Autorin: Ina Allkanjari
Der Immobilienmarkt in den Hauptstädten des Balkans verzeichnet erhebliche Preissteigerungen, was den Kauf eines Eigenheims immer schwieriger macht. Dieser Trend ist besonders besorgniserregend, wenn man bedenkt, dass die Haushaltseinkommen nicht mit den Preissteigerungen Schritt gehalten haben, was potenzielle Käufer in der gesamten Region vor neue Herausforderungen stellt.
Egzona, ein 28-Jähriger aus Pristina, erzählt Sinjalizo, dass der Kauf einer Wohnung in Europas jüngster Hauptstadt eine umfangreiche Finanzplanung erfordere, obwohl die Risiken einer Dokumentation des Eigentums an der Wohnung groß seien.
„Die Preise sind in den letzten Jahren stark gestiegen und das nicht nur im Zentrum.“ Ich würde sagen, dass die Preise in den meisten Stadtteilen bei mindestens 1000 Euro pro Quadratmeter beginnen.“
Für die Bürger des Kosovo besteht das Problem nicht nur im Preis für den Kauf einer Wohnung in der Hauptstadt Pristina, sondern auch in der Bereitstellung von Legalisierungsdokumenten, deren Fehlen ein Risiko für die Anerkennung des Eigentums darstellt.
„Das Risiko liegt darin, dass viele der Gebäude noch nicht vollständig legalisiert sind. Daher müssen wir beim Kauf bedenken, dass es unter anderem rechtliche Probleme mit der Dokumentation geben kann“, sagt der 28-Jährige. alt.
In Bezug auf Immobilienkosten und -preise stellte der Immobilienmarkt in Sarajevo in den letzten Jahren auch junge Menschen, die eine Wohnung kaufen wollten, vor große Herausforderungen. AZ, ein 30-Jähriger aus Sarajevo, erzählt Sinjalizo von den Problemen, mit denen Bürger konfrontiert sind, die versuchen, in der bosnischen Hauptstadt ein Zuhause zu finden.
„Seit der Erholung der Märkte nach COVID-19 und insbesondere seit der russischen Invasion in der Ukraine sind die Immobilienpreise in Sarajevo in die Höhe geschossen!“, sagt AZ
Der junge Mann, der schon seit längerem eine Wohnung kaufen wollte, musste mit extrem hohen Preisen rechnen.
„Je nach Stadtgebiet liegt der Quadratmeterpreis bei Neubauwohnungen zwischen 1200 und 4000 Euro. Am teuersten sind die Altstadt und Teile der Innenstadt. Am Stadtrand kostet die 58 m² große Wohnung 2 Euro, von dort benötigt man mehr als 130.000 Minuten, um ins Zentrum zu gelangen. „Die gleiche Wohnung in Zentrumsnähe würde je nach Zustand 30 bis 170 Euro kosten“, sagte er.
AZ geht auch auf die Banken und die Möglichkeiten ein, die junge Menschen haben, um in Sarajevo einen Kredit zu bekommen.
„Banken neigen dazu, Kredite zu vergeben, allerdings sind die Zinsen je nach Art und Laufzeit des Kredits auch hoch. Bei den staatlichen Zuschüssen bot die Kantonsregierung Sarajevo 5 Euro an Zuschüssen an, aufgrund der großen Anzahl von Antragstellern wurde jedoch deutlich weniger gewährt“, sagt der 30-Jährige.
Hohe Immobilienpreise in Sarajevo haben den Kauf einer Wohnung für frisch verheiratete Paare zu einer großen Herausforderung gemacht.
„Wenn es um die Möglichkeit geht, eine Wohnung zu kaufen, können sie dies nur tun, wenn beide einen Vollzeitjob haben und ein Gehalt für die monatlichen Kreditraten verwendet werden müsste“, sagt die AZ
Im Vergleich dazu steht Tirana vor ähnlichen Herausforderungen. Die Preise für einen Quadratmeter liegen im Zentrum von Tirana bei bis zu 2,611.15 Euro, außerhalb des Zentrums bei etwa 1,352.36 Euro. Die Preise für Luxusapartments im Zentrum von Tirana können zwischen 200,000 und 400,000 Euro liegen. Diese Zahlen sind im Vergleich zu Pristina sehr hoch und spiegeln einen Immobilienmarkt wider, der für den Normalbürger immer weiter entfernt ist.
Die Hauptstadt Albaniens erlebte in den letzten Jahren eine rasante Stadtentwicklung und einen starken Anstieg der Wohnungspreise. Während sich der Neubau vor allem auf Luxusimmobilien konzentriert, stehen Normalbürger und die Mittelschicht vor großen Herausforderungen bei der Sicherung von bezahlbarem Wohnraum. Vergleicht man die Situation in Tirana mit anderen Hauptstädten des Balkans wie Pristina, Skopje, Podgorica, Sarajevo, Belgrad und Zagreb, werden starke Kontraste und gemeinsame Probleme deutlich.
Regionaler Vergleich der Wohnungspreise
Nach Angaben von Numbeo, der globalen Datenbank für Lebenshaltungskosten, beträgt der Quadratmeterpreis für den Kauf einer Wohnung im Zentrum von Tirana 2,611.15 Euro, während er außerhalb des Zentrums bei 1,352.36 Euro liegt. Diese Zahlen machen Tirana im Vergleich zu den Hauptstädten des Balkans zu den teuersten Städten der Region.
Um die Position von Tirana auf dem Immobilienmarkt besser zu verstehen, ist es wichtig, einen Vergleich mit den Preisen in anderen Hauptstädten des Balkans anzustellen:
– Skopje: 1,944.60 Euro pro Quadratmeter im Zentrum und 1,380.82 Euro außerhalb des Zentrums.
– Prishtina: 2,000.00 Euro pro Quadratmeter im Zentrum und 975.00 Euro außerhalb des Zentrums.
– Podgorica: 2,043.75 Euro pro Quadratmeter im Zentrum und 1,559.38 Euro außerhalb des Zentrums.
- Tirana: 2,611.15 Euro pro Quadratmeter im Zentrum und 1,352.36 Euro außerhalb des Zentrums.
-Sarajevo: 2,651.20 Euro pro Quadratmeter im Zentrum und 1,688.03 Euro außerhalb des Zentrums.
– Belgrad: 3,844.90 Euro pro Quadratmeter im Zentrum und 2,352.80 Euro außerhalb des Zentrums.
– Zagreb: 4,023.08 Euro pro Quadratmeter im Zentrum und 2,833.57 Euro außerhalb des Zentrums.
Aus diesem Vergleich wird deutlich, dass Tirana hohe Preise für Wohnungen im Zentrum hat, aber immer noch erschwinglicher ist als Zagreb und Belgrad. Außerhalb des Zentrums sind die Preise in Tirana jedoch niedriger als in einigen anderen Hauptstädten, aber für viele Einheimische immer noch unerschwinglich.
Hohe Preise und Marktverzerrungen
In den letzten Jahren sind die Wohnungspreise in den Hauptstädten des Westbalkans deutlich gestiegen. Der Wirtschaftsexperte Zef Preçi sagt, dass der Mangel an Wohnraumförderprogrammen für die öffentliche Verwaltung und Bedürftige die gesellschaftliche Polarisierung verschärft habe. Der Experte weist darauf hin, dass dadurch Möglichkeiten für Korruption und kriminelle Investitionen entstanden seien, was zu Marktverzerrungen und steigenden Lebenshaltungskosten geführt habe.
Auch in Pristina steigen die Wohnungspreise, mit einem Durchschnittspreis von 2,000 Euro pro Quadratmeter im Zentrum und 975 Euro außerhalb des Zentrums. Laut dem Wirtschaftsexperten gibt es einen Unterschied, der hauptsächlich mit den Besonderheiten des Landes zusammenhängt und nicht mit der Tatsache, wo sie angesprochen werden oder was die öffentliche Politik unterstützt. Im Gegensatz zu Tirana verfügen die meisten Hauptstädte der Region über eine stärker integrierte Stadtentwicklung, sagt der Experte, da seiner Meinung nach der Bedarf an neuen Wohngebieten und die Investitionsmöglichkeiten im Bausektor berücksichtigt würden.
„Es reicht aus, nach Pristina zu gehen, um zu verstehen, dass kein einziger Zentimeter öffentlicher Flächen auf kriminelle Weise wie in Tirana mit der Entscheidungsfindung der Stadtverwaltung oder der Territorialregulierungskommission der Republik besetzt wurde.“ Daher muss das Wohlbefinden der Menschen geschützt werden, vor Umweltverschmutzung, vor Lärm, vor der Möglichkeit, Grünflächen zu nutzen“, sagt Preçi.
Gebäude für die Elite
Tirana erlebt einen Bevölkerungszuwachs, der nicht nur durch natürliches Wachstum, sondern auch durch Binnenmigration beeinflusst wird. Arianita Brahaj, Leiterin von „Open Data Albania“, erklärt gegenüber „Sinjalizo“, dass eines der Hauptanliegen die Konzentration neuer Bauten auf Luxuswohnungen und Unternehmen sei und nicht auf einfachen Wohnraum für Familien mit mittlerem oder niedrigem Einkommen. "Wir sehen keine einfachen Gebäude mit 1+1 oder 1+2 Wohnungen, sondern Türme und Geschäftseinheiten“, sagt sie. Dies hat zu einem Überangebot an Luxusimmobilien und einem Mangel an Baugenehmigungen für bezahlbare Immobilien geführt. Dadurch sind die Wohnungspreise deutlich gestiegen und für die meisten Bürger unerschwinglich geworden.
Ein weiteres von Brahaj angesprochenes Problem ist die Verwaltung des Haushalts der Gemeinde Tirana.
"Im letzten Jahr betrug der von 2023 auf 2024 übertragene Betrag 10 Milliarden ALL oder fast 30 % des Gemeindehaushalts. Dies bedeutet, dass die Gemeinde Infrastruktursteuern für Neubauten erhebt und nicht auf diese Infrastruktursteuer reagiert. Es entstehen also keine neuen Stadtteile, keine neuen Straßen, keine neuen Schulen, keine Abwasserkanäle, in die die Menschen gehen und die Möglichkeit haben, ihr Wohngebiet zu verlegen", sagt Brahaj. Diese Diskrepanz führt zu einer Infrastrukturkrise, die sich negativ auf die Lebensqualität der Bürger auswirkt.
Ein weiteres wichtiges Thema ist der städtische Service. Brahaj weist darauf hin, dass die Gemeinde zwar große Projekte zur Verbesserung der städtischen Dienstleistungen fördert, der öffentliche Verkehr in Tirana jedoch in Wirklichkeit viele Probleme schafft. Bürger haben Schwierigkeiten, ihren Arbeitsplatz pünktlich und genau zu erreichen, was dazu führt, dass sich viele von ihnen gezwungen fühlen, ein Privatauto zu kaufen, bevor sie sich einen Wohnsitz sichern. "Lassen Sie die Gemeinde Lösungen wie Elektroautos oder gebührenpflichtige kommunale Parkplätze so weit fördern, wie sie möchte. Dies ist eine Form, die Menschen dazu zu zwingen, ein Auto zu kaufen, bevor sie eine Wohnung kaufen, weil es keine öffentlichen Verkehrsmittel gibt, die garantieren, dass man dorthin fahren kann Arbeit im Stundenplan", fügt Brahaj hinzu.
Kauf und Verkauf von Wohnungen in Tirana
Der „Fischer“-Index der Bank von Albanien für das zweite Halbjahr 2023 bietet einen detaillierten Überblick über den Immobiliensektor.
Die Gesamtzahl der verkauften Immobilien belief sich im zweiten Halbjahr 1169 auf 2023, was auf eine Stabilität des Marktes im Vergleich zum Vorzeitraum hinweist.
Bei den Standortpräferenzen der Käufer ist ein deutlicher Wandel zu beobachten. Etwa 43 % der erzielten Verkäufe entfallen auf Immobilien in den beliebtesten Gegenden der Stadt. Dies deutet auf eine steigende Nachfrage nach Immobilien im Stadtzentrum hin, was möglicherweise auf die Präferenz für einen einfacheren Zugang zu Dienstleistungen und Infrastruktur zurückzuführen ist.
Finanzierung von Einkäufen
Die Finanzierung des Immobilienkaufs bleibt für viele Käufer eine große Herausforderung. Der Immobilienmarkt in Tirana steht vor erheblichen Veränderungen, beeinflusst durch steigende Kreditkosten und wirtschaftliche Herausforderungen, die sich auf das Familienbudget auswirken. Die neuesten Daten der Albanian Bank zeigen eine Verlangsamung des Wachstums der Kredite für den Hauskauf, während sich das Wachstum der Konsumkredite deutlich beschleunigt hat. Laut dem „Fischer“-Index der Bank von Albanien wurden etwa 60 % der von Maklern verkauften Immobilien für Wohn- und Gewerbezwecke mit Bankkrediten erworben. In 60 % dieser Fälle deckte das Darlehen bis zu 60 % des Immobilienwertes ab.
Im zweiten Halbjahr 2023 stieg der Kredit für den Wohnungskauf um 13.1 %, was einer Verlangsamung um 3 Prozentpunkte im Vergleich zum ersten Halbjahr entspricht. Diese Abschwächung kommt trotz des hohen Wettbewerbs zwischen den Banken und der Lockerung der Kreditbedingungen in diesem Segment.
Da die Immobilienpreise in den Hauptstädten des Balkans weiter steigen, wird der Traum vom Eigenheim für viele Bürger zunehmend unerreichbar. Die Bewältigung dieser Herausforderungen erfordert umfassende Strategien, die die Stadtentwicklung mit den Bedürfnissen der Bürger in Einklang bringen und sicherstellen, dass der Markt für alle zugänglich und erschwinglich bleibt.
Dieser Artikel wurde auf der Grundlage von Beiträgen von Personen erstellt, die sich entschieden haben, sich zu Wort zu melden. Teilen Sie Ihre Geschichte, stärken Sie andere und seien Sie ein Akteur für Veränderungen. Besuchen Sie die Website: www.acqj.al/sinjalizo-dhe-ti/
