Autorin: Ina Allkanjari
Der Kauf einer bezahlbaren Wohnung ist zu einer unmöglichen Mission geworden. Tirana verzeichnet seit Jahren ein rasantes Investitionswachstum und ist ein Magnet für Einwohner und ausländische Investoren. Doch je weiter die Stadtentwicklung voranschreitet und Hochhäuser die Straßen der Hauptstadt säumen, desto größer werden die Herausforderungen im Leben der Bürger. Experten befürchten, dass der Anstieg der Wohnungspreise das Ergebnis von Marktverzerrungen ist, die durch die Förderung von Geld informellen Ursprungs verursacht werden.
LD ist eine 35-jährige Frau, die seit Monaten durch die Hauptstadt streift, um für sich und ihre Mutter ein Haus zu kaufen. „Sinjalizo“ erzählt sie, dass es ihr schwerfällt, eine Wohnung zu finden, obwohl sie in einer Arbeitsbeziehung steht und für einen Kredit von bis zu 80 Euro zugelassen werden kann.
Zunächst suchte die 35-Jährige ein Zuhause in Gegenden, in denen sie sich wohlfühlen konnte. Die meisten Gebiete von Tirana haben hohe Quadratmeterpreise, so dass nur wenige erschwingliche Gebiete wie QTU und Linz übrig bleiben.
"In Linza kann man Ruhe und saubere Luft genießen, aber das Problem ist, dass die Infrastruktur in dieser Gegend nicht ausgebaut ist. Sehr selten konnte ein Bus kommen, die Entfernung ist weit. Es gibt keine Schule, keinen Supermarkt, keine Apotheke, nichts...", sagt der 35-Jährige. Der Preis für das 70 m2 große Haus betrug rund 65 Euro.
Die nächste Station für LD war die Kontakt-Residenz in der Gegend von Ali Demi.
"Als ich es online sah, war ich zunächst überrascht, denn es handelte sich um eine 2+1-Wohnung und hatte einen Preis von rund 80 Euro. In einem solchen Bereich erschien mir ein solcher Preis sehr interessant“, allerdings hat die Birne ihren Schwanz zurück
"Es war etwa 70 m2 groß, darin ist jedoch der Gemeinschaftsbereich von über 12 m2 enthalten".
LD stellte außerdem fest, dass selbst Wohnungen in bestehenden Gebäuden (vor den 90er-Jahren) hohe Preise hatten, die fast denen in Neubauten entsprachen, was es noch schwieriger machte, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Zu den Kosten für den Kauf einer Wohnung in Albanien kommen noch weitere Kosten hinzu, die Käufer zu tragen haben.
"Bei der Bank wurde mir von den Kreditspezialisten mitgeteilt, dass sie einen externen Gutachter zu dem Haus schicken würden, das ich kaufen möchte, das ich bezahlen muss. In diesem Fall beträgt die einzige Zahlung, die ich für den Gutachter leisten muss, 100 alte Lek", sagt sie und fügt hinzu, dass es auch Fälle gibt, in denen Gutachter und Hausverkäufer unterschiedliche Preise für dieselbe Wohnung festlegen.
"Es ist mir passiert, dass mir der Eigentümer den Wert der Wohnung, die ich kaufen wollte, mitgeteilt hat, z.B. 100 Euro, während der Gutachter der Bank mir sagte, dass diese Immobilie, bezogen auf die Fläche, 80 Euro wert sei. In diesem Fall übernimmt die Bank meinen Kredit nicht".
LD zeigt auch, dass er daran interessiert ist, Wohnungen in Gebäuden zu kaufen, deren Bau gerade erst begonnen hat. In diesen Fällen vergeben Banken jedoch keine Kredite ohne Eigentumsnachweis.
"In diesem Fall entscheiden sich die Menschen dafür, das Haus in bar zu bezahlen oder müssen über eine andere Immobilie als Sicherheit verfügen, um einen Kredit zu erhalten", sagt der 35-Jährige.
Der Fall LD zeigt die Schwierigkeiten, mit denen viele Bürger in Tirana beim Versuch, eine Wohnung zu kaufen, konfrontiert sind. Der Anstieg der m2-Preise, hohe Kreditzinsen, mangelnde Infrastruktur und hohe Preise auch bei Bestandsgebäuden sind nur einige der Probleme.
Der unaufhaltsame Preisanstieg
Der Immobilienmarkt in Tirana steht vor einem deutlichen Anstieg der Wohnungspreise. Jetmira Kopliku, Administratorin von „Eja“ Real Estate, bietet uns einen allgemeinen Überblick über diesen Markt und die Faktoren, die diese Entwicklungen beeinflusst haben.
Laut Koplik hängt der Anstieg der Wohnungspreise eng mit mehreren Faktoren zusammen: Erhöhung der Verpflichtungen der Bauherren bei der Infrastruktursteuer; Erhöhung des Gehalts der Arbeitnehmer; Zwangssteigerung der Qualität der Sicherheit im Arbeitsprozess; Anstieg der Weltmarktpreise für Rohstoffe, die aus dem Ausland importiert werden; Die Erhöhung der neuen Referenzpreise wird im Jahr 2024 festgelegt.
Diese Faktoren haben die Baukosten und damit die Preise für Wohnungen erhöht.
"In den letzten 2 Jahren verzeichneten die Preise den höchsten Anstieg. Im zentralen Bereich, innerhalb des Kleinen Rings, verzeichnen wir eine Steigerung von 8-10 %. Wo Wohnungen von 2.000 €/m² bis 2.300 €/m² verkauft werden. Eine Steigerung von 150 € auf 300 € pro m² gegenüber den Vorjahren. Sogar der Vorstadtbereich weist ein sehr bedeutendes Wachstum auf. Eine Wohnung kann für 1.000 €/m² gekauft werden. Mit einem Anstieg von über 11 % bis 30 % gegenüber den letzten 2 Jahren„, sagt der Verwalter von „Eja“ Real Estate.
Die ersten Kaufanfragen konzentrieren sich laut Kopliku auf den Kleinen Ring, aber aufgrund der hohen Preise in dieser Gegend ziehen viele Käufer in die Vororte.
"Fresco wird als begehrtes Gebiet eingeführt, da es einen etwas günstigeren Preis hat. Dann ist da noch Shkoza mit den Neubauten. Wir haben das Gebiet New Boulevard, das aufgrund der sehr guten Bebauungsplanung sehr gefragt ist", sagt Jetmira Kopliku.
Sie konzentriert sich auch auf ausländische Investoren, da sie darauf hinweist, dass immer mehr Interesse an Immobilien in Albanien, insbesondere in Küstengebieten, zeigen. Sie machen bis zu 27 % der Kaufkraft für Wohnungen aus und tragen erheblich zum Immobilienmarkt in Tirana bei.
Während Tirana vor allem im Zentrum einen ungewöhnlichen Boom beim Wohnungsbau erlebt, äußern Wirtschaftsexperten Bedenken hinsichtlich der Finanzierungsquellen und der Kaufkraft, was große Herausforderungen für Wirtschaft und Gesellschaft mit sich bringt.
"Unter Bedingungen niedriger Umsätze und gleichzeitig viel schneller steigender Preise muss man akzeptieren, dass dies auf die Verzerrungen zurückzuführen ist, die der Markt durch das Pumpen von Geld informellen und kriminellen Ursprungs hat„, sagt Wirtschaftsexperte Zef Preçi zu „Sinjalizo“.
In einem Land mit offiziell niedrigem Einkommensniveau ist ein so rasanter Anstieg des Wohnungsbaus unvorhersehbar. Wirtschaftsexperten weisen darauf hin, dass ein erheblicher Teil des für den Immobilienkauf verwendeten Geldes illegaler Herkunft ist, was ein großes Problem darstellt, wenn illegales Geld in den Immobilienmarkt gelangt.
"Die Preise steigen nicht nur, weil Rohstoffe und Steuern gestiegen sind, sondern vor allem aufgrund der kriminellen Herkunft des Geldes, das in großen Mengen in diese Sektoren gepumpt wurde und weiterhin gepumpt wird. Der Anstieg der Preise für Wohnungen und Unternehmen, vor allem in Tirana, aber auch an der Küste, ist ein Spiegelbild der sogenannten Steueramnestie, auch wenn sie ohne Gesetz bereits täglich vorkommt", sagt der Wirtschaftsexperte.
Neues oder altes Gehäuse
Der Verwalter von „Eja“ Real Estate weist darauf hin, dass in den letzten Jahren die Preise für Wohnungen in alten Bauten vor den 90er Jahren mit den Bauten vor 10 Jahren und bis heute keinen großen Unterschied gemacht haben.
Die alten Gebäude verfügen nur über Netto-m2 der Wohnung, während die neuen Gebäude auch die Gemeinschaftsräume umfassen, was die Entscheidung des Käufers beeinflusst.
Laut Koplik wird damit gerechnet, dass die Wohnungspreise weiter steigen werden, wenn auch langsamer als in den letzten Jahren. Sie weist darauf hin, dass zu den Herausforderungen für junge Menschen, die in Tirana eine Wohnung kaufen möchten, hohe Preise und die Notwendigkeit einer Finanzierung gehören. Aber auch für die junge Altersgruppe gibt es Kreditmöglichkeiten: Banken bieten Kredite bis zu 100 % des Wohnungswertes mit festem Zinssatz an.
Der Immobilienmarkt
Laut Reinaldo Pipiria, Geschäftsführer der Albanian Real Estate Association (NAREA), verzeichnete der Immobilienmarkt in Tirana ein rasantes Wachstum. Bundesweit ist der Markt um 15 % von 1.1 Milliarden Euro auf 1.3 Milliarden Euro gewachsen. Ihm zufolge sind die durchschnittlichen Preise für Neu- und Altbauten um durchschnittlich 5-8 % gestiegen, obwohl die Berichte der Bank von Albanien auf einen Anstieg von weniger als 5 % schließen lassen. Der Innenstadtbereich und die Vororte zeigten unterschiedliche Dynamiken. Aufgrund des rasanten Preisanstiegs bei Neubauten hat sich die Nachfrage in Richtung der Vororte verlagert, wo die Preise für die Mittelschicht erschwinglicher sind.
"Im vergangenen Jahr waren die bevorzugten Gebiete der Mittelschicht vor allem die Gebiete außerhalb des kleinen Rings von Tirana, d. h. ab dem 21. Dezember gegen Ende der Straßen Kavaja, Kombinati, Astir, Yzberishti und Fresk. Dort ist die Nachfrage gestiegen, aber auch die Preise haben begonnen, schneller zu steigen, weil die Nachfrage der Mittelschicht die Außenbezirke von Tirana erreicht", sagt Reinaldo Pipiria.
Die Möglichkeit für junge Menschen, in Tirana eine Wohnung zu kaufen, wird immer schwieriger. Zu den Herausforderungen zählen neben hohen Preisen auch hohe Kreditzinsen und steuerliche Belastungen. Wohnungsbauprogramme und zinsgünstige Kredite reichen nicht aus und werden aufgrund finanzieller und bürokratischer Zwänge häufig nicht in Anspruch genommen.
"Es sollte bessere Wohnungsbauprogramme geben. Vielleicht sollte der Betrag durch zinsgünstige Kredite erhöht werden. Andererseits muss der Erwerb von Erstwohnungen durch Steuerbefreiung gefördert werden“, sagt Pipiria.
Prognosen für die nächsten fünf Jahre auf dem Immobilienmarkt in Tirana sind aufgrund des Mangels an detaillierten Statistiken schwierig. Laut dem Geschäftsführer des albanischen Immobilienverbandes expandiert der Markt, aber das Tempo des Preiswachstums verlangsamt sich. "Wir haben keinen Preisrückgang, sondern einen langsameren Preisanstieg"
Anzahl der Baugenehmigungen im Land
Nach den neuesten Daten von INSTAT wurden allein im ersten Quartal 2024 235 Baugenehmigungen für neue Wohngebäude in Albanien mit einer Gesamtfläche von 252.267 Quadratmetern und einem Wert von 9.291.946 ALL genehmigt.
In den letzten vier Jahren ist die Zahl der erteilten Baugenehmigungen in Albanien konstant hoch. Im vergangenen Jahr wurden insgesamt 1291 Wohnbaugenehmigungen genehmigt, 178 mehr als im Jahr 2022. Dies zeigt einen stetigen Trend der Neubauentwicklung, der sich direkt auf die Stadtlandschaft des Landes auswirkt.
Von den 311 Baugenehmigungen für neue Gebäude, die im ersten Quartal dieses Jahres in Albanien genehmigt wurden, handelt es sich bei 109 um Genehmigungen für in der Hauptstadt genehmigte Gebäude mit einer Fläche von 231.968 Quadratmetern und einem Wert von 9.108.409 ALL. Im Jahr 2023 erteilte die Gemeinde Tirana insgesamt Baugenehmigungen für eine Fläche von 1.4 Millionen Quadratmetern, was 67 % der insgesamt in ganz Albanien erteilten Genehmigungen ausmacht.
Obwohl eine große Anzahl von Baugenehmigungen erteilt wurde, bleibt die Sorge bestehen, dass es sich bei den meisten Genehmigungen um Luxusbauten handelt, die nicht den Bedürfnissen der Mittel- und Unterschicht der Bevölkerung entsprechen. Der Neubau konzentriert sich meist auf große und teure Wohneinheiten und hinterlässt eine Lücke für bezahlbaren Wohnraum für den Normalbürger.
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