti all'anno, perché ogni anno arrivano a Tirana 25-30 nuovi residenti. La maggior parte dei grattacieli sono vicini al centro e sono prevalentemente ad uso commerciale, per uffici, per affari. I nuovi residenti che arrivano cercano soprattutto appartamenti con canoni bassi e nelle zone periferiche di Tirana. I grattacieli vicini al centro non offrono questa possibilità.
A dicembre 2019, 2500 appartamenti erano sfitti e il governo pensava che sarebbero stati utilizzati per ospitare le famiglie danneggiate dal terremoto del 26 novembre.
Nel primo trimestre del 2019 a Tirana è stata concessa l'autorizzazione per la costruzione di edifici residenziali con una superficie di oltre 479mila m2. Il valore di quest'area è calcolato in circa 141 milioni di euro. Una vasta area per la costruzione di questi edifici si trova vicino al centro di Tirana.
progetto Costruzione di libri, accanto alla torre dell'orologio, con una superficie di 40mila metri quadrati; progetto La Roccia di Tirana, accanto al Tirana Hotel, una torre alta 85 metri che avrà 25 piani; Nel centro dell'Albania, presso l'ex parco giochi per bambini, i 7 nani, una torre multifunzionale di 40 piani; progetto Occhi di Tirana, che forma un triangolo con la Banca d'Albania e il Museo Storico Nazionale, con una superficie di 63.500 m2, alta 26 piani.
La preoccupazione espressa da molti operatori del mercato è che queste costruzioni vengono realizzate senza basarsi su studi concreti, indagini empiriche sul campo e, soprattutto, senza basarsi sulle esigenze e richieste dei cittadini che cercano un appartamento residenziale in Tirana.
Da quello che capiamo da queste nuove costruzioni, abbiamo una città che si spinge ancora di più verso il centro, dove molto bene a causa dell'aumento della popolazione di Tirana potremmo avere una città che si espande maggiormente nelle zone periferiche e crea strutture nella circolazione delle persone e dei veicoli automobilistici.
Tirana ha perso da tempo la sfida con l’estetica o, per meglio dire, ha distrutto l’estetica caratteristica della città per crearne una nuova. Questa estetica che si sta creando, a quanto pare, non è tanto al servizio dei cittadini quanto la prima. Adesso Tirana sta perdendo la sfida con le esigenze del mercato. Anche se non influiscono sulla soddisfazione del bisogno di alloggi per la popolazione di massa, cosa apporteranno queste torri in termini di pianificazione urbana e immobiliare a Tirana?
Abbiamo chiesto al noto urbanista Besnik Aliaj:
"La torre è una tipologia e un modello edilizio come tutti gli altri, ma viene solitamente utilizzata, sia per mostrare potenzialità di sviluppo, sia per massimizzare l'efficienza costruttiva, perché richiede meno terreno e ospita più persone, famiglie e uffici e servizi. Quindi, dal punto di vista finanziario, c’è più leva finanziaria per l’investitore pubblico o privato. Il costo è che, a causa della densità di residenti e uffici, richiede più infrastrutture, servizi e spazio pubblico, spazio verde, parcheggi, spazi sportivi, ecc.
Il mercato immobiliare ha bisogno di così tante costruzioni?
A Tirana ci sono circa 30 appartamenti vuoti, non occupati, invenduti o non finiti, mentre se ne costruiscono sempre di più e vengono rilasciati sempre più permessi. Normalmente, quando si hanno più appartamenti, il mercato è saturo.
La cosa ironica su di noi è il fatto che abbiamo appartamenti vuoti e allo stesso tempo abbiamo molti senzatetto.
Molti operatori del mercato prevedono che negli ultimi due o tre anni il mercato immobiliare si troverà in una situazione di stallo, spinta sia dal calo della domanda che dall'inflazione dei prezzi rispetto al potere d'acquisto del Paese. La domanda di case sarà soddisfatta principalmente dai nuovi residenti che arriveranno a Tirana dai quartieri, che non hanno la capacità di assorbire le nuove costruzioni ai prezzi offerti.
Per quanto riguarda il rapporto di rischio tra l’aumento del patrimonio edilizio e la solidificazione nel cemento di grandi quantità di denaro che possono incidere sulla crisi economica, l’urbanista Aliaj dice:
Sebbene il mercato degli affitti si sia sviluppato di recente, i prezzi delle nuove costruzioni sono in aumento, quando 2/3 della popolazione è povera o non può acquistare una casa. I prestiti sono costosi e di difficile accesso per questa categoria speciale. Altri strati nello stato hanno risolto il problema degli alloggi privatamente. Allora, quando la nostra economia non produce, da dove vengono i soldi?! E per chi vengono costruiti questi nuovi appartamenti? Ciò non è chiaro e dimostra la natura informale e piramidale del mercato delle costruzioni.
Quali sono le nuove costruzioni in corso?
Progetto Book Building, Tirana
Edificio multifunzionale di 4, 5, 11 e 21 piani, con 3 piani interrati, Book Building tra via Nëntori 28 e via Abdi Toptani, con lo sviluppatore Techno-Alb sh.pk
Il progetto prevede la realizzazione di tre edifici di altezza pari a 3, 4, 10 e 20 piani, con una superficie di oltre 40mila metri quadrati.
La Roccia di Tirana
Accanto al Tirana Hotel è stata presentata la costruzione della torre Tirana's Rock, alta 85 metri e con 25 piani. La torre fungerà da centro commerciale, direzionale e residenziale e sarà costruita da Ana sh.pk
Torre della foresta
In via Kavaja, a Tirana, dove precedentemente si trovava l'edificio del Museo
Verrà costruita una torre di 24 piani sotto forma di bosco verticale.
La torre sarà costruita secondo la nuova tendenza dell'architetto italiano Stefano Boeri, secondo la quale l'edificio sarà dominato dal verde dall'inizio alla fine.
Nel centro dell'Albania
Down Town Albania, presso l'ex parco giochi per bambini, 7 nani, una torre di 40 piani, con diverse funzioni, divise per piani, dove 2912 mq dei primi piani serviranno da spazio commerciale.
Gli uffici saranno ubicati ai piani successivi, con una superficie di 21840 mq. Ai piani superiori, per offrire la migliore vista dall'alto della torre, sono posizionate residenze con una superficie di circa 26208 mq. I lavori vengono eseguiti da una delle più grandi imprese del Paese, Kastrati, mentre da tempo Balfin, il gruppo più grande del Paese, si è ritirato dalla costruzione della torre Down Town Albania.
Tirana sempre verde
Dopo un periodo di sospensione, sono ripresi i lavori per l'edificio di 20 piani vicino al centro, di fronte alla Chiesa ortodossa, denominato Tirana Forever Green. L'edificio, oggi moschettone, occupa una superficie di oltre 12.400 m² e si sviluppa su 20 piani, di cui quattro interrati. La torre avrà 4 livelli di parcheggi interrati, spazi commerciali, negozi, 7 livelli di uffici, 8 livelli residenziali e un hotel super lusso, con un investimento di 25 milioni di euro.
MET Edificio Tirana
MET Building Tirana è il progetto per un nuovo edificio commerciale di 12 piani nel cuore di Tirana. Il progetto MET Building Tirana andrà a riempire gli spazi liberi della zona centrale di Tirana, completando il processo di riqualificazione urbana attualmente in corso. All'interno di un isolato ricco di edifici e funzioni di prestigio, il progetto del nuovo edificio pone particolare attenzione alla vita all'aria aperta e all'arredo outdoor.
Residenze vista lago
Il progetto prevede la costruzione di alloggi con una superficie di 129,000 m² a Rruga e Kosovare vicino allo zoo. Il progetto sarà sviluppato dalla società Gener 2.
Secondo Monitor.al:
Solo nel primo trimestre del 2019 il Comune di Tirana ha concesso l'autorizzazione per la costruzione di edifici residenziali con una superficie che supera i 479mila m², per un valore approssimativo di circa 141 milioni di euro.
